Faux baux à Montréal : quatre ans de prison pour avoir escroqué 23 locataires

Vingt-trois personnes cherchaient un logement à Montréal. Elles ont visité un appartement, signé un document présenté comme un bail et remis une avance d’un ou deux mois de loyer. Au moment d’emménager, certaines ont reçu de fausses clés; d’autres ont découvert que le « propriétaire » ne possédait pas le logement. Selon le Journal de Montréal, Van Lanh Vuong vient d’être condamné à quatre ans de détention pour cette arnaque aux faux baux, qui lui aurait permis de soutirer 37 500 $.

Nous avions déjà raconté son arrestation par le SPVM. Le verdict donne maintenant la mesure complète de l’affaire — et une leçon très concrète pour toute personne en recherche de logement : la demande d’une avance de deux mois n’était pas seulement un signal de fraude; elle contrevenait déjà au Code civil du Québec.

Sommaire

• Le verdict : quatre ans de détention et un remboursement ordonné
• Le stratagème, étape par étape
• Pourquoi l’avance de deux mois était illégale dès le départ
• Le formulaire de bail obligatoire : un test simple
• Vérifier que la personne peut réellement louer le logement
• La vérification en huit points avant de payer
• Si vous êtes victime d’un faux bail
• Questions fréquentes
• L’essentiel à retenir

Le verdict : quatre ans de détention et un remboursement ordonné

D’après le reportage de Camille Payant publié le 27 octobre 2026 dans le Journal de Montréal, la peine de quatre ans correspond à une suggestion commune de la poursuite et de la défense. Vuong était détenu depuis son arrestation en juillet 2024; il lui resterait environ un an à purger. Le tribunal lui a également ordonné de rembourser les victimes dans un délai de trois ans.

Les faits se seraient déroulés principalement entre avril et juin 2024. Le total rapporté est de 23 victimes et de 37 500 $, soit une moyenne d’environ 1 630 $ par personne. Une victime citée dans le reportage dit avoir perdu 1 200 $. Ces montants peuvent sembler modestes à l’échelle d’une fraude financière; pour une personne qui cherche un toit, ils représentent souvent le premier mois, le déménagement et toute la marge de manœuvre disponible.

Les épisodes rapportés touchent notamment Saint-Michel, Saint-Laurent et Hochelaga-Maisonneuve. À Saint-Laurent, 13 personnes auraient signé pour le même logement au printemps 2024. Ce détail illustre le cœur du stratagème : le fraudeur ne vendait pas un logement rare à une seule victime; il encaissait plusieurs avances pour un même toit.

Le stratagème, étape par étape

1. L’annonce. Le logement est offert sur une plateforme de petites annonces, sous une fausse identité, par quelqu’un qui se présente comme propriétaire.
2. La visite. La rencontre a réellement lieu. Selon le reportage, Vuong faisait visiter des logements qu’il louait lui-même, ce qui rendait la mise en scène crédible.
3. La signature. La victime signe un document présenté comme un bail et verse une avance représentant un ou deux mois de loyer.
4. La disparition. Le faux locateur quitte les lieux avant la date prévue ou cesse de répondre.
5. La découverte. Le jour de l’emménagement, les clés ne fonctionnent pas, le vrai occupant est toujours là ou une autre famille se présente avec le même prétendu bail.

La visite réelle est ce qui distingue cette arnaque des annonces entièrement fictives. Voir les pièces, tenir des clés dans ses mains et rencontrer la personne en chair et en os abaisse la vigilance. Pourtant, aucun de ces éléments ne prouve que l’interlocuteur est propriétaire ou qu’il a le droit de louer le logement à la date promise. C’est précisément là que les vérifications formelles deviennent importantes.

Pourquoi l’avance de deux mois était illégale dès le départ

L’article 1904 du Code civil du Québec est sans ambiguïté : un locateur ne peut pas exiger un versement supérieur à un mois de loyer, ni exiger d’avance plus que le paiement du premier terme. Si le terme dépasse un mois, l’avance demeure plafonnée à un mois de loyer. Il ne peut pas davantage exiger une autre somme d’argent, sous forme de dépôt ou autrement, ni demander un chèque postdaté.

Autrement dit, même si Vuong avait été le véritable propriétaire, exiger deux mois avant l’entrée dans les lieux aurait été contraire à la règle. Le premier mois peut être demandé à la signature; le deuxième ne peut pas être exigé d’avance. Cette distinction est un outil de protection immédiat : dès qu’un prétendu locateur conditionne la réservation au paiement de deux mois, la démarche doit s’arrêter.

La nuance est importante : l’article 1904 parle de ce que le locateur peut exiger. Un fraudeur exploitera souvent l’urgence — « payez aujourd’hui, trois autres personnes sont intéressées » — pour faire passer une exigence illégale pour une réservation normale. La pression ne transforme pas une demande interdite en pratique acceptable. Notre guide sur le dépôt de garantie interdit au Québec explique les autres sommes fréquemment demandées sous des noms différents : dépôt pour les clés, frais de dossier, dépôt de réservation ou garantie de ménage.

Le formulaire de bail obligatoire : un test simple

Depuis le 1er septembre 1996, le formulaire de bail du Tribunal administratif du logement (TAL) est obligatoire pour tout nouveau bail de logement au Québec. Il peut être conclu en format papier ou par la plateforme gouvernementale de bail électronique. Un contrat maison griffonné, un modèle téléchargé d’une autre province ou un document qui ne reprend pas les sections officielles doit déclencher une vérification immédiate.

Le reportage ne précise pas la forme exacte de chaque document signé par les victimes; il ne faut donc pas affirmer que ce seul test aurait déjoué tous les cas. Il reste néanmoins l’un des contrôles les plus rapides à la portée d’un locataire. Avant de signer, comparez le document au formulaire officiel du TAL, vérifiez que le nom du locateur, l’adresse complète, le loyer, la durée et la date d’entrée correspondent, et conservez une copie complète — pas seulement la page des signatures.

Attention à l’inverse : même un formulaire officiel peut être rempli par un imposteur. Le formulaire authentifie le document, pas la personne. Il faut donc le combiner avec la vérification d’identité et de propriété ci-dessous.

Vérifier que la personne peut réellement louer le logement

Le bon réflexe n’est pas de demander « êtes-vous le propriétaire? », mais « quel document relie votre nom à ce logement? ». Une personne peut légalement présenter un immeuble comme propriétaire, comme mandataire du propriétaire ou, dans des cas encadrés, comme locataire qui sous-loue. Chaque situation laisse une trace vérifiable.

• Identité : demandez une pièce d’identité et comparez le nom à celui inscrit au bail et au bénéficiaire du paiement.
• Propriété : comparez ce nom au rôle d’évaluation foncière de la municipalité et, au besoin, au Registre foncier. Notre article sur l’astuce du registre foncier montre comment utiliser cette source.
• Mandat : si la personne agit pour quelqu’un d’autre, demandez le mandat ou le contrat de gestion et un moyen de joindre le propriétaire.
• Sous-location : si la personne est elle-même locataire, demandez la preuve que la sous-location est autorisée et que son propre bail couvre la période proposée.
• Paiement : le nom du bénéficiaire du virement doit correspondre au locateur ou à l’entreprise de gestion identifiée. Un paiement comptant sans reçu est un signal d’arrêt.

Un vrai locateur peut trouver ces questions inhabituelles; un fraudeur, lui, cherchera souvent à les contourner par la précipitation. Prenez le temps. Un logement perdu parce qu’on a vérifié coûte moins cher qu’une avance perdue parce qu’on n’a pas osé poser de questions.

La vérification en huit points avant de payer

1. Recherchez l’adresse exacte et le numéro de téléphone dans un moteur de recherche : la même annonce sous plusieurs noms est un signal majeur.
2. Comparez le loyer au quartier : un logement nettement sous le marché sert souvent d’appât.
3. Exigez le formulaire officiel du TAL ou la démarche par la plateforme gouvernementale de bail électronique.
4. Vérifiez l’identité et le lien avec l’immeuble avant tout versement, pas après.
5. Payez au maximum le premier terme : aucun deuxième mois d’avance, aucun dépôt de garantie, aucun frais déguisé.
6. Utilisez un mode de paiement traçable, au nom vérifié du locateur, et conservez la preuve.
7. Ne cédez pas à l’urgence artificielle : une visite le jour même et un paiement immédiat sont des techniques de pression.
8. Essayez les clés avant de transférer le solde convenu et photographiez le bail signé, l’annonce, les messages et le numéro de téléphone.

Ces contrôles rejoignent nos neuf signaux d’alerte d’une arnaque au faux logement. Aucun signal isolé ne prouve une fraude; l’accumulation — avance excessive, identité floue, document non officiel et urgence — doit suffire à interrompre la transaction.

Si vous êtes victime d’un faux bail

Agissez vite, même si la honte ou le découragement pousse à abandonner. Vous n’êtes pas responsable de la sophistication du stratagème, et votre signalement peut empêcher la victime suivante.

1. Contactez votre institution financière immédiatement pour signaler le virement ou le paiement et demander quelles options de récupération existent.
2. Déposez un signalement à la police : une fausse location avec encaissement d’argent relève de la fraude, pas d’un simple malentendu entre locateur et locataire.
3. Signalez le cas au Centre antifraude du Canada au 1 888 495-8501 et à la plateforme qui hébergeait l’annonce.
4. Conservez tout : captures de l’annonce avec l’adresse URL, messages, courriels, bail, reçus, preuves de paiement, numéro de téléphone et noms utilisés.
5. Ne retournez pas seul confronter la personne dans le logement. Faites vos démarches par écrit et par les canaux officiels.
6. Demandez conseil pour le volet civil : selon le montant et la situation, une réclamation peut s’ajouter au processus criminel. Le remboursement ordonné dans le dossier Vuong concerne les victimes identifiées dans cette affaire; il ne crée pas automatiquement un remboursement pour un autre cas.

Si vous avez signé avec une personne dont vous doutez maintenant, cessez tout paiement additionnel et faites vérifier les documents avant l’échéance suivante. Le TAL peut vous renseigner sur les règles du bail, mais une fraude commise par un imposteur doit aussi être signalée à la police.

Questions fréquentes

Un propriétaire peut-il exiger deux mois de loyer avant l’emménagement?
Non. L’article 1904 du Code civil du Québec limite l’avance exigible au premier terme de loyer, sans dépasser un mois. Il interdit aussi d’exiger un dépôt ou une autre somme d’argent en plus du loyer. Une demande de deux mois doit donc vous arrêter immédiatement.

Visiter le logement suffit-il à prouver que l’annonce est vraie?
Non. Dans l’affaire Vuong, le reportage indique que les visites avaient lieu dans des logements qu’il louait lui-même. La visite prouve que le logement existe, pas que la personne a le droit de le louer. Vérifiez son identité et son lien juridique avec l’immeuble.

Comment savoir si le bail qu’on me présente est le bon formulaire?
Au Québec, le formulaire de bail du TAL est obligatoire depuis 1996 pour un nouveau bail de logement. Comparez le document au modèle officiel ou utilisez la plateforme gouvernementale de bail électronique. Un contrat maison ou importé d’ailleurs est un signal d’alerte, même si la visite semble normale.

Les victimes de Van Lanh Vuong seront-elles remboursées?
Selon le Journal de Montréal, le tribunal a ordonné un remboursement aux victimes dans un délai de trois ans. Cette ordonnance concerne les personnes et les montants reconnus dans ce dossier. Elle ne garantit ni le moment exact de chaque paiement ni le remboursement automatique d’autres fraudes.

Que faire si j’ai déjà payé un faux propriétaire?
Appelez votre institution financière, signalez la fraude à la police et au Centre antifraude du Canada, puis conservez l’annonce, les messages, le bail et les preuves de paiement. Plus le signalement est rapide, plus il peut aider l’enquête et, dans certains cas, les démarches de récupération.

L’essentiel à retenir

• Van Lanh Vuong a été condamné à quatre ans de détention pour une arnaque aux faux baux ayant fait, selon le reportage, 23 victimes et causé 37 500 $ de pertes.
• Le stratagème reposait sur de vraies visites et de fausses qualités : louer le logement ne donnait pas au fraudeur le droit de le relouer comme propriétaire.
• Au Québec, un locateur ne peut exiger d’avance que le premier terme, plafonné à un mois de loyer (art. 1904 C.c.Q.).
• Le formulaire officiel du TAL est obligatoire, mais il ne remplace pas la vérification de l’identité et de la propriété.
• Identité, rôle d’évaluation, mandat, bénéficiaire du paiement : vérifiez le lien entre la personne, le logement et l’argent.
• En cas de fraude, agissez vite : banque, police, Centre antifraude et conservation complète des preuves.

Article publié par l’équipe de Très Bons Locataires, communauté québécoise de plus de 13 000 locataires. Il s’appuie sur le reportage du Journal de Montréal publié le 27 octobre 2026 et sur les sources officielles citées ci-dessous. La photo d’identification a été fournie par le Service de police de la Ville de Montréal (SPVM).

Sources

• Journal de Montréal — « Quatre ans de prison pour avoir escroqué 23 locataires avec de faux baux », Camille Payant, 27 octobre 2026 (faits, peine, nombre de victimes, montants et photo fournie par le SPVM)
• LégisQuébec — Code civil du Québec, article 1904 (versement maximal, avance limitée au premier terme, interdiction des dépôts et des effets postdatés)
• Tribunal administratif du logement — Qu’est-ce qu’un bail? (formulaire obligatoire depuis le 1er septembre 1996 et bail électronique)

Information générale seulement : cet article ne constitue pas un avis juridique. Pour une fraude, contactez la police et le Centre antifraude du Canada au 1 888 495-8501. Pour une question sur les règles du bail, contactez le TAL au 1 800 683-2245 ou le comité logement de votre région.