Clause F et hausse de 15 % : logement en vente et dédommagement proposé — accepter, refuser ou négocier ?

Un membre de notre communauté nous a partagé, en janvier 2026, une situation qui mélange trois sujets que les locataires redoutent : une hausse de loyer de 15 %, une clause F cochée à son bail, et un logement mis en vente. Selon son récit, après l'avis d'augmentation, le propriétaire lui aurait proposé un dédommagement si elle refusait le nouveau loyer, en lui laissant comprendre que le logement se vendrait beaucoup mieux sans locataire. Sa question : est-ce une éviction déguisée, et que peut-elle vraiment faire ?

Nous avons relu son récit et vérifié les règles auprès du TAL, d'Éducaloi et du Code civil. Réponse honnête : la clause F change la donne sur la hausse, mais elle ne donne pas au propriétaire un droit d'éviction déguisé. Et le dédommagement proposé se négocie — il ne s'accepte pas sous pression.

Sommaire

• Le récit, tel que partagé dans le groupe
• Clause F : ce qu'elle fait, exactement
• Le détail à vérifier avant tout : votre section F est-elle complète ?
• Face à l'avis : vos options et le délai d'un mois
• Le logement est en vente : ce que ça change — et ce que ça ne change pas
• « Éviction déguisée » : ce que les propos valent vraiment
• Négocier un dédommagement : aucun montant automatique, mais une méthode
• Votre plan d'action en 6 étapes
• Questions fréquentes
• L'essentiel à retenir

Le récit, tel que partagé dans le groupe

Les faits qui suivent sont ceux du récit du membre — son vécu, pas des faits établis. À nous de vérifier le droit ; à elle, le cas échéant, de prouver son dossier.

• Bail signé en 2024, clause F cochée à la section F.
• Immeuble construit en 2022, selon ce qui est indiqué au bail.
• Logement mis en vente depuis plusieurs mois, sans succès jusqu'ici.
• Avis d'augmentation reçu : +15 %.
• Le propriétaire aurait ensuite proposé un dédommagement si le membre refusait le nouveau loyer et quittait, en laissant entendre que le logement se vendrait mieux vide.

Dans les commentaires, plusieurs membres ont raconté la même mécanique : des hausses très fortes, deux années de suite, dans des immeubles récents. D'autres ont suggéré un comité logement ou un avocat. Bons réflexes — mais d'abord, la clause F elle-même.

Clause F : ce qu'elle fait, exactement

La « clause F », c'est la section F du formulaire de bail : « Restrictions au droit à la fixation du loyer et à la modification du bail ». Elle renvoie à l'article 1955 du Code civil du Québec.

Le TAL le résume ainsi : ni le locateur ni le locataire ne peut demander au Tribunal de fixer le loyer lorsque le logement est situé dans un immeuble construit depuis cinq ans ou moins, ou dont l'utilisation résidentielle résulte d'un changement d'affectation depuis cinq ans ou moins — ou dans une coopérative dont le locataire est membre.

Conséquence directe : si la restriction s'applique, le locataire qui refuse l'augmentation doit quitter le logement à la fin du bail. La voie « je refuse, je reste, et le TAL décidera » existe pour la plupart des logements — elle est fermée ici.

Dans ce dossier : immeuble construit en 2022, bail signé en 2024, avis reçu en janvier 2026. Le compteur de cinq ans court à partir de la date où l'immeuble était prêt pour l'usage auquel il est destiné, pas de la signature du bail. Prêt en 2022, la restriction se terminerait en 2027 : au renouvellement de 2026, le membre serait encore dans la fenêtre — si sa section F est valide.

Le détail à vérifier avant tout : votre section F est-elle complète ?

Avant de conclure que vous n'avez aucun recours, prenez votre bail et vérifiez la section F, ligne par ligne :

1. La bonne case est-elle cochée ? Immeuble construit depuis cinq ans ou moins, ou changement d'affectation depuis cinq ans ou moins.
2. La date est-elle indiquée ? Jour, mois et année où l'immeuble était prêt pour l'habitation.
3. La période de cinq ans est-elle en cours ? Comptez à partir de cette date, pas de votre emménagement.

Si aucune case n'est cochée, le TAL l'écrit noir sur blanc : le locataire qui refuse et veut rester voit son bail reconduit, et c'est le locateur qui peut demander au Tribunal de fixer les conditions. Une section F vide vous redonne le régime général — ne présumez jamais qu'elle est valide.

Le loyer maximal : le faux espoir à écarter ici. Depuis la Loi 31, on lit que le locateur doit indiquer le loyer maximal qu'il pourra imposer pendant cinq ans. Vrai, mais sous condition : le TAL et JuridiQC précisent que cette obligation s'ajoute lorsque le bail a été conclu à compter du 21 février 2024 et que l'immeuble était prêt à compter de cette même date. Ici, l'immeuble aurait été prêt en 2022 : même avec un bail signé en 2024, l'absence de loyer maximal ne suffit pas à faire tomber la restriction. Nous le disons franchement plutôt que de donner un faux espoir. Vérifiez quand même votre bail : si un loyer maximal y est indiqué et que la hausse le dépasse, ce dépassement devient un argument sérieux à faire valider.

Face à l'avis : vos options et le délai d'un mois

Les délais ne changent pas avec la clause F. Pour un bail de 12 mois ou plus, l'avis doit arriver entre trois et six mois avant la fin du bail. Une fois reçu, vous avez un mois pour répondre par écrit : sans réponse, vous êtes réputé avoir accepté. Le silence vaut acceptation — le piège le plus coûteux du dossier.

• Accepter : le bail est reconduit au nouveau loyer.
• Refuser : avec une clause F valide, vous quittez à la fin du bail. Pas de fixation par le TAL.
• Négocier : hausse moindre, départ plus tardif ou dédommagement — tout peut se discuter avant de répondre. Mais négocier ne suspend pas le délai d'un mois : si la discussion traîne, répondez par écrit à temps.

Conservez la preuve de la date de réception de l'avis et répondez par un moyen qui laisse une trace (courrier recommandé, huissier).

Le logement est en vente : ce que ça change — et ce que ça ne change pas

Mettre le logement en vente ne met pas fin à votre bail. Le droit au maintien dans les lieux (article 1936 C.c.Q.) veut qu'un locataire qui respecte son bail puisse y rester. L'acquéreur devient le nouveau locateur et doit respecter le bail en cours jusqu'à son terme.

Le TAL ajoute une précision qui compte ici : en cas de vente, c'est au nouveau propriétaire, une fois la vente complétée — pas sur une simple promesse d'achat —, d'entreprendre s'il y a lieu une reprise de logement, dans les formes prévues et seulement pour les bénéficiaires autorisés (lui-même, ses père, mère, fils ou fille, ou une personne dont il est le principal soutien). Le vendeur ne peut ni « préparer » une reprise pour un acheteur hypothétique, ni transformer un avis d'augmentation en avis de reprise.

Ce que la vente change, c'est le contexte : un logement vacant peut intéresser davantage certains acheteurs — un fait de marché, pas un droit. Si le propriétaire vous dit que votre départ vaut quelque chose pour sa vente, retenez-le pour la négociation.

« Éviction déguisée » : ce que les propos valent vraiment

Soyons précis sur les mots. Une hausse de loyer, même forte, même dans un contexte de vente, n'est pas juridiquement une éviction. L'éviction vise des motifs précis — subdiviser, démolir, agrandir substantiellement ou changer l'affectation — avec un avis formel et une indemnité prévue par la loi. Aucun avis de ce type n'a été envoyé ici, selon le récit. « Éviction déguisée » décrit le ressenti ; ce n'est pas, en soi, un recours déjà ouvert.

1. En négociation : les propos rapportés montrent que le départ n'est pas une faveur que vous demandez, mais un avantage que le locateur recherche. Cela change le rapport de force sur le montant.
2. En preuve, pour plus tard : notez dates et mots exacts, conservez tout écrit. Si une reprise ou une éviction formelle était tentée plus tard, l'article 1968 C.c.Q. prévoit des dommages-intérêts — et c'est alors au locateur de prouver sa bonne foi ; des dommages punitifs sont possibles si la mauvaise foi est démontrée.
3. En signal d'alerte : si la pression devenait du harcèlement — menaces, coupures de services —, ce ne serait plus une négociation. Documentez et contactez le TAL ou votre comité logement.

Notre lecture honnête : avec une clause F valide, n'attendez pas d'un juge qu'il annule la hausse « parce que c'est une éviction déguisée ». Votre terrain solide : la section F, vos délais, et une négociation menée avec des chiffres.

Négocier un dédommagement : aucun montant automatique, mais une méthode

Première vérité : pour un départ volontaire négocié (résiliation amiable, « cash for keys »), aucune loi ne fixe le montant. Il n'existe pas de grille « la clause F vaut X mois de loyer » — tout « montant légal » avancé ici serait inventé.

Il existe en revanche un repère : l'indemnité de l'article 1965 C.c.Q. pour une reprise ou une éviction formelle — frais raisonnables de déménagement plus un mois de loyer par année d'occupation, minimum trois mois, maximum 24. Ce repère ne s'applique pas automatiquement à un départ négocié ; il donne un ordre de grandeur reconnu par la loi.

Pour bâtir votre chiffre, additionnez vos coûts réels : déménagement (camion, boîtes, branchements), différentiel de loyer si le remplacement comparable coûte plus cher (l'écart sur, par exemple, 12 mois), frais de recherche. Ajoutez le contexte : partir en 2026, alors que la fenêtre clause F se termine en 2027, vous fait perdre la dernière ligne droite avant le retour au régime général.

Surtout : une entente de départ ne vaut que par écrit — date de départ, montant, date et mode de paiement (avant ou au moment du départ, jamais « plus tard » sans garantie), remise des clés. Ne signez jamais sous pression le jour même ; faites-la relire par un comité logement.

Votre plan d'action en 6 étapes

1. Photographiez votre section F : case cochée, date où l'immeuble était prêt, loyer maximal s'il y en a un.
2. Calculez vos dates : réception de l'avis, limite de réponse (un mois), fin des cinq ans de la clause F.
3. Documentez le contexte de vente : annonce, propos sur le dédommagement et le logement « qui se vendrait mieux vide » — dates et écrits, sans interprétation.
4. Consultez avant de répondre : comité logement ou TAL (1 800 683-2245), bail en main.
5. Répondez par écrit, dans le délai d'un mois — jamais par le silence.
6. Si vous négociez un départ, chiffrez puis écrivez : calcul poste par poste, entente signée des deux parties avant tout déménagement.

Questions fréquentes

Le propriétaire peut-il vraiment augmenter de 15 % ?
Si la restriction de la section F s'applique et que les cinq ans ne sont pas expirés, le TAL ne peut pas fixer le loyer : aucun pourcentage maximal n'est prévu pour cette fenêtre (art. 1955 C.c.Q.). D'où l'importance de vérifier la section F plutôt que le pourcentage.

Je refuse la hausse : puis-je rester et aller au TAL ?
Non, pas avec une clause F valide : le refus oblige à quitter à la fin du bail. Si la section F est absente ou incomplète, le régime général revient : bail reconduit, et le locateur peut demander la fixation au Tribunal.

Mon bail de 2024 ne contient aucun loyer maximal : la clause tombe-t-elle ?
Pas pour un immeuble prêt en 2022 : selon le TAL et JuridiQC, cette obligation vise les baux conclus à compter du 21 février 2024 pour un immeuble prêt à compter de cette date. Si le vôtre était prêt en 2024 ou après, faites vérifier vos dates.

Le futur acheteur pourra-t-il me mettre dehors ?
Pas du seul fait de l'achat : il devient votre locateur et doit respecter le bail en cours. Une reprise exigerait, après la vente, la procédure prévue par la loi — et, en cas de refus, l'autorisation du TAL.

L'essentiel à retenir

• La clause F (art. 1955) ferme la fixation par le TAL pendant cinq ans : refuser la hausse, c'est partir à la fin du bail — si la section F est valide.
• Vérifiez la section F (case, date) avant toute conclusion.
• Pour un immeuble prêt en 2022, l'absence de loyer maximal au bail de 2024 ne fait pas tomber la restriction.
• Vous avez un mois pour répondre par écrit. Le silence vaut acceptation.
• La vente ne met pas fin au bail ; une reprise appartient au nouveau propriétaire, après la vente, dans les formes prévues.
• Un dédommagement négocié n'a pas de montant fixe : calculez, utilisez l'art. 1965 comme repère, tout par écrit et signé avant de partir.

Dans un immeuble récent, le bail se lit avant la signature, section F comprise — et, quand la hausse arrive, les délais valent plus que les impressions. Commencez par la photo de votre section F et un appel à votre comité logement.

Sources officielles

• Tribunal administratif du logement — Questions fréquentes, rubrique Augmentation (restrictions à la fixation, section F, départ en cas de refus). Ligne : 1 800 683-2245.
• Tribunal administratif du logement — Modification d'une condition du bail (réponse dans le mois ; à défaut, reconduction avec les modifications demandées).
• Tribunal administratif du logement — Formulaire de bail, section F (art. 1955 C.c.Q.).
• LégisQuébec — Code civil du Québec, articles 1955 (restriction cinq ans), 1936 (maintien dans les lieux), 1965 (indemnité de reprise ou d'éviction) et 1968 (mauvaise foi).
• Éducaloi — Le renouvellement de bail et la hausse de loyer (réponse écrite dans le mois ; départ en cas de refus, immeuble de cinq ans ou moins).
• JuridiQC — Vrai ou faux sur l'augmentation de loyer.
• Tribunal administratif du logement — page « Reprise de logement » (après une vente, les démarches de reprise appartiennent au nouveau propriétaire, une fois la vente complétée).

Information générale seulement : cet article ne constitue pas un avis juridique. En cas de doute, contactez le TAL au 1 800 683-2245 ou votre comité logement. Contenu rédigé avec l'aide de l'intelligence artificielle à partir du récit d'un membre de notre communauté et des sources citées ; les faits de son dossier sont présentés comme son récit, non comme des faits établis, et les noms et détails identifiants ont été retirés pour préserver l'anonymat.