État des lieux à l'entrée : le document qui vous protège au départ

Vous emménagez, tout est beau, et l'état des lieux d'entrée vous semble une formalité inutile ? Détrompez-vous : c'est le document qui décidera, à votre départ, si une tache ou une égratignure vous sera facturée… ou non. Voici pourquoi il est crucial, comment le faire correctement (photos, check-list, signature), et les pièges qui coûtent cher.

Sommaire

• L'état des lieux, c'est quoi ?
• Pourquoi c'est crucial
• La méthode, étape par étape
• Check-list d'inspection
• Les pièges à éviter
• Et à la sortie ?
• FAQ
• L'essentiel à retenir

L'état des lieux, c'est quoi exactement ?

L'état des lieux d'entrée est un document écrit, daté et signé qui décrit précisément l'état du logement à votre prise de possession : murs, planchers, appareils, équipements, et chaque défaut déjà présent. Idéalement, il se fait en présence du locateur et du locataire, pièce par pièce, avec photos à l'appui.

Le Code civil ne prescrit aucun formulaire particulier : un document écrit, daté et signé par les deux parties, avec descriptions précises et photographies, suffit. Son poids est décisif : à la fin du bail, vous devez remettre le logement dans l'état où vous l'avez reçu — sauf vétusté, usure normale ou force majeure — et cet état initial peut être établi « par description ou photographies faites par les parties ». Pas obligatoire, donc, mais votre meilleure assurance contre les réclamations abusives au départ.

Pourquoi c'est crucial : la présomption qui joue contre vous

Le point que trop de locataires découvrent trop tard : à défaut d'état des lieux, la loi vous présume avoir reçu le logement en bon état. Sans documentation à l'entrée, si le locateur vous réclame 800 $ au départ pour un plancher déjà abîmé avant vous, c'est à vous de prouver que le dommage préexistait — une bataille difficile sans photos.

Sachez distinguer l'usure normale des dommages facturables :

• Usure normale (à la charge du locateur) : retouches de peinture après des rideaux ou tableaux, nettoyage régulier.
• Dommages anormaux (facturables au locataire) : gros trous dans les murs, gyproc défoncé, saleté anormale avec détritus abandonnés, dommages graves et imprévisibles.

Le locateur doit aussi minimiser ses dommages : on ne vous réclame pas une porte neuve quand un nettoyage suffit.

À l'inverse, un dossier bien documenté paie : en février 2025, le TAL a accordé 2 166,18 $ à un locateur muni de témoignage, photos et factures, pour des dommages dépassant l'usure normale. Faites en sorte que la documentation joue pour vous.

Comment faire un bon état des lieux : la méthode

1. Faites-le à la prise de possession, en présence du locateur ou de son représentant. Sinon, faites-le vous-même dans les 48 heures suivant votre emménagement (bonne pratique, pas une règle de loi) et transmettez-en une copie au locateur par écrit. 2. Inspectez pièce par pièce — y compris balcon et rangements. 3. Rédigez avec précision. « Comptoir abîmé » ne veut rien dire et se retournera contre vous. Écrivez plutôt : « brûlure circulaire d'environ quatre centimètres sur le comptoir, à droite de l'évier ». Chaque défaut : nature, dimensions, localisation exacte. 4. Photographiez tout : pour chaque défaut, une photo rapprochée du détail et une photo d'ensemble qui le situe dans la pièce. Photographiez aussi les pièces en bon état. Une courte vidéo du tour complet est un excellent complément (bonne pratique, pas une exigence de la loi). 5. Faites signer les deux parties : chacun peut ajouter ses observations et conserve un exemplaire. C'est ce contradictoire qui donne sa force au document.

Que faut-il inspecter et photographier ? La check-list

Pièce par pièce, sans oublier de tester ce qui peut l'être (eau courante, plaques de cuisson, fenêtres) : un appareil « fourni » qui ne fonctionne pas dès l'entrée doit être noté — sinon sa panne vous sera imputée.

• Murs, plafonds, peinture : trous, fissures, taches, peinture écaillée
• Planchers et plinthes : égratignures, taches, lattes soulevées
• Portes, poignées, serrures : fonctionnement, état, nombre de clés remises
• Fenêtres : vitres, cadres, moustiquaires, stores fournis, mécanisme d'ouverture
• Cuisine : armoires (intérieur et extérieur), comptoirs, évier et robinetterie
• Électroménagers fournis : réfrigérateur, cuisinière, lave-vaisselle — intérieur ET extérieur, état de marche
• Salle de bain : lavabo, baignoire ou douche, toilette, joints, ventilation
• Électricité : luminaires, prises, interrupteurs — lesquels fonctionnent
• Détecteurs de fumée et de monoxyde : présence et fonctionnement
• Chauffage : type d'installation, état apparent
• Tout défaut déjà présent : ce qui est abîmé, marqué, fissuré ou défectueux — c'est le cœur du document

Les pièges à éviter

N° 1 : ne rien faire. Sans constat d'entrée, vous êtes présumé avoir reçu un logement en bon état : chaque défaut préexistant non documenté pourra vous être reproché.

N° 2 : le document vague. « Logement en bon état général » ne vous protège de rien. Localisez, mesurez, photographiez.

N° 3 : les photos sans contexte. Une photo floue d'une tache, sans indication de la pièce ni de l'échelle, est presque inutilisable. Rapprochée + ensemble, à chaque fois.

N° 4 : ne pas faire signer. Un document que le locateur n'a ni vu ni signé a moins de poids. Insistez pour la signature des deux parties.

N° 5 : oublier la sortie. L'état des lieux d'entrée ne vaut que comparé à un état des lieux de sortie (voir ci-dessous).

N° 6 : confondre avec le dépôt de garantie. Au Québec, le dépôt de garantie est illégal — voyez notre article sur le dépôt de garantie au Québec.

Et à la sortie ? Ne relâchez pas l'effort

L'état des lieux de sortie est le miroir de celui d'entrée : même rigueur, idéalement en présence du locateur, au moment de la remise des clés — pas des semaines plus tard, quand le logement aura déjà été repeint. C'est la comparaison entrée/sortie, et elle seule, qui tranche équitablement. Et remettez le logement propre, entièrement vidé (cave, balcon, rangement).

Notre trousse d'outils essentielle — l'état des lieux et les preuves

Un état des lieux solide repose sur des photos datées et des copies en lieu sûr. Voici l'attirail que nous recommandons pour documenter votre entrée dans le logement, dès le premier jour.

Ces produits sont des compléments à vos démarches, jamais des remplacements de vos recours. Voir aussi tous nos outils pour l'état des lieux et les preuves dans la trousse à outils du locataire.

Questions fréquentes

L'état des lieux est-il obligatoire au Québec ?

Non : la loi n'impose aucune procédure obligatoire (contrairement à la France). Mais sans état des lieux, vous êtes présumé avoir reçu le logement en bon état, et tout défaut préexistant pourra vous être imputé. C'est 30 minutes qui peuvent vous épargner des centaines de dollars.

Que faire si mon locateur refuse de signer ?

Faites-le quand même, seul, dans les 48 heures de votre emménagement : décrivez précisément, photographiez en double (détail + ensemble), et transmettez une copie au locateur par écrit en lui demandant ses observations. Un constat unilatéral transmis promptement vaut mieux que rien.

Les photos de mon téléphone suffisent-elles comme preuve ?

Oui. Le Code civil prévoit que l'état du logement peut être constaté par description ou photographies faites par les parties. Assurez-vous qu'elles sont nettes, datées (l'horodatage automatique suffit) et contextualisées : photo rapprochée du défaut plus vue d'ensemble de la pièce, avec une courte vidéo du tour en complément.

Mon locateur me réclame des dommages que je conteste. Que faire ?

Comparez les états des lieux d'entrée et de sortie : si le dommage préexistait ou relève de l'usure normale, contestez par écrit en joignant vos preuves. Rappelez-lui qu'il doit démontrer ses coûts réels et minimiser ses dommages. S'il persiste, c'est à lui de saisir le TAL — à celui qui réclame de prouver les faits allégués.

L'essentiel à retenir

• Sans état des lieux, vous êtes présumé avoir reçu le logement en bon état : chaque défaut préexistant non documenté pourra vous être facturé au départ.
• Faites-le à l'emménagement, en présence du locateur, pièce par pièce, avec signature des deux parties — ou seul dans les 48 h, copie transmise par écrit.
• Précision : nature, dimensions, localisation exacte de chaque défaut — « brûlure circulaire de 4 cm à droite de l'évier », pas « comptoir abîmé ».
• Photos : une rapprochée + une d'ensemble pour chaque défaut, pièces en bon état aussi, plus une vidéo du tour complet.
• Refaites le même exercice à la sortie, à la remise des clés : seule la comparaison entrée/sortie tranche les litiges. Le dépôt de garantie est illégal au Québec — voyez notre article sur le dépôt de garantie.

À propos de l'équipe

Très bons locataires, mauvais proprios est une communauté québécoise de plus de 13 000 locataires, active depuis 2015. Notre mission : aider les locataires à connaître et à défendre leurs droits, à partir de sources officielles vérifiées (TAL, Code civil du Québec, Éducaloi, comités logement). Nos contenus s'appuient sur des sources institutionnelles et sont destinés à une révision éditoriale avant publication.

Sources

• APQ — Réclamer des dommages-intérêts matériels et moraux (art. 1890 et 1862 C.c.Q., décision 2025 QCTAL 6549)
• Gestion iParc — L'état des lieux d'un logement au Québec : méthode et check-list

Information générale seulement : cet article ne constitue pas un avis juridique. En cas de doute, contactez le TAL au 1 800 683-2245 ou un comité logement de votre région.

📄 Lire la décision 2025 QCTAL 6549 (PDF) — via CanLII