Frais illégaux à la signature du bail : lesquels refuser et comment récupérer votre argent

Par Hicham Litefti, fondateur de TBL — Rédaction

Publié le · Mis à jour le

Seul le 1er mois de loyer est exigible à la signature : frais de dossier, clés et « frais d'emménagement » sont illégaux. Comment récupérer votre argent.

« 200 $ de frais de dossier, 75 $ pour les clés, 150 $ de frais d'emménagement » : à la signature d'un bail, bien des locataires se font réclamer des frais illégaux pour la location de leur logement au Québec. La règle est pourtant simple : à la signature, la seule somme exigible, c'est le premier mois de loyer. Voici les frais interdits, leurs déguisements les plus courants et la marche à suivre pour récupérer ce que vous avez payé.

Sommaire

Que dit la loi sur les sommes exigées à la signature ?

C'est l'article 1904 du Code civil du Québec qui fixe les règles, et elles sont claires. Un locateur ne peut pas :

  • exiger un versement supérieur à un mois de loyer;
  • exiger d'avance plus que le paiement du premier terme de loyer (sans jamais dépasser un mois). Il peut toutefois demander que cette avance soit encaissable immédiatement, même si le bail commence plus tard — par exemple, un bail signé en avril mais qui débute en juillet;
  • exiger une somme d'argent autre que le loyer, sous forme de dépôt ou autrement — ce qui inclut les dépôts pour les clés, les télécommandes ou les puces d'accès;
  • exiger des chèques postdatés ou tout autre effet postdaté.

Le point le plus important : toute clause du bail qui impose de tels frais est sans effet. Vous n'êtes pas obligé de la respecter, même si vous l'avez signée, et vous pouvez demander au Tribunal administratif du logement (TAL) de faire respecter vos droits.

Les frais les plus souvent exigés (et pourtant illégaux)

Les « frais de dossier » ou « frais d'ouverture »

Le classique : 50 $, 100 $, parfois 200 $ pour « traiter votre candidature ». Or, les coûts d'administration de la location font partie du risque d'entreprise du locateur : ils ne peuvent pas être refilés au candidat.

Le dépôt pour les clés, la télécommande ou la puce d'accès

« 75 $ pour les clés, remboursés à votre départ » : formule très répandue, et interdite — la loi vise les sommes exigées « sous forme de dépôt ou autrement », remboursables ou non. Détails dans notre guide sur le dépôt de garantie au Québec.

Les « frais d'emménagement » ou « frais de ménage »

Frais d'ascenseur le jour du déménagement, « nettoyage » après l'entrée, « remise en état » des aires communes : sauf service librement choisi, ces frais imposés à la signature sont illégaux — c'est une somme autre que le loyer, exigée comme condition d'accès au logement.

Les « frais de gestion » prélevés avec le loyer

Cas réel rapporté par Radio-Canada : dans un immeuble de 235 logements à Trois-Rivières, le propriétaire prélevait automatiquement 1,75 $ de « frais de gestion » avec chaque loyer. L'organisme InfoLogis Mauricie a qualifié la pratique d'illégale et la société de gestion a crédité les locataires. La leçon : surveillez vos relevés, même pour des petits montants.

Les déguisements et les pressions à surveiller

Dans notre communauté, on voit souvent les mêmes tactiques revenir. Voici celles à reconnaître :

  • « C'est remboursable, donc ce n'est pas un dépôt. » Faux : la loi interdit toute somme autre que le loyer, remboursable ou non.
  • « Tout le monde le paie, c'est la politique de l'immeuble. » Une politique interne ne peut pas passer outre le Code civil du Québec.
  • « Signez vite, quelqu'un d'autre veut le logement. » La pression du temps sert à vous faire accepter des frais sans réfléchir : prenez 24 heures pour lire le bail.
  • Le paiement en argent comptant, sans reçu. Exigez toujours un reçu : en cas de litige, c'est à vous de prouver ce que vous avez payé.
  • Le frais présenté comme « volontaire ». Un véritable choix volontaire se fait sans condition : si le logement vous est refusé parce que vous refusez le frais, ce n'était pas volontaire.

Ce que le locateur PEUT vous demander

Voici ce qui est bel et bien permis :

  • Le premier mois de loyer payé d'avance, même si l'entrée dans les lieux est prévue plusieurs semaines ou mois plus tard.
  • Un paiement volontaire de plusieurs mois d'avance, mais seulement si c'est vous qui le proposez librement — jamais imposé comme condition.
  • Des chèques postdatés convenus d'un commun accord, inscrits au bail : les imposer à la signature est interdit.

Le locateur peut vérifier votre dossier avant de signer — enquête de crédit et références — sans pouvoir vous facturer des frais de dossier.

J'ai payé un frais illégal : comment récupérer mon argent ?

Payer un frais illégal ne vous fait pas perdre vos droits. Marche à suivre :

1. Rassemblez vos preuves. Reçus, captures de virements, échanges de messages, copie du bail : tout ce qui montre la somme payée, la date et le motif invoqué. 2. Faites une demande écrite au locateur. Un simple courriel ou une lettre suffit : rappelez le montant, la date du paiement et demandez le remboursement en citant l'article 1904 du Code civil du Québec. Fixez un délai raisonnable (par exemple 10 jours). 3. Envoyez une mise en demeure si le locateur refuse ou ignore votre demande — par un moyen qui prouve la réception. 4. Saisissez le TAL ou consultez un comité logement. Le Tribunal peut ordonner le remboursement des sommes exigées illégalement. Les comités logement offrent un accompagnement gratuit pour préparer votre dossier. 5. Ne signez aucune renonciation contre un « rabais » ou un « arrangement » : exigez le remboursement complet.

Si c'est un parent qui s'est porté garant plutôt qu'une somme d'argent, les règles diffèrent — voir notre article sur le garant et la caution au Québec.

Questions fréquentes

Le locateur peut-il exiger le premier et le dernier mois de loyer à la signature ?

Non : seul le premier mois de loyer peut être exigé d'avance, sans jamais dépasser un mois. Exiger le dernier mois « en garantie » équivaut à un dépôt déguisé, ce qui est interdit par l'article 1904 du Code civil du Québec.

J'ai signé un bail qui prévoit des frais de dossier. Suis-je obligé de les payer ?

Non. Une clause qui impose des frais illégaux est sans effet, même signée. Vous n'êtes pas tenu de la respecter et vous pouvez demander au TAL de faire reconnaître vos droits. Conservez toutefois une copie du bail : c'est une preuve du frais exigé.

Le locateur peut-il me charger le remplacement d'une clé perdue en cours de bail ?

En cours de bail, le remplacement d'une clé perdue par votre faute peut vous être facturé au coût réel. Ce qui est interdit, c'est d'exiger un dépôt pour les clés à la signature du bail comme condition d'accès au logement.

Que faire si le locateur refuse de me louer parce que je refuse de payer les frais ?

Documentez tout refus par écrit et conservez toutes vos preuves du frais exigé : un refus de location fondé sur votre refus de payer un frais illégal est contestable. Consultez rapidement un comité logement local pour connaître tous vos recours.

L'essentiel à retenir

  • À la signature, seul le premier mois de loyer peut être exigé d'avance — jamais plus.
  • Frais de dossier, dépôt pour clés ou télécommande, « frais d'emménagement » : tous illégaux (art. 1904 C.c.Q.).
  • Une clause de frais illégaux est sans effet, même signée : vous pouvez la contester.
  • Surveillez vos relevés : des « frais de gestion » prélevés avec le loyer sont illégaux, même pour 1,75 $.
  • Exigez un reçu pour chaque somme versée et conservez vos preuves.
  • Pour récupérer votre argent : demande écrite, mise en demeure, puis TAL ou comité logement.

À propos de l'équipe

Très bons locataires, mauvais proprios est une communauté québécoise de plus de 13 000 locataires, active depuis 2015. Notre mission : aider les locataires à connaître et à défendre leurs droits, à partir de sources officielles vérifiées (TAL, Code civil du Québec, Éducaloi, comités logement).

Sources

Information générale seulement : cet article ne constitue pas un avis juridique. En cas de doute, contactez le TAL au 1 800 683-2245 ou un comité logement de votre région.