Hausse de 1 100 $ à 1 400 $ : la grille de calcul livrée trop tard — et calculée sur le mauvais loyer

Un membre de notre communauté nous a raconté une saga qui s'étire depuis septembre 2025. Sa gestion d'immeuble veut faire passer son loyer de 1 100 $ à 1 400 $ par mois, d'un seul coup, pour un immeuble construit en 1985. Quand il demande la grille de calcul du Tribunal administratif du logement (TAL) pour vérifier le chiffre, on lui répond que lui montrer la grille précise de son logement exigerait… une ouverture de dossier au TAL. Il insiste. Silence radio. Puis, le 21 octobre — six jours après la date limite où il devait donner sa réponse — la grille arrive enfin. Et en la lisant, il découvre que le calcul est basé sur un loyer de 745 $. Or il paie 1 100 $.

Lui, de son côté, avait fait les choses dans les règles : son refus — « je refuse et je reste » — a été signifié par huissier le 29 septembre, bien avant l'échéance du 15 octobre. Un locateur peut-il exiger 27 % d'augmentation ? Que vaut une grille livrée après votre délai, et calculée sur un loyer qui n'est pas le vôtre ? On démêle tout ça, textes de loi à l'appui.

Sommaire

• Le récit : un refus en règle, une réponse hors délai
• 27 % d'un coup : ce que les chiffres disent — et ne disent pas
• La grille de calcul : ce qu'elle est, ce qu'elle n'est pas
• Les délais : le vrai rapport de force est là
• Un calcul basé sur 745 $ alors que vous payez 1 100 $
• « Le juge n'a pas retenu la mauvaise foi » : ce qu'il faut comprendre
• Votre plan d'action si on vous sert la même histoire
• Questions fréquentes
• L'essentiel à retenir

Le récit : un refus en règle, une réponse hors délai

Selon le récit partagé dans notre groupe, tout commence à l'automne 2025. Le membre reçoit un avis de renouvellement : le loyer passerait de 1 100 $ à 1 400 $, et il doit répondre au plus tard le 15 octobre. Plutôt que de signer à l'aveugle, il demande la grille de calcul qui justifie une telle hausse. La gestion lui envoie d'abord le modèle vierge qu'on trouve sur le site du TAL, en affirmant que la grille précise de son logement ne peut lui être montrée qu'après une ouverture de dossier au Tribunal. Il insiste par écrit. Puis plus rien : silence radio.

Le 29 septembre, ne voyant rien venir, il fait signifier son refus par huissier : il refuse l'augmentation et il reste dans son logement. Le 21 octobre, six jours après son échéance, la gestion lui transmet finalement la grille demandée — comme si son refus n'avait jamais été reçu. En examinant le document, il constate que le loyer de départ utilisé dans le calcul est de 745 $, alors que son loyer réel est de 1 100 $. Dans la suite de ses publications, le membre raconte aussi un historique de hausses déjà costaud — de 775 $ à 945 $, puis à 1 100 $ — et déplore, après un passage au TAL, que ses preuves écrites de ce qu'il décrit comme des mensonges et de la mauvaise foi n'aient pas été retenues comme il l'espérait. Nous n'avons pas accès au dossier du Tribunal : cette partie demeure son vécu, raconté dans ses mots. Mais la mécanique des délais, elle, est vérifiable — et c'est elle qui décide de presque tout.

27 % d'un coup : ce que les chiffres disent — et ne disent pas

Premier réflexe à corriger : au Québec, il n'existe pas de plafond légal exprimé en pourcentage. Un locateur peut proposer 5 %, 15 % ou 27 % — la proposition, en soi, n'est pas illégale. Ce qui est encadré, c'est la suite : si vous refusez dans les délais et que le locateur saisit le TAL, le Tribunal fixe le loyer selon les critères du Règlement sur les critères de fixation de loyer — revenus et dépenses de l'immeuble, taxes, assurances, entretien, travaux majeurs — et non selon le chiffre lancé dans l'avis.

Cela dit, les repères publiés par le TAL donnent un ordre de grandeur. Pour les avis donnés en 2025, le taux d'ajustement de base atteignait 5,9 % pour un logement non chauffé — le plus élevé en 30 ans — avant que la nouvelle méthode de calcul, fondée notamment sur la moyenne de l'indice des prix à la consommation des trois dernières années, n'amène le pourcentage de base à 3,1 % pour les avis donnés à compter de 2026. Une demande de 27 % se situe donc très loin des repères, sauf travaux majeurs importants et documentés. Ce n'est pas une preuve automatique d'abus — chaque immeuble a son propre calcul — mais c'est un excellent motif de demander les chiffres avant de répondre. Et retenez ceci : un immeuble de 1985 n'est pas visé par la restriction applicable aux immeubles construits depuis cinq ans ou moins (la fameuse section F du bail). Le membre pouvait donc refuser et rester.

La grille de calcul : ce qu'elle est, ce qu'elle n'est pas

Mettons une chose au clair, parce que c'est le cœur du malentendu dans ce récit : l'outil de calcul du TAL est public. Il est offert gratuitement sur le site du Tribunal pour aider locateurs et locataires à estimer une augmentation et à négocier. Personne — ni le locateur, ni le locataire — n'a besoin d'ouvrir un dossier pour l'utiliser. Affirmer qu'il « faut un dossier au TAL » pour montrer un calcul ne correspond pas au fonctionnement de l'outil.

Il faut toutefois être honnête dans l'autre sens : avant toute procédure, la loi n'oblige pas formellement le locateur à vous remettre sa grille détaillée sur demande. Son obligation, à cette étape, c'est de vous donner un avis de modification conforme (art. 1942 et 1943 C.c.Q.) : le nouveau loyer en dollars, ou la hausse en dollars ou en pourcentage, la durée proposée si elle change, et le délai pour refuser. Le formulaire de calcul officiel, lui, entre en scène plus tard : si vous refusez et que le locateur demande la fixation du loyer, Éducaloi explique qu'il devra compléter le formulaire reçu du TAL, vous le notifier et le déposer au dossier — avec des délais stricts de 45 et de 90 jours, faute de quoi le TAL ferme le dossier. Demander la grille avant de répondre reste donc une démarche de négociation légitime et un test de sérieux : un locateur incapable d'expliquer son chiffre avant votre échéance vous donne, malgré lui, une information précieuse.

Les délais : le vrai rapport de force est là

Dans un renouvellement, presque tout se joue sur le calendrier. Voici la séquence prévue par le Code civil, et où ce récit se situe :

• L'avis du locateur doit vous parvenir dans les délais de l'article 1942 C.c.Q. — pour un bail de 12 mois ou plus, entre trois et six mois avant la fin du bail — et contenir les mentions de l'article 1943.
• Votre réponse : si vous refusez ou si vous quittez, vous devez aviser le locateur dans le mois de la réception de l'avis (art. 1945, al. 1 C.c.Q.). Sans réponse, vous êtes réputé avoir accepté les nouvelles conditions. Le membre, lui, a signifié son refus par huissier le 29 septembre — une preuve de réception difficile à contester, et largement avant son échéance du 15 octobre.
• La balle passe au locateur : s'il veut quand même sa hausse, il doit s'adresser au TAL dans le mois de la réception de votre avis de refus pour faire fixer le loyer (art. 1947 C.c.Q.). S'il omet de le faire, le texte est limpide : le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures.

Relisez maintenant le récit avec cette grille : une grille transmise le 21 octobre, après le refus signifié, ne « redémarre » rien. Elle ne prolonge ni votre délai de réponse, déjà écoulé et respecté, ni — surtout — le délai du locateur pour saisir le TAL, qui court à partir de la réception de votre refus. Plusieurs membres l'ont souligné dans les commentaires : c'est le locateur qui a un mois pour réagir à un refus, pas l'inverse. Si ce mois passe sans demande de fixation, l'augmentation tombe, point. Et si vous voulez vérifier si un dossier a été ouvert à votre insu, le plumitif du TAL peut être consulté avec votre adresse.

Un calcul basé sur 745 $ alors que vous payez 1 100 $ : pourquoi ça compte

Selon le récit du membre, la grille reçue partait d'un loyer de 745 $ — un montant qu'il n'a jamais payé, puisque son loyer est passé, dit-il, de 775 $ à 945 $, puis à 1 100 $. D'où vient ce 745 $ ? Nous ne le savons pas, et il faut se garder d'inventer une explication : erreur de fichier, ancien locataire, modèle rempli à la hâte… Ce que nous savons, c'est qu'un calcul de fixation part des revenus et des dépenses réels de l'immeuble. Un point de départ faux fausse tout le reste, et un document transmis après votre refus ne peut pas, à lui seul, valider une hausse.

Si la même chose vous arrive, répondez par écrit, calmement et précisément : « Le loyer utilisé dans votre calcul (745 $) ne correspond pas à mon loyer actuel (1 100 $), comme le démontrent mon bail et mes preuves de paiement. Je vous demande une grille corrigée. » Joignez la copie de votre bail — y compris la section G, qui indique le loyer le plus bas payé pour le logement au cours des 12 mois précédant le début du bail — et vos preuves de paiement. Ce courriel-là, daté, fera partie de votre dossier si le locateur saisit le TAL : il démontre que vous avez contesté les chiffres dès leur réception, et non à l'audience pour la forme.

« Le juge n'a pas retenu la mauvaise foi » : ce qu'il faut comprendre

Dans la suite de la saga, le membre déplore que le Tribunal n'ait pas sanctionné ce qu'il perçoit comme des mensonges : la hausse présentée comme nécessitant un dossier pour être justifiée, le silence, la grille tardive et erronée. Sa frustration est compréhensible. Mais elle repose sur un malentendu fréquent sur ce qu'est une audience en fixation de loyer : ce n'est pas un procès sur les intentions du locateur. Le Tribunal y applique les critères du règlement — des chiffres, des factures, des taxes — et fixe un montant. La conduite discutable d'une gestion n'y devient déterminante que lorsqu'elle touche à la procédure elle-même : un avis non conforme, un délai manqué, un formulaire jamais déposé.

Est-ce à dire que documenter ne sert à rien ? Au contraire — mais il faut documenter pour les bons terrains. Vos écrits datés prouvent que vous avez répondu à temps et établissent la chronologie si les délais de l'article 1947 sont débattus. Et si le comportement dépasse la négociation musclée — pressions répétées, menaces, représailles parce que vous exercez vos droits — d'autres recours existent, dont les dommages-intérêts et, dans les cas graves, les dommages punitifs. La leçon du récit : les bonnes preuves, déposées au bon endroit et dans les bons délais, valent plus que les meilleures indignations.

Votre plan d'action si on vous sert la même histoire

1. Notez la date de réception de l'avis. Votre mois de réponse (art. 1945 C.c.Q.) court à partir de là. Photographiez l'enveloppe, conservez tout.
2. Demandez la grille par écrit, tout de suite. L'outil de calcul du TAL est public : faites aussi votre propre estimé avec vos chiffres et l'aide de votre comité logement, gratuitement.
3. Répondez dans votre délai, même sans la grille. N'attendez jamais un document du locateur pour refuser : le silence vaut acceptation. La formule qui protège : « Je refuse les modifications proposées et je renouvelle mon bail. »
4. Choisissez un mode de transmission qui laisse une preuve : courrier recommandé, courriel avec accusé, ou huissier, comme l'a fait le membre de ce récit. Gardez la preuve de signification.
5. Surveillez le mois qui suit votre refus. Si aucune demande de fixation ne vous est notifiée dans le mois, le bail est reconduit aux anciennes conditions (art. 1947 C.c.Q.). Vérifiez au besoin le plumitif du TAL.
6. Contestez toute erreur de chiffres par écrit, dès réception. Un calcul basé sur un loyer qui n'est pas le vôtre se signale immédiatement, bail et preuves de paiement à l'appui.

Questions fréquentes

Mon propriétaire refuse de me montrer sa grille de calcul. Est-ce légal ?

Avant toute procédure, aucun texte ne l'oblige formellement à vous la remettre sur demande — mais rien ne justifie non plus de prétendre qu'il faut ouvrir un dossier au TAL pour la consulter : l'outil de calcul du Tribunal est public et gratuit. Si le dossier se rend en fixation, le locateur devra alors compléter le formulaire officiel du TAL, vous le notifier et le déposer au dossier, dans des délais stricts.

La grille est arrivée après la date limite de ma réponse. Est-ce que je dois répondre à nouveau ?

Non. Si vous avez déjà signifié votre refus dans votre délai d'un mois (art. 1945 C.c.Q.), il tient. Un document transmis après coup ne crée pas un nouveau délai de réponse pour vous. C'est plutôt le délai du locateur qui court : un mois à compter de la réception de votre refus pour demander la fixation (art. 1947 C.c.Q.), faute de quoi le bail est reconduit aux anciennes conditions.

Une hausse de 27 %, c'est automatiquement abusif ?

Il n'existe aucun pourcentage maximal prévu par la loi, et le TAL ne tranche pas au « feeling » : il applique les critères du règlement aux revenus et dépenses de l'immeuble. Mais comparée aux repères publiés par le TAL (un pourcentage de base de 5,9 % pour 2025 sous l'ancienne méthode, puis de 3,1 % sous la nouvelle pour les avis donnés à compter de 2026), une hausse de 27 % exige des justifications sérieuses — typiquement des travaux majeurs documentés. À vous de les demander, et au locateur de les prouver devant le Tribunal s'il y va.

Le calcul de mon propriétaire part d'un loyer que je n'ai jamais payé. Je fais quoi ?

Vous le signalez par écrit sans attendre, en indiquant votre loyer réel et en joignant votre bail (dont la section G) et vos preuves de paiement. Demandez une grille corrigée. Ce signalement daté comptera si le dossier se rend au TAL, où le calcul doit reposer sur les données réelles de l'immeuble.

J'ai refusé et le propriétaire ne fait rien. Qui gagne ?

Vous, sur ce point précis : si le locateur ne saisit pas le TAL dans le mois de la réception de votre refus, l'article 1947 C.c.Q. prévoit que le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures — donc sans l'augmentation. Continuez de payer votre loyer habituel, et conservez vos preuves.

L'essentiel à retenir

• Une hausse de 1 100 $ à 1 400 $ (environ 27 %) n'est pas illégale à proposer, mais elle doit se justifier par le calcul prévu au règlement — pas par la seule volonté de la gestion.
• L'outil de calcul du TAL est public : personne n'a besoin d'un dossier ouvert pour consulter ou produire une grille.
• Votre protection tient en deux délais : répondez dans le mois (art. 1945 C.c.Q.), puis laissez courir le mois du locateur (art. 1947 C.c.Q.). S'il le laisse passer, le bail se reconduit aux anciennes conditions.
• Un refus signifié par huissier, des demandes écrites et un signalement daté de toute erreur de calcul : c'est ce dossier-là qui vous protège, bien plus que l'indignation à l'audience.

Ce récit nous vient d'un membre de notre communauté. Les personnes et les détails identifiants ont été modifiés pour préserver l'anonymat. Si votre gestion vous oppose le silence ou des chiffres qui ne correspondent pas à votre bail, ne restez pas seul : votre comité logement peut refaire le calcul avec vous, gratuitement, avant même que vous répondiez.

Sources

• TAL — Modification d'une condition du bail (réponse du locataire dans le mois de la réception de l'avis ; silence = acceptation)
• TAL — Pourcentages applicables aux critères de fixation de loyer et outil de calcul en ligne du Tribunal
• Éducaloi — Le renouvellement de bail et la hausse de loyer (options du locateur après un refus ; formulaire de calcul à compléter, notifier et déposer dans les délais de 45 et 90 jours)
• Code civil du Québec, art. 1942, 1943, 1945 et 1947 (avis de modification, réponse du locataire, demande de fixation par le locateur et reconduction aux conditions antérieures à défaut) — LégisQuébec
• JuridiQC — Vrai ou faux sur l'augmentation de loyer (le pourcentage publié par le TAL n'est ni une recommandation ni un maximum)

Information générale seulement : cet article ne constitue pas un avis juridique. En cas de doute, contactez le TAL au 1 800 683-2245 ou le comité logement de votre région.