Infiltration d'eau qui revient au même endroit : sept mois sans visite du proprio, un plafond qui coule au-dessus de la future chambre du bébé

Une membre de notre communauté a emménagé en janvier 2023, avec sa famille, dans une maison louée comportant une extension. Au printemps de la même année, selon son récit partagé dans notre groupe, une infiltration d'eau apparaît dans la chambre principale, située dans cette extension — juste au-dessus se trouve le balcon du voisin du dessus. Elle est alors enceinte et s'inquiète, notamment pour la moisissure. Le propriétaire fait réparer… par son père, dont elle doute des compétences. On lui dit que tout est beau.

Sauf que le problème est revenu au même endroit en avril 2025. Signalement écrit, aucune visite, une intervention promise en août avec un entrepreneur — puis, avec la pluie du 31 octobre, le plafond a officiellement coulé. Sept mois d'attente, et un bébé à accueillir dans cette chambre. Voici ce que la loi prévoit.

Sommaire

• La chronologie du récit, pièce par pièce
• Une réparation qui ne tient pas n'est pas une réparation
• Ce que la membre a déjà fait de bien — et le geste qui manque
• L'inspection municipale : un constat qui change le rapport de force
• Au TAL : ordonnance, diminution de loyer, dommages — et l'audience rapide en insalubrité
• Si l'eau coule encore : les travaux urgents, avec prudence
• « Impropre à l'habitation » : un seuil élevé, à ne pas invoquer à la légère
• Votre dossier de preuves, pièce par pièce
• Votre plan d'action en 6 étapes
• Questions fréquentes
• L'essentiel à retenir

La chronologie du récit, pièce par pièce

Les faits qui suivent sont ceux du récit de la membre, partagé dans notre groupe le 7 novembre 2025, photos à l'appui ; c'est au Tribunal, le cas échéant, qu'il reviendra de les établir.

• Janvier 2023 : emménagement ; la chambre principale est dans une extension, sous le balcon du logement du dessus.
• Printemps 2023 : première infiltration. La membre, enceinte, s'inquiète de la moisissure. Le propriétaire fait réparer par son père ; on lui affirme que tout est réglé.
• Avril 2025 : retour de l'infiltration, au même endroit, signalé par écrit, photos à l'appui.
• Printemps-été 2025 : aucune visite du propriétaire. Le voisin rapporte une intervention promise en août, avec un entrepreneur.
• 31 octobre 2025 : lors d'une pluie, le plafond coule pour de bon.
• Novembre 2025 : la membre, de nouveau enceinte, doit préparer cette chambre pour son bébé. Les commentaires du groupe convergent : mise en demeure, puis TAL.

Deux détails pèsent lourd, juridiquement : la récurrence au même endroit, et les sept mois écoulés entre un signalement écrit et un écoulement devenu visible. Des dates, des photos, des écrits — exactement la matière d'un dossier au TAL.

Une réparation qui ne tient pas n'est pas une réparation

Le point de départ est l'article 1854 du Code civil du Québec : délivrer le logement en bon état de réparation, en procurer la jouissance paisible, garantir qu'il peut servir à l'usage loué et l'entretenir à cette fin pendant tout le bail. L'article 1864 impose au locateur toutes les réparations nécessaires, sauf les menues réparations d'entretien. L'article 1910 ajoute le maintien en bon état d'habitabilité pendant tout le bail.

Ce sont des obligations de résultat : le locateur ne s'en libère pas en montrant qu'il a « fait quelque chose ». Une infiltration qui revient au même endroit démontre que la cause n'a jamais été traitée — l'eau passe toujours par le même chemin. Colmater la surface sans trouver la source, c'est repeindre un symptôme.

Qui exécute les travaux ne change rien à l'obligation : père du propriétaire, homme à tout faire ou entrepreneur licencié, le locateur répond du résultat — et le locataire n'a pas à payer une infiltration qui vient de la structure ou du balcon du dessus. Quant au locateur qui ne vient jamais vérifier un problème signalé par écrit, il sera mal placé, devant le Tribunal, pour prétendre qu'il ignorait l'ampleur du dégât.

Ce que la membre a déjà fait de bien — et le geste qui manque

L'article 1866 C.c.Q. impose au locataire qui a connaissance d'une défectuosité ou d'une détérioration substantielle d'en aviser le locateur dans un délai raisonnable. La membre l'a fait, et elle l'a fait par écrit, avec des photos. C'est la bonne méthode : un avis écrit se prouve ; un appel se conteste.

Le geste qui manque, c'est la mise en demeure formelle. Éducaloi décrit la séquence : dénonciation écrite, mise en demeure avec un délai, puis TAL si rien ne bouge. Elle fixe une date, un délai raisonnable — dix jours, comme le suggèrent les membres du groupe dans ce dossier — et la liste précise des travaux exigés. Envoyée avec preuve de réception, elle transforme « il le savait » en « il le savait, il avait un délai, et il n'a rien fait ».

Ici, la mise en demeure devrait rappeler toute la chronologie : 2023, avril 2025, sept mois sans visite, août promis, 31 octobre. Posée calmement sur papier, elle obtient souvent plus en dix jours que sept mois de relances.

L'inspection municipale : un constat qui change le rapport de force

Parallèlement, la membre peut demander une inspection municipale — le 311 à Montréal, le service d'inspection de sa ville ailleurs. L'article 1912 C.c.Q. donne aux manquements aux obligations légales de sécurité et de salubrité les mêmes recours qu'un manquement au bail.

Un rapport d'inspecteur vaut de l'or : un tiers neutre qui constate l'humidité, l'état du plafond et, le cas échéant, les moisissures. Le TAL range rapports d'inspection et photographies parmi la preuve documentaire qui peut accélérer un dossier d'insalubrité. L'inspection ne remplace pas le Tribunal — mais elle rend le déni beaucoup plus difficile.

Au TAL : ordonnance, diminution de loyer, dommages — et l'audience rapide en insalubrité

Si le délai de la mise en demeure passe sans travaux sérieux, le recours se dépose au Tribunal administratif du logement. Selon les sources officielles (TAL, Éducaloi, JuridiQC), le locataire peut notamment demander au Tribunal :

• d'ordonner au locateur d'exécuter les travaux — ici, trouver et réparer la source, pas seulement replâtrer le plafond ;
• une diminution de loyer pour la période où le logement n'était pas dans l'état promis ;
• des dommages-intérêts pour les inconvénients et les biens endommagés ;
• l'autorisation de faire exécuter les réparations aux frais du locateur (art. 1867) — montant et conditions fixés par le Tribunal, dépenses autorisées retenables sur le loyer ;
• une autorisation de déposer son loyer au Tribunal plutôt que de le retenir soi-même ;
• dans les cas les plus lourds, la résiliation du bail, si le préjudice est sérieux.

Point de procédure à connaître : en insalubrité, lorsqu'une demande comporte une preuve documentaire démontrant l'évidence que le logement est impropre à l'habitation — rapports d'inspection, avis d'évacuation, photographies —, le TAL convoque les parties dans les dix jours ouvrables suivant le dépôt. Ce n'est pas automatique, et tout dégât d'eau ne rend pas un logement « impropre » (voir plus bas) : c'est la preuve jointe qui fait la différence.

Le TAL peut aussi condamner le locateur à des dommages-intérêts punitifs lorsque le logement est devenu impropre en raison de sa négligence (demandes introduites à compter du 21 février 2024). Au Tribunal de trancher si les conditions sont réunies.

Si l'eau coule encore : les travaux urgents, avec prudence

En attendant, si le plafond coule à nouveau, le régime des réparations urgentes et nécessaires peut s'appliquer : le TAL donne en exemple une fuite grave de la tuyauterie ou du toit. Les articles 1867 et 1868 permettent alors, à des conditions strictes, d'engager la dépense urgente et d'en retenir le montant raisonnable sur le loyer.

Le TAL insiste : mesure d'exception, à exercer avec prudence et bonne foi. Il faut d'abord avoir tenté de joindre le locateur — et pouvoir le prouver (dates des appels, copies des avis). Ensuite, l'essentiel seulement, au coût raisonnable, par une personne qualifiée, factures conservées. Colmater une entrée d'eau active peut être essentiel ; refaire la chambre ne le serait pas. Sans urgence, la voie normale reste l'autorisation préalable du Tribunal (art. 1867).

Pendant tout ce parcours : continuez de payer votre loyer. Le retenir sans autorisation du Tribunal expose à une demande en non-paiement, même quand le locateur est en tort. Les bonnes portes sont le dépôt autorisé par le TAL ou la diminution demandée au Tribunal.

« Impropre à l'habitation » : un seuil élevé, à ne pas invoquer à la légère

L'article 1913 C.c.Q. définit le logement impropre à l'habitation : celui dont l'état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public, ou qui a été déclaré tel par le tribunal ou l'autorité compétente. Le TAL le rappelle : un logement en mauvais état d'habitabilité n'est pas automatiquement impropre à l'habitation. L'insalubrité — moisissure, humidité excessive, air vicié — peut y mener, mais tout se mesure à la gravité, prouvée par des constats, pas seulement par l'inconfort, aussi réel soit-il.

Pourquoi cette prudence ? L'article 1915 permet d'abandonner un logement devenu impropre, en avisant le locateur avant le départ ou dans les dix jours qui suivent ; le locataire est alors dispensé du loyer pour la période d'impropreté, sauf faute de sa part. Mais partir sur une mauvaise évaluation du seuil, c'est risquer de devoir les loyers quand même. Inspection d'abord, avis d'un comité logement ou d'un avocat ensuite.

La membre s'inquiète pour la moisissure depuis 2023. Nous n'en tirerons aucune conclusion médicale — ce n'est pas notre rôle. Les sources officielles rangent moisissure et humidité excessive parmi les situations d'insalubrité traitées par le TAL : documenter, faire constater, laisser inspecteur et Tribunal qualifier la situation.

Votre dossier de preuves, pièce par pièce

• Les photos datées, avant/après : avril 2025 et après la pluie du 31 octobre — la progression au même endroit. Conservez les fichiers originaux (métadonnées datées).
• Tous les écrits : signalement, relances, réponses — ou leur absence.
• Un journal des événements : dates des pluies, des écoulements, des visites promises et jamais venues.
• Le rapport d'inspection municipale : constat neutre de l'humidité et du plafond.
• Les traces de la réparation de 2023 : qui l'a faite, quand, ce qui a été dit. La récurrence fait le lien.
• Les dommages matériels, s'il y en a : photos et valeur des biens touchés.
• Le voisin du dessus, s'il accepte de témoigner : son balcon surplombe la chambre, et c'est à lui qu'on aurait annoncé l'intervention d'août.

Votre plan d'action en 6 étapes

1. Photographiez l'état actuel et rassemblez la chronologie complète depuis 2023, écrits compris.
2. Envoyez la mise en demeure : chronologie, travaux exigés (trouver et réparer la source de l'infiltration, remettre le plafond en état), délai raisonnable — dix jours —, envoi avec preuve de réception.
3. Demandez l'inspection municipale (311 à Montréal, ou le service d'inspection de votre ville) et conservez le rapport.
4. Continuez de payer le loyer et, si l'eau coule à nouveau, n'engagez que la dépense urgente et nécessaire, après avoir tenté de joindre le locateur, factures à l'appui (art. 1867-1868).
5. Sans travaux sérieux au terme du délai, déposez au TAL : ordonnance d'exécution des travaux, diminution de loyer rétroactive à la perte de jouissance, dommages-intérêts et, selon la preuve, les volets insalubrité. Joignez dès le dépôt photos, écrits et rapport d'inspection.
6. Faites-vous accompagner : votre comité logement peut relire la mise en demeure et la demande avant le dépôt. TAL : 1 800 683-2245.

Questions fréquentes

La première réparation a été faite par le père du propriétaire. Est-ce que ça change quelque chose ?
Non, pour vos droits. Le locateur répond du résultat (art. 1854, 1864 et 1910 C.c.Q.), peu importe qui il choisit pour exécuter les travaux. Si la réparation ne tient pas, l'obligation n'est pas remplie.

J'ai signalé le retour de l'infiltration par écrit en avril. Faut-il quand même une mise en demeure ?
Oui : Éducaloi décrit la séquence avis écrit, mise en demeure avec délai, puis TAL. C'est elle qui ancre la négligence si le délai passe sans travaux.

Puis-je arrêter de payer mon loyer tant que ce n'est pas réparé ?
Non, pas de votre propre chef. La retenue unilatérale vous expose à une demande pour non-paiement. Les voies prévues sont la diminution de loyer ordonnée par le TAL, le dépôt du loyer autorisé par le Tribunal, ou la retenue des seules dépenses urgentes et nécessaires autorisées par les articles 1867-1868.

Le plafond a coulé une fois. Mon logement est-il « impropre à l'habitation » ?
Pas automatiquement : le seuil de l'article 1913 est une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité, ou une déclaration de l'autorité compétente. Faites constater avant de décider — un abandon (art. 1915) mal évalué peut coûter les loyers.

Le TAL peut-il aller vite ? Notre bébé arrive bientôt.
En insalubrité, une demande appuyée d'une preuve documentaire démontrant un logement impropre (inspection, photos, avis) peut mener à une convocation dans les dix jours ouvrables. Pas garanti pour chaque dossier : la qualité de la preuve jointe fait la différence.

L'essentiel à retenir

• L'infiltration qui revient au même endroit prouve que la cause n'a jamais été réglée : l'obligation du locateur est une obligation de résultat (art. 1854, 1864 et 1910 C.c.Q.).
• Sept mois entre un signalement écrit et un plafond qui coule, sans une seule visite : documentez dates, photos et écrits — c'est le cœur du dossier.
• La séquence qui protège : avis écrit (art. 1866) → mise en demeure avec délai → inspection municipale → TAL.
• Au TAL : travaux ordonnés, diminution de loyer, dommages-intérêts, autorisation de travaux (art. 1867) ou de dépôt du loyer ; en insalubrité prouvée par documents, convocation possible sous dix jours ouvrables.
• Ne retenez jamais votre loyer sans autorisation ; les travaux urgents (art. 1867-1868) sont une exception encadrée, jamais un réflexe.
• « Impropre à l'habitation » (art. 1913-1915) est un seuil sérieux : faites-le constater avant d'envisager de partir.

Quand la chambre du bébé devient une pièce qu'on surveille à chaque pluie, le logement ne remplit plus ce que le bail promet. La loi donne les leviers — à actionner dans l'ordre, par écrit, avec des preuves. La mise en demeure est la prochaine marche.

Sources officielles

• LégisQuébec — Code civil du Québec, articles 1854 (délivrer en bon état, garantir l'usage, entretenir), 1864 (réparations nécessaires à la charge du locateur), 1866 (avis du locataire), 1867 et 1868 (réparations par le locataire, autorisation et urgence), 1910 (maintenir le logement en bon état d'habitabilité), 1913 (logement impropre à l'habitation) et 1915 (abandon d'un logement devenu impropre).
• Tribunal administratif du logement — Insalubrité (moisissure, humidité excessive ; recours du locataire ; convocation dans les dix jours ouvrables lorsque la preuve documentaire démontre un logement impropre ; dommages-intérêts punitifs en cas de négligence, demandes introduites à compter du 21 février 2024). Ligne : 1 800 683-2245.
• Tribunal administratif du logement — Réparations urgentes et nécessaires (fuite grave de la tuyauterie ou du toit ; mesure d'exception, prudence et bonne foi, avis préalable au locateur).
• Éducaloi — Logement en mauvais état : les recours (avis écrit, mise en demeure, puis demandes au TAL : exécution des travaux, autorisation de réparer aux frais du propriétaire, compensation, diminution de loyer, résiliation dans certains cas).
• JuridiQC — État du logement : ce qu'il faut savoir (dénonciation écrite, mise en demeure, puis recours au TAL).

Information générale seulement : cet article ne constitue pas un avis juridique. En cas de doute, contactez le TAL au 1 800 683-2245 ou votre comité logement. Contenu rédigé avec l'aide de l'intelligence artificielle à partir du récit d'un membre de notre communauté et des sources citées ; les faits de son dossier sont présentés comme son récit, non comme des faits établis, et les noms et détails identifiants ont été retirés pour préserver l'anonymat.