L'APQ : Le rouleau compresseur des proprios, ou le dernier rempart des locataires ?

Le formulaire arrive souvent avant même la visite du logement : nom complet, date de naissance, employeur, salaire, relevés bancaires, numéro d'assurance sociale, copie du permis de conduire. Pour une personne qui cherche un toit dans un marché tendu, refuser de répondre semble risqué; tout fournir semble intrusif. C'est dans cette zone grise que travaillent les services d'enquête de prélocation, proposés aux locateurs par des agences spécialisées et par des associations de propriétaires, dont l'Association des propriétaires du Québec (APQ), qui représente les intérêts des locateurs et leur offre outils et formations. Le débat public sur le rôle de l'APQ est vif, et notre communauté le connaît bien. Mais la question qui décide concrètement du sort d'un candidat est plus étroite, et elle a une réponse juridique claire : quelles informations un locateur peut-il légalement exiger avant de signer un bail, et lesquelles dépassent ce que la loi permet?

Le cadre : Commission d'accès à l'information et Loi 25

Au Québec, la collecte de renseignements personnels par un locateur est encadrée par la Loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé, telle que modernisée par la Loi 25, et interprétée par la Commission d'accès à l'information (CAI), qui a publié des balises précises pour la signature d'un bail. Deux principes gouvernent tout le reste. Le premier est le respect du droit à la vie privée : la collecte, la conservation et l'utilisation des renseignements doivent suivre les règles de la loi. Le second est le caractère nécessaire des renseignements recueillis : la personne qui collecte doit se limiter aux renseignements nécessaires à l'objet du dossier, ici l'évaluation d'une demande de location. Le consentement du candidat est requis pour les vérifications qui dépassent l'identité de base, et il doit être donné pour des fins déterminées. Un formulaire qui demande « tout, au cas où » ne respecte pas ce cadre, même s'il est présenté par un intermédiaire ou recommandé par une association.

Ce qui est permis : identité, comportement, habitudes de paiement

La CAI reconnaît trois catégories de vérifications légitimes. L'identité : le locateur peut demander le nom, le prénom et l'adresse complète du futur locataire. Pour s'assurer de l'identité, il peut demander qu'on lui présente une pièce d'identité, avec ou sans photo — permis de conduire, carte d'assurance maladie, par exemple. Mais il ne peut pas recueillir les informations contenues sur cette pièce : ni photocopie, ni photo, ni conservation des numéros dans le dossier. La CAI précise même qu'un locateur ne peut pas refuser une candidature au motif que la personne ne fournit pas les numéros figurant sur ses pièces d'identité. Le comportement : pour vérifier le respect des biens et des autres occupants, seuls le nom et les coordonnées du locateur ou du concierge des logements précédemment occupés peuvent être recueillis; le candidat peut aussi fournir une lettre de recommandation de son ancien locateur. Les habitudes de paiement : avec le consentement du candidat, le locateur peut recueillir des informations auprès des locateurs actuels ou antérieurs et réaliser une enquête de crédit auprès d'une agence de renseignements personnels. Pour cette enquête, seuls le nom, l'adresse et la date de naissance sont nécessaires. Le candidat peut également fournir lui-même les extraits pertinents de son dossier de crédit, une attestation de son institution financière ou des documents d'entreprises de services démontrant le respect de ses paiements.

Ce qui est interdit ou non nécessaire

À l'inverse, plusieurs demandes répandues dépassent le cadre de la CAI. Le numéro d'assurance sociale n'est pas nécessaire à une enquête de crédit et ne peut pas être exigé. Il en va de même des numéros de permis de conduire ou de carte d'assurance maladie, des coordonnées bancaires, du numéro de carte de crédit, des relevés bancaires, ainsi que du salaire, des relevés de paie et du nom de l'employeur : les tribunaux ont déterminé que ces renseignements ne sont pas nécessaires pour établir les habitudes de paiement, comme le rappelle JuridiQC, le portail juridique du ministère de la Justice. S'ajoute un second mur, celui de la discrimination. L'article 10 de la Charte des droits et libertés de la personne interdit toute distinction fondée notamment sur la race, la couleur, le sexe, la grossesse, l'orientation sexuelle, l'état civil, l'âge, la religion, la langue, l'origine ethnique ou nationale, la condition sociale ou le handicap, et l'article 12 de la Charte interdit de refuser, par discrimination, de conclure un acte juridique comme un bail. Questions sur l'origine, la religion, la situation familiale ou la source des revenus doivent donc alerter : un refus qui suit de telles questions peut être discriminatoire, même s'il est présenté comme le résultat d'une « enquête ».

Ne pas confondre enquête et accès au logement

Une précision s'impose sur l'article 1857 C.c.Q., parfois invoqué à tort dans ce débat. Cette disposition ne porte pas sur l'enquête de prélocation : elle encadre, une fois le bail signé, l'accès du locateur au logement — vérifier l'état du bien, y effectuer des travaux, le faire visiter à un acquéreur ou à un locataire éventuel — en exigeant que ce droit soit exercé de manière raisonnable. La jouissance paisible du locataire, elle, découle de l'article 1854 C.c.Q. Autrement dit, ni l'un ni l'autre de ces articles n'autorise une collecte illimitée de renseignements avant la signature : avant le bail, ce sont les règles de la CAI et de la Loi sur le secteur privé qui s'appliquent.

Recours : quoi faire si un formulaire va trop loin

Notre équipe propose une démarche graduée. 1. Demander, poliment mais par écrit, à quoi servira chaque renseignement demandé, et proposer l'alternative reconnue par la CAI : fournir soi-même les extraits pertinents de son dossier de crédit ou une attestation de son institution financière. 2. Conserver le formulaire, l'annonce et les échanges : ce sont les pièces maîtresses de toute plainte. 3. Porter plainte à la CAI lorsqu'un locateur exige des renseignements non nécessaires ou conserve des copies de pièces d'identité; la Commission peut enquêter sur les pratiques de collecte. 4. Si un refus semble lié à un motif interdit, porter plainte à la Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse, qui traite la discrimination dans l'accès au logement. 5. Une fois le bail signé, les litiges qui relèvent du bail lui-même — par exemple un accès abusif au logement — relèvent du Tribunal administratif du logement. Vérifier la solvabilité et le comportement d'un candidat est un objectif légitime, que la loi reconnaît. Le collecter dans les limites de la nécessité et du consentement, c'est ce qui distingue une enquête conforme d'un tri qui expose le locateur lui-même à des plaintes.