Logement en mauvais état : vos recours quand le propriétaire ne répare pas

Par Hicham Litefti, fondateur de TBL — Rédaction

Publié le · Mis à jour le

Moisissures, chauffage en panne, infiltrations : que faire quand le propriétaire ne répare pas ? Mise en demeure, recours au TAL et erreurs à éviter.

Moisissures, chauffage défaillant en plein hiver, infiltration d'eau, vermine : quand le logement se dégrade et que le propriétaire ne répare pas, beaucoup de locataires se sentent coincés entre un loyer à payer et un toit qui se détériore. Pourtant, la loi québécoise est claire — et elle prévoit des recours gradués pour le locataire, du plus simple au plus musclé. Voici le guide complet de l'équipe, avec les articles de loi exacts et les erreurs à ne jamais commettre.

Sommaire

Le principe de base : le logement doit être en bon état

L'article 1854 du Code civil du Québec l'affirme sans ambiguïté : le locateur doit délivrer le logement en bon état de réparation de toute espèce et vous en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Ce n'est pas une formule de politesse : c'est une obligation légale continue. Un logement qui développe des moisissures à cause d'une infiltration, un système de chauffage qui ne chauffe plus, une toiture qui fuit — tout cela relève de la responsabilité du locateur, pas de la fatalité.

Qui paie quoi ? Locateur vs locataire

L'article 1864 précise la répartition :

  • Au locateur : toutes les réparations nécessaires — structure, toiture, plomberie, chauffage, électricité, moisissures liées au bâtiment, vermine due à l'immeuble.
  • Au locataire : uniquement les menues réparations d'entretien — changer une ampoule, déboucher un évier, les petits entretiens courants liés à votre usage.

En cas de doute, la règle d'interprétation joue en votre faveur : tout ce qui touche au bâtiment, aux systèmes et à la salubrité du logement incombe au locateur. Un propriétaire qui vous demande de « gérer » une infiltration majeure ou de payer un exterminateur pour un problème structurel dépasse vos obligations.

Étape 1 : aviser par écrit, toujours

Avant tout recours, l'article 1866 vous impose d'aviser le locateur rapidement de toute défectuosité. Et « aviser » veut dire : par écrit, avec des détails et des photos. C'est l'étape que les locataires sautent le plus souvent — et c'est la première chose que le Tribunal vérifie.

Notre méthode recommandée :

1. Envoyez une mise en demeure écrite (courriel ou lettre recommandée) décrivant précisément les problèmes, avec photos datées et, si possible, une courte vidéo. 2. Fixez un délai raisonnable pour intervenir : 48 heures pour une urgence (fuite majeure, pas de chauffage en hiver, dégât des eaux), 10 à 15 jours pour le reste. 3. Conservez tout : copies de vos envois, preuves de réception, réponses du locateur — ou preuve de son silence. 4. Si le problème affecte votre santé (moisissures, pas de chauffage), mentionnez-le explicitement et consultez un professionnel de la santé si nécessaire : un billet médical documenté renforce considérablement un dossier.

Sans cet avis écrit, vos recours ultérieurs seront fragilisés. Avec un dossier écrit solide, vous êtes en position de force.

Étape 2 : les 6 recours devant le TAL

Si le locateur ne bouge pas après votre avis écrit, le Tribunal administratif du logement offre plusieurs recours, que vous pouvez combiner dans une même demande :

1. Diminution de loyer : le loyer est réduit tant que le problème persiste, proportionnellement à votre perte de jouissance. C'est le recours le plus courant. 2. Dépôt du loyer au TAL : dans certains cas, le Tribunal autorise le dépôt du loyer entre ses mains jusqu'à l'exécution des travaux. Le locateur ne touche plus l'argent tant qu'il ne répare pas — un levier très puissant. 3. Autorisation de faire les travaux : le Tribunal peut vous autoriser à faire exécuter les réparations vous-même, aux frais du locateur. 4. Ordonnance d'exécution des travaux : le Tribunal ordonne au locateur de réparer dans un délai fixé, sous peine de sanctions. 5. Résiliation du bail : si le logement est devenu impropre à l'habitation, vous pouvez demander la fin du bail sans pénalité. 6. Dommages-intérêts : pour les préjudices subis et documentés — frais d'hôtel, biens endommagés, troubles de santé, stress et inconvénients.

La ligne info du TAL (1 800 683-2245, appel gratuit) peut vous orienter vers le recours adapté à votre situation, et les comités logement offrent un accompagnement gratuit pour monter votre dossier.

Le cas particulier des travaux urgents et nécessaires

Les articles 1867 et 1868 prévoient un mécanisme d'exception : si des travaux sont urgents et nécessaires à la conservation ou à la jouissance du logement, que vous avez avisé le locateur, et qu'il n'agit pas, vous pouvez les faire exécuter vous-même puis lui en réclamer le coût.

Attention, les conditions sont strictes : urgence réelle, avis préalable donné, inaction du locateur, dépenses raisonnables et documentées (factures d'un professionnel). Mal appliqué, ce mécanisme peut se retourner contre vous — facture refusée, voire poursuite du locateur. Dans notre communauté, on recommande de ne l'utiliser qu'en vraie urgence, après un avis écrit resté sans réponse, et idéalement après avoir consulté un comité logement.

Les 4 erreurs à ne jamais commettre

1. Cesser de payer le loyer de votre propre chef. C'est l'erreur la plus grave : le non-paiement est un motif de résiliation contre vous. Le dépôt du loyer ne se fait que sur autorisation du Tribunal. 2. Faire les travaux sans avis écrit préalable. Sans mise en demeure documentée, vous risquez de ne jamais être remboursé. 3. Attendre des mois sans rien documenter. Chaque semaine sans preuve écrite affaiblit votre dossier. Photos datées, courriels, constats : constituez votre preuve dès le premier jour. 4. Accepter des réparations « cosmétiques ». Un coup de peinture sur des moisissures sans traiter l'infiltration à la source, ce n'est pas une réparation : exigez le traitement de la cause, pas du symptôme, et faites-le constater par écrit.

Questions fréquentes

Puis-je arrêter de payer mon loyer si mon propriétaire ne fait pas les réparations ?

Non, jamais de votre propre initiative. Le non-paiement du loyer est un motif de résiliation du bail contre vous, même si le logement est en mauvais état. La seule façon légale de « retenir » le loyer est le dépôt du loyer autorisé par le TAL. Continuez de payer, avisez par écrit, puis saisissez le Tribunal.

Qui doit payer l'exterminateur en cas de vermine ?

Ça dépend de la cause : si l'infestation vient de l'immeuble (vide sanitaire, tuyauterie, logement voisin insalubre), c'est au locateur (art. 1854 et 1864). Si elle résulte clairement de votre seul comportement, la responsabilité peut être discutée. En pratique, avisez par écrit dès les premiers signes et laissez le locateur agir : attendre aggrave toujours le problème.

Mon propriétaire me dit que les moisissures sont de ma faute (aération). Que faire ?

L'aération fait partie de vos obligations d'usage normal, mais elle n'excuse pas une infiltration, un pont thermique ou un défaut de ventilation de l'immeuble. Faites constater la cause par écrit (photos, rapport d'inspecteur si possible) et exigez le traitement de la cause. En cas de désaccord persistant, un comité logement peut vous aider à faire évaluer la situation.

Combien de temps ai-je pour agir après avoir constaté un problème ?

Avisez immédiatement par écrit : l'article 1866 exige un avis rapide, et tout retard peut être retenu contre vous. Pour saisir le TAL, n'attendez pas des mois : un dossier constitué tôt, avec des preuves datées dès le premier jour, est toujours plus solide.

L'essentiel à retenir

  • Le locateur doit maintenir le logement en bon état pendant tout le bail (art. 1854 et 1864 C.c.Q.).
  • Avis écrit + photos datées + délai raisonnable : la base obligatoire de tout recours.
  • 6 recours au TAL : diminution de loyer, dépôt du loyer, autorisation de faire les travaux, ordonnance d'exécution, résiliation, dommages-intérêts.
  • Ne cessez jamais de payer votre loyer sans autorisation du Tribunal.
  • Travaux urgents (art. 1867-1868) : possible, mais conditions strictes — faites-vous accompagner.
  • Ligne info TAL : 1 800 683-2245 ; les comités logement accompagnent gratuitement.

À propos de l'équipe

Très bons locataires, mauvais proprios est une communauté québécoise de plus de 13 000 locataires, active depuis 2015. Notre mission : aider les locataires à connaître et à défendre leurs droits, à partir de sources officielles vérifiées (TAL, Code civil du Québec, Éducaloi, comités logement). Nos contenus sont relus par l'équipe avant publication.

Sources

  • Code civil du Québec, art. 1854, 1864, 1866 à 1868 (legisquebec.gouv.qc.ca)
  • Tribunal administratif du logement — recours du locataire
  • Éducaloi (educaloi.qc.ca) — fiches sur les réparations

Information générale seulement : cet article ne constitue pas un avis juridique. En cas de doute, contactez le TAL au 1 800 683-2245 ou un comité logement de votre région.