Visite virtuelle, logement présenté comme neuf… et odeur d'urine de chat partout : vous n'avez pas à tolérer ça

Par Hicham Litefti, fondateur de TBL — Rédaction

Publié le

Selon le récit d'un membre de notre communauté, elle a pris possession le 1er août d'un logement visité uniquement en virtuel et présenté comme neuf — pour découvrir un logement sale, des murs tachés et troués, et une odeur d'urine de chat et de chien qui résiste à tous ses nettoyages, alors qu'elle se dit très allergique. Non, vous n'avez pas à tolérer ça : voici les obligations de délivrance du locateur (art. 1854, 1910, 1911), la distinction entre mauvais état et logement impropre (art. 1913), et le plan d'action complet.

Selon le récit partagé par un membre de notre communauté en août 2024, elle prend possession de son logement le 1er août après l'avoir visité uniquement en visite virtuelle. On le lui avait présenté comme neuf. À l'arrivée, le portrait est tout autre : le logement est sale, les murs sont remplis de taches et de trous, et surtout, tout l'appartement sent l'urine de chat et de chien. Elle dit être très allergique. Elle nettoie les murs et les planchers, encore et encore. Rien n'y fait. Ses visiteurs confirment, selon son récit : l'odeur est très importante.

Les propriétaires sont venus le 5 août réparer les murs. C'est un début. Mais la question qu'elle pose au groupe reste entière : est-ce que les propriétaires ont des obligations par rapport à cette odeur, ou est-ce qu'elle doit la tolérer ? La réponse est claire sur le principe : non, vous n'avez pas à tolérer un logement livré dans cet état. Ce qui est moins simple, c'est la suite : quel recours, avec quelle preuve, et jusqu'où peut-on aller — rester et exiger le traitement de fond, demander une diminution de loyer, ou partir. On démêle tout ça, articles du Code civil à l'appui.

Sommaire

📌 Ce que vous allez apprendre dans cet article

  • Les trois obligations de délivrance du locateur : bon état de réparation (art. 1854), bon état d'habitabilité (art. 1910) et bon état de propreté (art. 1911) — le jour de l'arrivée, pas des semaines plus tard
  • Pourquoi le fait d'avoir nettoyé vous-même ne transfère pas l'obligation au locataire : la saleté et les odeurs laissées par les occupants précédents relèvent du locateur
  • La différence entre un logement en mauvais état d'habitabilité et un logement impropre à l'habitation (art. 1913) — et pourquoi une allergie se documente, elle ne se présume pas
  • Les recours réels devant le TAL : ordonnance de travaux, diminution de loyer, dommages-intérêts, résiliation — et le piège à éviter : ne jamais retenir son loyer soi-même

Ce que le locateur doit vous livrer le jour 1 : propre, habitable, en bon état de réparation

Commençons par le socle. Le jour convenu, le locateur ne vous remet pas seulement des clés : il vous délivre un logement, et la loi décrit précisément dans quel état. Le Tribunal administratif du logement résume les obligations de délivrance ainsi : le locateur doit délivrer le bien loué en bon état de réparation, en bon état d'habitabilité et en bon état de propreté (art. 1854, 1910 et 1911 C.c.Q.).

L'article 1854 du Code civil du Québec le dit dans ses mots : « Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail. » L'article 1910 ajoute l'obligation de délivrer un logement en bon état d'habitabilité — et de le maintenir dans cet état pendant toute la durée du bail. L'article 1911 vise la propreté au moment de la délivrance. L'article 1912 rappelle en plus que le locateur doit respecter les lois et règlements qui concernent la sécurité, la salubrité et l'habitabilité des logements.

Traduction concrète pour le récit de notre membre : des murs tachés et troués, ce n'est pas « l'usure normale que la nouvelle locataire doit absorber ». Une odeur d'urine d'animaux imprégnée au point de persister après des nettoyages répétés, ce n'est pas un logement livré en bon état de propreté. Et quand la personne qui y vit dit être très allergique, la question de l'habitabilité se pose aussi. Ces trois constats relèvent d'abord du locateur — c'est lui qui avait le logement entre les mains avant l'arrivée, et c'est à lui de le remettre en état entre deux occupations.

Nuance importante, pour rester exacts : le locataire a lui aussi une obligation de propreté, mais elle porte sur sa propre occupation — maintenir le logement propre pendant qu'il y vit, et le remettre dans l'état où il l'a reçu, sauf l'usure normale. Elle ne couvre pas la saleté laissée par les occupants d'avant. Si vous avez frotté les murs et les planchers dès la première semaine, vous avez fait plus que votre part : vous avez surtout démontré que le problème ne se règle pas avec un seau et une éponge.

La visite virtuelle ne change rien à l'obligation — mais gardez la preuve de l'écart

« Je n'ai pu visiter le logement que par visite virtuelle et je croyais qu'il était neuf », écrit notre membre. Ce détail revient souvent dans les commentaires du groupe, parfois sur un ton de reproche : pourquoi signer sans visiter en personne ? La réponse utile n'est pas morale, elle est juridique : l'obligation de délivrance du locateur ne dépend pas de la façon dont vous avez visité. Que vous ayez vu le logement en personne, en vidéo ou sur photos, le locateur doit le livrer propre, habitable et en bon état de réparation. Une visite virtuelle ne vaut pas renonciation à l'article 1854.

Cela dit, l'écart entre ce qui a été présenté et ce qui a été livré se prouve — et c'est là que la visite virtuelle laisse des traces utiles. Conservez l'annonce, les captures d'écran, la vidéo ou les photos transmises, et les échanges écrits où le logement était décrit. Ajoutez vos propres photos et vidéos datées du jour de l'arrivée, avant de déballer vos boîtes si c'est encore possible. Dans le récit, un élément joue en faveur de notre membre : des visiteurs ont constaté l'odeur eux-mêmes. Devant le TAL, des témoins qui ont vu — et senti — l'état des lieux à l'arrivée valent beaucoup plus qu'une description faite des mois plus tard.

Restons prudents sur un point : nous présentons l'écart entre le « neuf » annoncé et l'état réel selon le récit du membre. Nous ne concluons pas à un mensonge délibéré du locateur — c'est au Tribunal d'apprécier la preuve si le dossier s'y rend. Pour vous, l'essentiel est ailleurs : écart documenté ou non, l'état du logement à la livraison engage le locateur. La présentation flatteuse rend l'écart plus choquant ; elle n'est pas la condition de votre recours.

Une odeur qui survit à vos nettoyages, ce n'est plus votre ménage : c'est un traitement de fond

Dans les commentaires du post, les conseils de nettoyage abondent : vinaigre, bicarbonate, produits spécialisés pour odeurs d'animaux. Ils partent d'une bonne intention, et pour une odeur superficielle, ils peuvent aider. Mais il faut nommer la limite : quand l'urine a pénétré les planchers et les murs au fil d'une occupation précédente, on ne parle plus d'entretien courant. On parle d'un traitement de fond — nettoyage spécialisé, scellement ou remplacement des surfaces imprégnées, parfois sablage et finition des planchers. Ce type d'intervention relève des réparations nécessaires que le locateur doit faire (art. 1864 C.c.Q.) : il fait toutes les réparations nécessaires au logement, à l'exception des menues réparations d'entretien qui incombent au locataire. Traiter un plancher imprégné d'urine n'a rien d'une « menue réparation ».

Le TAL, dans sa page sur l'insalubrité, donne un repère utile : l'insalubrité peut notamment prendre la forme d'un « air vicié », au même titre que la moisissure, la vermine, les rongeurs ou l'humidité excessive. Une odeur persistante qui rend le logement difficilement respirable pour la personne qui y vit — a fortiori quand elle dit être allergique — n'est donc pas un simple désagrément d'inconfort. C'est un défaut d'habitabilité à faire constater et à documenter, pas une fatalité à endurer en ouvrant les fenêtres.

Deux gestes protègent votre dossier dès maintenant. D'abord, avisez le locateur par écrit : le locataire doit aviser le locateur d'une défectuosité ou d'une détérioration substantielle du logement dans un délai raisonnable (art. 1866 C.c.Q.) — un courriel ou un texto daté, qui décrit le problème et ce que vous avez déjà tenté, vaut mieux qu'un appel dont il ne reste rien. Ensuite, gardez vos factures de produits et de nettoyage : si vous avez dépensé pour tenter de régler un problème qui relevait du locateur, ces montants font partie du préjudice à documenter, au même titre que la perte de jouissance.

Mauvais état d'habitabilité ou logement impropre ? La distinction qui décide de vos recours

C'est le point où il faut être rigoureux, parce que les deux notions n'ouvrent pas les mêmes portes. Un logement est impropre à l'habitation lorsque son état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public, ou lorsqu'il a été déclaré tel par le tribunal ou par une autorité compétente (art. 1913 C.c.Q.). Le TAL le souligne noir sur blanc : un logement en mauvais état d'habitabilité n'est pas automatiquement impropre à l'habitation. Et l'article 1913 interdit au locateur d'offrir en location ou de délivrer un logement impropre.

Pourquoi cette distinction compte-t-elle autant ? Parce que le régime du logement impropre est exceptionnel : si le logement est impropre lors de la livraison, le locataire peut refuser d'en prendre possession et le bail est alors résilié de plein droit (art. 1914 C.c.Q.). Si le logement devient impropre en cours de bail, le locataire peut l'abandonner, à condition d'aviser le locateur de l'état du logement avant l'abandon ou dans les 10 jours qui suivent (art. 1915 C.c.Q.). Ce sont des mesures fortes — et c'est exactement pour cela que le seuil est élevé et que la preuve doit suivre.

Dans le cas de notre membre, nous ne trancherons pas à sa place, et vous ne devriez pas trancher seul dans le vôtre : une odeur d'urine très forte, même avec une allergie, ne fait pas automatiquement d'un logement un logement « impropre » au sens de l'article 1913. Ce qui peut faire pencher l'appréciation, ce sont des éléments objectifs : un avis médical qui documente l'allergie et ses effets dans ce logement précis, un rapport d'inspection (municipal ou d'un professionnel), des photos et des témoignages. Le TAL rappelle qu'il revient au demandeur de démontrer que le logement est impropre, et que des rapports d'inspection et des photographies peuvent étayer la demande — avec, dans les cas documentés de façon évidente, une convocation à l'audience dans les dix jours ouvrables suivant le dépôt. Sans ce seuil, votre recours existe toujours, mais il prend la voie « ordinaire » : ordonnance de travaux, diminution de loyer et dommages-intérêts. C'est la section suivante.

Réparer les murs ne règle pas tout : une réparation partielle n'éteint pas le reste

Selon le récit, les propriétaires sont venus le 5 août réparer les murs. Reconnaissons ce qui doit l'être : c'est une intervention rapide, quatre jours après la prise de possession, et elle montre que le signalement a été entendu sur ce point. Mais une réparation partielle ne ferme pas le dossier. L'obligation du locateur porte sur l'état complet du logement livré : si les trous sont bouchés mais que l'odeur imprégnée demeure, le défaut principal — celui qui affecte l'habitabilité au quotidien — demeure aussi.

La bonne pratique, dans cette situation, est de remercier par écrit pour ce qui a été fait et de confirmer par écrit ce qui reste. Un message du type : « Merci pour la réparation des murs le 5 août. Je vous confirme que l'odeur d'urine persiste malgré mes nettoyages répétés des murs et des planchers ; je vous demande un traitement de fond des surfaces imprégnées d'ici le [date]. » Ce message fait trois choses à la fois : il prouve votre bonne foi, il fixe le point de départ du délai, et il transforme un problème « dans l'air » — sans mauvais jeu de mots — en demande précise et datée.

Si le locateur multiplie les demi-mesures ou cesse de répondre, la suite ne se joue plus au téléphone : elle se joue par mise en demeure, puis, au besoin, devant le TAL. Le Tribunal peut notamment ordonner au locateur d'exécuter des travaux lorsque leur inexécution risque de rendre le logement impropre ou lorsque le logement est devenu impropre ; il peut aussi accorder une diminution de loyer et des dommages-intérêts, et, dans les cas où le logement est devenu impropre en raison de la négligence du locateur, des dommages-intérêts punitifs peuvent être demandés — le TAL précise que cette mesure ne s'applique pas aux demandes introduites avant le 21 février 2024. Et rappelons le piège classique : même avec un dossier solide, ne retenez jamais votre loyer vous-même. La diminution de loyer se demande au Tribunal ; retenir son loyer sans autorisation expose à un recours pour non-paiement.

Votre plan d'action en 6 étapes

  1. Documentez l'état à l'arrivée. Photos et vidéos datées des murs, des planchers et de chaque défaut ; conservez l'annonce, la visite virtuelle et les échanges où le logement était présenté. Faites constater l'odeur par des témoins pendant qu'elle est au plus fort — leurs noms et la date comptent.
  2. Avisez le locateur par écrit, tout de suite. Décrivez chaque défaut séparément (saleté, murs, odeur), ce que vous avez déjà tenté (nettoyages, dates), et l'effet sur votre santé si vous êtes allergique (art. 1866 C.c.Q.). Gardez une copie de tout.
  3. Confirmez ce qui est fait, exigez ce qui reste. Après chaque intervention partielle, remerciez par écrit et listez ce qui persiste. Vous construisez ainsi la preuve d'une obligation connue, mais incomplètement remplie.
  4. Envoyez une mise en demeure avec un délai précis. Par un mode qui laisse une preuve de réception : demandez le traitement de fond (nettoyage spécialisé, surfaces imprégnées) dans un délai déterminé — par exemple 10 jours — en annonçant un recours au TAL à défaut d'intervention.
  5. Faites constater par un tiers neutre. Selon votre ville, un inspecteur municipal en salubrité peut visiter et produire un rapport ; un avis médical documente l'allergie. Ces pièces distinguent un dossier « mauvais état » d'un dossier « impropre » — et elles pèsent devant le Tribunal dans les deux cas.
  6. Déposez au TAL si rien ne bouge. Demandez ce qui correspond à votre objectif : ordonnance d'exécuter les travaux, diminution de loyer pour la période touchée, dommages-intérêts (frais de nettoyage, perte de jouissance), ou résiliation du bail si vous voulez partir. Continuez de payer votre loyer en attendant la décision.

Et si vous voulez partir ? Les trois portes, et leurs conditions

Certains locataires, rendus là, ne veulent plus rester — c'est compréhensible, surtout quand l'odeur touche la santé. Mais partir a des conditions, et les confondre coûte cher. Première porte : l'entente écrite avec le locateur. Une résiliation négociée, datée et signée des deux côtés, reste la sortie la plus propre ; mettez-y la date de départ, le sort du dernier loyer et la remise des clés. Deuxième porte : le refus de prendre possession (art. 1914 C.c.Q.), réservé au logement impropre dès la livraison, constaté avant d'emménager — si vous vivez déjà dans les lieux depuis des semaines, cette porte n'est généralement plus la vôtre, et le locateur peut contester votre refus devant le TAL s'il estime le logement propre à l'habitation. Troisième porte : l'abandon d'un logement devenu impropre (art. 1915 C.c.Q.), avec l'avis au locateur avant le départ ou dans les 10 jours qui suivent, et la certitude raisonnable que le locateur ne réglera pas le problème rapidement.

Hors de ces cadres, quitter en cessant simplement de payer expose à une réclamation pour les loyers jusqu'à la relocation et à un dossier qui vous suivra. Si votre situation n'atteint pas le seuil du logement impropre mais que rester est devenu intenable, la résiliation peut aussi se demander au TAL dans le cadre du recours en insalubrité, et la cession de bail demeure une option à examiner avec un comité logement. Dans tous les cas, ne partez jamais sur un coup de tête documenté seulement par votre découragement : partez avec un avis écrit, une preuve de l'état des lieux et, idéalement, un avis d'un comité logement ou du TAL (1 800 683-2245) obtenu avant le départ.

Questions fréquentes

Mon propriétaire a réparé les murs, mais pas l'odeur. Est-ce que je peux encore exiger quelque chose ?
Oui. L'obligation de délivrance et de maintien en bon état d'habitabilité (art. 1854 et 1910 C.c.Q.) porte sur l'ensemble du logement. Confirmez par écrit ce qui a été réparé et ce qui persiste, puis demandez le traitement restant avec un délai. Une réparation partielle ne vaut pas quittance pour le reste.

J'ai déjà nettoyé partout moi-même. Est-ce que ça affaiblit mon dossier ?
Non — au contraire, si c'est documenté. Vos nettoyages prouvent que le problème ne relève pas de l'entretien courant : il survit à un entretien sérieux. Gardez vos factures de produits et notez les dates ; ces frais peuvent faire partie des dommages-intérêts demandés.

Je suis allergique aux animaux. Est-ce que ça rend le logement « impropre » automatiquement ?
Non, pas automatiquement. Le seuil de l'article 1913 C.c.Q. est une menace sérieuse pour la santé, et il revient au demandeur de la démontrer. Un avis médical qui relie vos symptômes à l'état du logement, combiné à un rapport d'inspection et à des témoignages, peut étayer cette démonstration. Sans ce seuil, vos recours en travaux, diminution de loyer et dommages-intérêts demeurent pleinement disponibles.

Est-ce que je peux retenir une partie de mon loyer en attendant les travaux ?
Non. Ne retenez jamais votre loyer de votre propre initiative : vous vous exposeriez à un recours pour non-paiement. La diminution de loyer s'obtient du TAL, qui peut l'accorder pour la période où le logement était en mauvais état d'habitabilité.

J'ai signé après une visite virtuelle seulement. Ai-je perdu mes recours ?
Non. L'obligation de délivrance du locateur ne dépend pas du mode de visite. Conservez l'annonce et la visite virtuelle : l'écart entre la présentation et l'état livré fait partie de votre preuve, même si votre recours repose d'abord sur l'état réel du logement à l'arrivée.

L'essentiel à retenir

  • Le locateur doit délivrer un logement en bon état de réparation, d'habitabilité et de propreté (art. 1854, 1910 et 1911 C.c.Q.) — et le maintenir habitable pendant tout le bail.
  • Une odeur d'urine d'animaux qui persiste après des nettoyages répétés n'est pas votre problème d'entretien : le traitement de fond des surfaces imprégnées relève des réparations nécessaires du locateur (art. 1864 C.c.Q.). Le TAL range l'« air vicié » parmi les formes d'insalubrité.
  • Mauvais état d'habitabilité ≠ automatiquement impropre (art. 1913 C.c.Q.) : le seuil « impropre » — menace sérieuse pour la santé — se démontre (avis médical, inspection, photos, témoins) et ouvre les régimes des articles 1914 et 1915.
  • Une réparation partielle (les murs, dans le récit) n'éteint pas le reste de l'obligation : confirmez par écrit ce qui persiste et fixez un délai.
  • Recours au TAL : ordonnance de travaux, diminution de loyer, dommages-intérêts, résiliation — sans jamais retenir son loyer soi-même.
  • La visite virtuelle ne fait perdre aucun recours : conservez l'annonce et vos photos datées du jour de l'arrivée, c'est votre preuve de l'écart.

Information générale seulement : cet article explique le cadre applicable à partir d'un récit partagé dans notre communauté ; il ne constitue pas un avis juridique sur votre situation. Pour un dossier en cours, vérifiez auprès du TAL (1 800 683-2245), d'un comité logement ou d'un avocat. Ce qui relève du vécu du membre est présenté comme tel (« selon le récit ») ; les règles de droit citées sont vérifiables dans les sources ci-dessous.

Sources : Code civil du Québec, art. 1854, 1864, 1866, 1910, 1911, 1912, 1913, 1914 et 1915 (LégisQuébec, legisquebec.gouv.qc.ca) ; Tribunal administratif du logement — « Insalubrité » et « Droits et obligations du locateur » (tal.gouv.qc.ca, 1 800 683-2245) ; Éducaloi — « Logement en mauvais état : les recours » (educaloi.qc.ca) ; SOQUIJ — « Questions fréquentes en droit du logement » (blogue.soquij.qc.ca).