Monsieur Giacomo Triassi Contre Madame Marie-Eve Miron
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Dans la ville de Montréal, une bataille juridique s'est engagée entre deux protagonistes : Giacomo Triassi, le locateur, et Marie-Eve Miron, la locataire. Le Tribunal Administratif du Logement était chargé de démêler cette affaire complexe, et le juge administratif en charge étai...
« Les émotions ne remplacent jamais les preuves écrites devant le juge administratif. Ce qui n'est pas documenté par écrit n'existe pas légalement. » Conservez systématiquement : photos horodatées, rapports d'experts qualifiés, preuves bancaires de vos paiements et preuves d'envoi de vos avis recommandés. Devant le juge, seules les pièces produites par écrit sont retenues en preuve.
Certains dossiers illustrent une règle que notre rédaction répète dans presque toutes ses analyses : devant le Tribunal administratif du logement (TAL), ce n'est pas la partie la plus indignée qui l'emporte, mais celle dont les réclamations s'appuient sur le bail et sur des pièces vérifiables. Le litige qui oppose Giacomo Triassi, locateur, à Marie-Eve Miron, locataire, à Montréal, en est un exemple complet. Deux demandes ont été déposées — le dossier 355731, à l'initiative du locateur, et le dossier 368879, à l'initiative de la locataire. La preuve a été entendue en commun pour les deux dossiers, mais le tribunal devait rendre des décisions distinctes pour chacun d'eux. Selon le compte rendu d'origine conservé par notre rédaction, l'audience a été présidée par le juge administratif Richard Barbe, le 24 mai 2023.
Les faits en litige : une clause de taxes qui disparaît du bail
Le fil du litige est l'historique des baux. En 2014, un bail avait été signé par le conjoint de la locataire; c'est ensuite la locataire elle-même qui a signé les baux des années suivantes. Les baux de 2014 à 2016 stipulaient que la locataire paierait les taxes afférentes à la maison. Le bail au cœur du dossier a été signé le 1er avril 2017, pour un loyer mensuel de 3 835 $ — et ce bail-là ne faisait pas mention du paiement des taxes par la locataire. À cette rupture documentaire se sont ajoutés des désaccords sur des loyers prétendument impayés et sur l'état de la maison, jusqu'aux demandes judiciaires croisées des deux parties.
Les prétentions des parties
Dans le dossier 355731, le locateur réclamait quatre chefs principaux : le remboursement des taxes afférentes à la maison pour l'année 2017, qu'il estimait dues par la locataire (16 126,79 $); des loyers impayés (13 476,75 $); des dommages causés à la maison (25 510,87 $); et des dommages moraux (25 000 $), en plus des frais. Son argument central sur les taxes était celui de la continuité : puisque les baux de 2014 à 2016 mettaient les taxes à la charge de la locataire, celle-ci devait, selon lui, continuer à les payer en 2017, même si le bail de cette année-là n'en parlait pas. La locataire défendait la lecture inverse : le paiement des taxes était, selon elle, déjà inclus dans le loyer augmenté fixé pour l'année 2017. Notre compte rendu d'origine ne détaille pas les conclusions recherchées par la locataire dans son propre dossier 368879; nous nous abstenons donc de les reconstituer, et c'est le raisonnement du tribunal sur la demande du locateur qui retient ici l'attention.
L'analyse du juge administratif : le bail signé prime sur l'habitude
Le raisonnement qui se dégage du compte rendu est d'abord un raisonnement d'interprétation du contrat. Quand une charge aussi importante que les taxes municipales apparaît dans une série de baux puis disparaît du bail suivant, le tribunal ne peut pas la réintroduire par simple présomption d'habitude : c'est le texte du bail de l'année visée qui gouverne les obligations de cette année-là, et la partie qui invoque une obligation absente du document doit la prouver autrement, de façon convaincante. Or, le compte rendu est explicite sur ce point : les preuves présentées par le locateur étaient confuses et lacunaires, et ne permettaient pas au tribunal de conclure de manière convaincante en sa faveur. Chaque chef de réclamation — taxes, arrérages, dommages à la maison, dommages moraux — devait être établi par des pièces : montants précis, périodes visées, factures, état des lieux. À défaut, même une réclamation fondée en principe s'effondre au stade de la preuve. La fiche d'analyse de notre registre rattache ce dossier aux articles 1854, 1863 et 1902 du Code civil du Québec — respectivement les obligations du locateur quant à l'état du bien et à la jouissance paisible, les sanctions de l'inexécution d'une obligation (dommages-intérêts, exécution en nature, diminution de loyer, résiliation en cas de préjudice sérieux) et l'interdiction du harcèlement visant à restreindre la jouissance paisible ou à obtenir le départ du locataire — ainsi qu'à l'exigence de la preuve matérielle documentaire devant le tribunal. Notre fiche retient, comme pièces admises dans ce type de dossier, les échanges écrits et notifications formelles entre les parties, le bail officiel et ses annexes, ainsi que les relevés, factures et photos horodatées; à l'inverse, les allégations purement verbales, non appuyées par des pièces justificatives, y sont classées insuffisantes.
Quatre leçons pratiques pour locataires et locateurs
Leçon 1 — Tout ce qui coûte doit être écrit au bail. Une charge qui ne figure pas au bail de l'année en cours est, en pratique, presque impossible à réclamer après coup. Locateurs : si une obligation doit survivre au renouvellement, réinscrivez-la expressément. Locataires : lisez le bail de l'année visée, pas seulement ceux des années précédentes.
Leçon 2 — Documenter les paiements, des deux côtés. Les arrérages allégués se prouvent par les relevés bancaires et les reçus, pas par des souvenirs. Conserver chaque preuve de paiement et chaque avis envoyé, avec sa preuve d'envoi, transforme un débat d'impressions en vérification arithmétique.
Leçon 3 — Chiffrer chaque réclamation, poste par poste. Dommages à la maison, taxes, dommages moraux : chaque montant réclamé doit renvoyer à une facture, un compte de taxes, un rapport d'expert ou un état des lieux. Un total global non ventilé affaiblit l'ensemble du dossier, y compris ses volets solides.
Leçon 4 — La crédibilité est une pièce comme les autres. Des chiffres qui varient, des dates qui se contredisent ou des pièces désorganisées amènent le juge administratif à douter de tout le reste. Un dossier cohérent, paginé et chronologique vaut souvent plus qu'un témoignage éloquent.
Les limites de cette décision
Notre fiche le souligne, et nous le reprenons : il s'agit d'une décision d'espèce, qui repose sur l'appréciation de la preuve testimoniale et documentaire par le juge administratif. Elle ne crée pas de règle automatique applicable à tous les litiges de taxes ou d'arrérages. Le même dossier, appuyé par des pièces complètes et cohérentes, aurait pu mener à un résultat différent; inversement, la jurisprudence rappelle qu'un manquement mineur ou isolé ne justifie pas à lui seul la résiliation d'un bail, le tribunal privilégiant le maintien dans les lieux lorsque le préjudice n'est pas sérieux. La vraie leçon du dossier Triassi c. Miron est donc procédurale avant tout : au TAL, le fond du droit ne sert que s'il est porté par une preuve à la hauteur.