Un mois et demi sans chauffage, puis 30 °C partout : « Annule tes plaintes, il y aura un nouveau proprio en mars »

Par Hicham Litefti, fondateur de TBL — Rédaction

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Selon le récit d'une membre, après douze ans de réparations négligées, son chauffage central la laisse un mois et demi sans chaleur, puis repart à 30 degrés dans tout l'immeuble. Ses plaintes sont au TAL, l'audience est le 19 février — et sa propriétaire la supplie d'annuler, en annonçant un nouveau propriétaire en mars. Voici ce qu'un désistement ferait à son dossier, ce qu'une vente change vraiment (art. 1937 C.c.Q.), et le plan d'action avant de signer quoi que ce soit.

Selon le récit partagé dans notre groupe en février 2024, une membre de notre communauté vit depuis douze ans dans son logement, et elle le dit sans détour : pendant toutes ces années, sa propriétaire a négligé les réparations. L'hiver raconté dans son récit a dépassé tout le reste. Le chauffage central tombe en panne. Elle passe un mois et demi sans chauffage. Quand le système repart enfin, ce n'est pas un retour à la normale : la température grimpe à 30 degrés dans tout l'immeuble. Elle résume la situation avec un humour noir qui en dit long : elle avait, dit-elle, le choix entre l'hypothermie et l'hyperthermie.

Elle a fait des démarches et déposé des plaintes au Tribunal administratif du logement (TAL). Son audience est fixée au 19 février. Et plus la date approche, plus sa propriétaire insiste : elle la supplie, raconte-t-elle, d'annuler ses plaintes — en ajoutant qu'en mars, il y aura un nouveau propriétaire. Sa santé, écrit-elle, en a pris un coup. Sa question au groupe est simple : quoi penser, quoi croire ? Notre réponse, après vérification au TAL, chez JuridiQC et dans le Code civil : une promesse verbale ne vaut pas une audience, un désistement signé ferme votre dossier, et un changement de propriétaire ne met pas fin à votre bail. On vous explique, textes à l'appui.

Sommaire

📌 Ce que vous allez apprendre dans cet article

  • Que le TAL attend une température d'environ 21 °C en saison froide — et qu'un système qui passe de zéro chauffage à 30 °C n'assure pas une température adéquate
  • Qu'en cas de panne, le locateur doit corriger immédiatement et, s'il ne peut pas, fournir un chauffage d'appoint
  • Qu'un désistement a pour effet de fermer votre dossier au Tribunal — c'est écrit sur le formulaire du TAL lui-même
  • Qu'une entente peut être suspendue plutôt que fermée, ou entérinée par le Tribunal avec les mêmes effets qu'une décision
  • Que la vente de l'immeuble ne met pas fin à votre bail : le nouveau locateur prend les mêmes droits et les mêmes obligations (art. 1937 C.c.Q.)

Le récit, selon la membre : douze ans de réparations négligées

Reprenons le récit tel qu'il a été partagé, sans y ajouter ce que nous ne savons pas. La membre occupe son logement depuis douze ans. Sa propriétaire, écrit-elle, a « toujours négligé d'effectuer les réparations » pendant cette période. Ses dernières plaintes au TAL concernent le chauffage central défectueux : un mois et demi sans chauffage, puis, au redémarrage, 30 degrés dans tout l'immeuble — pas seulement chez elle. Après plusieurs démarches, le problème de température finit par être réglé, mais elle écrit que sa santé en a pris un coup. Nous ne connaissons ni la nature exacte de ce coup de santé, ni le contenu détaillé de ses plaintes : cette partie demeure son vécu, raconté dans ses mots.

Ce qui se joue ensuite est le cœur de son récit. Elle passe au Tribunal le 19 février, et sa propriétaire « ne la lâche pas » : demandes répétées d'annuler les plaintes, et un argument présenté comme rassurant — en mars, il y aura un nouveau propriétaire. Dans les réponses des membres, un conseil revenait souvent : ne retire pas tes plaintes sur une promesse, garde tes preuves, note les températures et les dates. C'est ce conseil que nous avons voulu vérifier à la source, parce qu'il engage des conséquences juridiques bien réelles — dans les deux sens.

Froid glacial, puis 30 degrés : ce que le TAL exige vraiment

Le Tribunal administratif du logement est clair sur le chauffage, et ses règles réfutent à elles seules l'idée qu'un mois et demi de panne serait une simple malchance à endurer. D'abord, il n'existe aucune date légale d'allumage du chauffage, et une clause du bail qui en fixerait une est invalide : lorsque le chauffage est à la charge du locateur, celui-ci doit assurer une température adéquate quelle que soit la période de l'année et le bon fonctionnement du système en tout temps. En saison froide, la température intérieure attendue est d'environ 21 °C. Ensuite, en cas de panne, le locateur doit réagir promptement et corriger la situation ; s'il ne peut pas remédier au problème dans un court délai, il doit fournir un chauffage d'appoint, par exemple des radiateurs électriques.

Relisez le récit avec cette grille. Un mois et demi sans chauffage, sans qu'il soit question d'un chauffage d'appoint fourni à la locataire, c'est très loin du correctif immédiat décrit par le TAL. Et le redémarrage à 30 degrés dans tout l'immeuble ne « compense » rien : passer d'un extrême à l'autre, ce n'est toujours pas assurer une température adéquate. Le TAL suggère d'ailleurs aux locataires qui envisagent un recours de noter les températures intérieures et extérieures, à heures fixes, pendant quelques jours, mesurées au centre de chaque pièce, à un mètre du sol — et de s'appuyer au besoin sur un témoin. Dans un immeuble entier chauffé à 30 degrés, les voisins sont des témoins tout désignés. Nous avons déjà détaillé ces règles dans notre guide sur le chauffage en panne en plein hiver ; le cas d'aujourd'hui commence là où ce guide s'arrête : que faire quand, le dossier enfin ouvert, on vous demande de le refermer ?

Les obligations du locateur : réparer, pas négocier votre silence

Le Code civil du Québec pose l'obligation en trois couches. Le locateur doit délivrer le logement en bon état de réparation et en procurer la jouissance paisible, et il doit garantir que le logement peut servir à l'usage pour lequel il est loué — et l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail (art. 1854 C.c.Q.). Il doit délivrer un logement en bon état d'habitabilité et le maintenir ainsi pendant tout le bail (art. 1910 C.c.Q.). Et il doit faire, en cours de bail, toutes les réparations nécessaires, sauf les menues réparations d'entretien qui reviennent au locataire (art. 1864 C.c.Q.). Un système de chauffage central défectueux en plein hiver n'est pas une « menue réparation » : c'est précisément le genre de réparation nécessaire qui appartient au locateur.

De son côté, le locataire a un devoir : aviser le locateur d'une défectuosité ou d'une détérioration substantielle (art. 1866 C.c.Q.). Selon son récit, la membre l'a fait — démarches, plaintes, dossier au TAL. Dans les situations urgentes, le Code prévoit même que le locataire peut, à certaines conditions strictes, faire une dépense urgente et nécessaire si le locateur ne peut pas être joint ou ne peut pas agir, et s'en faire rembourser ; le TAL donne l'exemple de la réparation du système de chauffage ou du remplissage du réservoir d'huile en pleine panne. Ce sont des mécanismes encadrés, à documenter soigneusement — pas un feu vert pour arrêter de payer son loyer de sa propre initiative. La voie normale reste celle qu'elle a prise : aviser, mettre en demeure au besoin, puis saisir le Tribunal, qui peut notamment ordonner l'exécution des travaux, accorder une diminution de loyer et des dommages-intérêts selon la preuve.

« Annule tes plaintes » : ce qu'un désistement fait — et ce qu'une entente peut faire de mieux

Précisons d'abord ce que cet article ne dit pas : régler un dossier sans audience n'est pas, en soi, une mauvaise idée. Les ententes règlent chaque semaine des dossiers au TAL, et une bonne entente écrite — réparation faite et constatée, dates fermes, sommes précisées — peut valoir mieux qu'une audience lointaine. Le problème, dans ce récit, n'est pas l'idée de régler. C'est la forme : des demandes répétées, à l'approche de l'audience, appuyées sur une promesse d'événement futur — un nouveau propriétaire en mars — qui ne répare ni l'hiver passé, ni la santé affectée, ni les douze années décrites.

Voici la mécanique, telle que le Tribunal la décrit sur son propre formulaire « Désistement ou entente » : le désistement a pour effet de fermer le dossier au Tribunal. Point. Vous signez, l'audience du 19 février disparaît, et avec elle le levier qui faisait bouger les choses. Le même formulaire montre pourtant qu'il existe des portes moins définitives. Quand les parties concluent une entente, le Tribunal ferme le dossier sur production de l'entente à moins que la partie demanderesse ne requière par écrit la suspension du dossier — auquel cas les procédures peuvent reprendre leur cours à la demande d'une des parties. Et une entente peut être entérinée par le Tribunal : elle a alors les mêmes effets qu'une décision. Entre « tout annuler sur une promesse » et « aller jusqu'au bout par principe », il y a donc une voie du milieu, écrite et vérifiable : je suspends ou je fais entériner, contre des engagements précis — jamais je ne me désiste à sec contre une date de vente annoncée au téléphone.

Ne partez surtout pas du principe qu'un dossier fermé se rouvre comme on rouvre un onglet. Avant de signer quoi que ce soit dans les jours qui précèdent une audience, faites relire le document par votre comité logement ou un avocat, et demandez au TAL ce qu'il adviendra de vos recours. Une demande répétée avec insistance à quelques jours de l'audience est exactement le moment où il faut ralentir, pas accélérer. Sur les signatures obtenues sous pression, lisez aussi notre article sur le « cash for keys » et les ententes signées sous pression : la même règle s'y applique — rien ne se signe sur-le-champ.

« Il y aura un nouveau proprio en mars » : ce que la vente change, et ce qu'elle ne change pas

L'argument mérite d'être démonté calmement, parce qu'il peut sembler rassurant : à quoi bon poursuivre une propriétaire qui s'en va ? D'abord, au moment où il est prononcé, ce n'est qu'une annonce rapportée dans le récit — pas une vente signée devant notaire portée à la connaissance de la locataire. Ensuite, même réalisée, une vente ne produit pas les effets qu'on lui prête. L'article 1937 du Code civil est net : l'aliénation d'un immeuble comportant un logement « ne permet pas au nouveau locateur de résilier le bail. Celui-ci est continué et peut être reconduit comme tout autre bail », et le nouveau locateur a, envers le locataire, les droits et les obligations de l'ancien. JuridiQC, le service d'information juridique du gouvernement, le traduit en réponses concrètes : pas besoin de signer un nouveau bail — vous pouvez refuser celui qu'on vous présenterait —, pas de changement de loyer ni de mode de paiement en cours de bail du seul fait du changement de propriétaire, et le bail se renouvelle comme avant.

Autrement dit : pour l'avenir, vos protections traversent la vente avec vous — le nouveau propriétaire devra, lui aussi, maintenir le logement habitable et réparer le chauffage. Et pour le passé, la vente ne réécrit rien : elle n'efface ni le mois et demi sans chauffage, ni les 30 degrés, ni les démarches déjà faites. Elle ne ferme pas non plus votre dossier au TAL. Une seule signature peut le fermer : la vôtre, au bas d'un désistement. C'est bien pour cela qu'on la lui demande.

Des demandes répétées, ça se documente : l'article 1902

Il appartient au Tribunal, pas à un article, de qualifier les faits d'un dossier précis. Mais il faut connaître le cadre : l'article 1902 du Code civil prévoit que « le locateur ou toute autre personne ne peut user de harcèlement envers un locataire de manière à restreindre son droit à la jouissance paisible des lieux ou à obtenir qu'il quitte le logement », et le locataire qui subit du harcèlement peut demander que son auteur soit condamné à des dommages punitifs. Des demandes répétées de renoncer à un recours, à l'approche d'une audience, peuvent faire partie des faits qu'un juge administratif examinera dans ce cadre — à condition d'être prouvées, pas seulement racontées. D'où l'importance du réflexe documentaire : dates et heures des appels, captures d'écran des messages, courriels conservés, résumé écrit après chaque conversation, témoins — ici, les voisins du même immeuble ont vécu les mêmes températures. Notre article sur les représailles après une plainte au TAL détaille les preuves à rassembler ; le principe est le même : on note tout, au fur et à mesure, sans rien embellir.

Votre plan d'action si on vous demande de retirer une plainte

  1. Ne répondez pas sur-le-champ. « Je vais y réfléchir et je vous reviendrai par écrit » est une réponse complète. L'urgence qu'on vous impose sert rarement vos intérêts.
  2. Continuez de payer votre loyer comme prévu. Votre dossier reste propre, et personne ne pourra détourner l'audience vers vos paiements.
  3. Complétez votre preuve de températures. Relevés intérieurs et extérieurs à heures fixes, au centre de la pièce, à un mètre du sol, comme le recommande le TAL ; photos datées du thermomètre ; noms des voisins témoins.
  4. Journalisez chaque pression. Date, heure, canal (appel, texto, visite), paroles rapportées fidèlement. Conservez les originaux, pas seulement des captures recadrées.
  5. Si une entente vous intéresse, exigez-la par écrit et complète : travaux précis et dates, sommes s'il y en a, et ce qui se passe si l'entente n'est pas respectée. Faites-la relire par votre comité logement avant de signer.
  6. Préférez la suspension ou l'entente entérinée au désistement sec. Le formulaire du TAL le prévoit : une entente peut suspendre le dossier plutôt que le fermer, et une entente entérinée par le Tribunal a les mêmes effets qu'une décision.
  7. Gardez votre date d'audience comme point de décision. Tant que rien d'écrit, de vérifié et d'exécuté ne justifie de la lâcher, elle reste votre meilleur levier — c'est elle qui fait sonner le téléphone, pas l'inverse.

Questions fréquentes

Ma propriétaire me supplie d'annuler ma plainte avant l'audience. Suis-je obligée de le faire ?

Non. Personne ne peut vous obliger à vous désister : le désistement est un acte signé par la partie demanderesse — vous. Vous pouvez refuser, proposer une entente écrite en échange d'une suspension du dossier, ou aller à l'audience. Ce que vous ne devriez jamais faire, c'est signer un désistement contre une promesse verbale : selon le formulaire du TAL, le désistement ferme votre dossier au Tribunal.

Si je me désiste, est-ce que je pourrai rouvrir le même dossier plus tard ?

Ne présumez pas que oui. Le désistement a pour effet de fermer le dossier, et rien dans le formulaire du TAL ne promet une réouverture simple du même recours. Avant de signer, demandez directement au TAL (1 800 683-2245) ou à votre comité logement ce qu'il adviendra de vos recours pour les faits passés — c'est précisément la question à poser avant, pas après.

L'immeuble va être vendu. Mon bail et mon audience tombent-ils ?

Votre bail, non : il est continué et peut être reconduit comme tout autre bail, et le nouveau locateur prend les droits et les obligations de l'ancien (art. 1937 C.c.Q.). Vous n'avez pas à signer un nouveau bail, et le loyer ne change pas en cours de bail du seul fait de la vente. Pour votre dossier, la vente annoncée ne le ferme pas non plus : seul votre désistement signé le ferait.

Le chauffage est reparti, mais à 30 degrés. C'est aussi un manquement ?

Le TAL parle d'une température adéquate — environ 21 °C en saison froide — et d'un système qui fonctionne correctement en tout temps. Un immeuble entier à 30 degrés en hiver n'est pas une température adéquate, et l'épisode fait partie de la même défectuosité du système. Notez ces relevés-là aussi : la surchauffe documentée vaut preuve, au même titre que le froid.

Ma santé a été affectée par la panne. Qu'est-ce que je conserve ?

Dans ce récit, c'est la locataire qui écrit que sa santé en a pris un coup — nous présentons ce point comme son vécu, sans en tirer de conclusion médicale. Si votre santé est affectée par une panne ou une surchauffe, conservez vos preuves concrètes : consultations, notes, factures, dates d'absence au travail. Ce sont ces documents, pas les adjectifs, qui permettront au Tribunal d'évaluer un préjudice si vous en réclamez un.

L'essentiel à retenir

  • Selon le TAL, le locateur doit assurer une température adéquate — environ 21 °C en saison froide — en tout temps ; en cas de panne, correctif prompt et chauffage d'appoint s'il ne peut pas rétablir rapidement. Un mois et demi sans chauffage, puis 30 °C partout, n'est ni l'un ni l'autre.
  • Réparer le chauffage, c'est l'obligation du locateur (art. 1854, 1864 et 1910 C.c.Q.) — pas une monnaie d'échange contre votre silence.
  • Un désistement signé ferme votre dossier au Tribunal. Une entente peut au contraire suspendre le dossier, ou être entérinée avec les effets d'une décision : exigez l'écrit, faites relire, vérifiez avant de signer.
  • Un nouveau propriétaire ne met pas fin à votre bail (art. 1937 C.c.Q.) et prend les mêmes obligations que l'ancien ; son arrivée annoncée n'efface ni l'hiver passé ni un dossier déjà ouvert.

Ce récit nous vient d'un membre de notre communauté. Les personnes et les détails identifiants ont été modifiés pour préserver l'anonymat. Si votre propriétaire vous demande de retirer une plainte contre une promesse, respirez, écrivez tout, et parlez à votre comité logement avant de toucher à un crayon : une audience que vous avez en main vaut plus qu'un avenir qu'on vous annonce.

Sources

Information générale seulement : cet article ne constitue pas un avis juridique. En cas de doute, contactez le TAL au 1 800 683-2245 ou le comité logement de votre région.

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