Plafond effondré après une grosse pluie : quand le proprio demande l’éviction pour l’insalubrité qu’il a laissée s’installer

Par Hicham Litefti, fondateur de TBL — Rédaction

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Selon le récit d’une membre de notre communauté, une grosse pluie d’octobre a fait défoncer le plafond de la chambre de ses enfants. Le propriétaire, avisé le jour même, n’a rien réparé — un sac à vidange au plafond, c’est tout — puis a demandé son éviction pour insalubrité… à cause des seaux et des serviettes que la fuite rendait nécessaires. Elle vit ailleurs depuis fin octobre en payant toujours son loyer. Voici comment ce renversement se démonte : obligations du locateur (art. 1854, 1864, 1910), seuil du logement impropre (art. 1913), abandon protégé et dispense de loyer (art. 1915-1916), recours au TAL et plan d’action complet.

Il y a des histoires qui nous arrêtent net quand on les lit dans le groupe. Celle-ci en fait partie. Selon le récit partagé par une membre de notre communauté en décembre 2023, une grosse pluie d’octobre a fait littéralement défondre le plafond de la chambre des enfants d’une mère monoparentale, dans un petit 4 1/2. Le propriétaire, avisé le jour même, n’a jamais réparé la toiture. Et quand la locataire a insisté, il a répondu par une demande de résiliation de bail et d’éviction pour insalubrité — en pointant les seaux d’eau et les serviettes que la fuite l’obligeait à laisser sur le plancher.

Oui, vous avez bien lu : l’insalubrité invoquée pour la mettre dehors, c’est celle que son propre défaut d’entretien avait créée. Nous racontons ce dossier parce qu’il montre, mieux que n’importe quel guide abstrait, comment un locataire peut retourner la situation : ce que le locateur présente comme une faute du locataire est souvent, documents à l’appui, la preuve de sa propre obligation non remplie.

Sommaire

Le récit : un plafond qui défonce, un sac à vidange comme « réparation »

Selon le récit partagé dans notre groupe, tout commence en octobre 2023, lors d’une grosse pluie. Le plafond de la chambre des enfants « défonce » : l’eau entre dans la pièce, et elle n’arrêtera plus vraiment. La locataire avise son propriétaire le jour même, par texto. Sa réponse, toujours selon le récit : il ne peut rien faire, il faut « laisser sécher », et il n’y a rien de dangereux.

La chambre est vidée. Les lits, les meubles et les jouets des enfants sont déplacés dans les trois autres pièces du petit 4 1/2, où la famille vit désormais entassée. Fin octobre, toujours rien : le propriétaire ne s’est jamais déplacé pour sécuriser la pièce. Les deux enfants tombent malades — des problèmes respiratoires, selon le récit. La mère en avise le propriétaire et lui demande de bouger. C’est là que la réponse arrive, mais pas celle qu’elle attendait.

Entre-temps, une mise en demeure lui a été envoyée, avec l’aide d’une proche, pour exiger les réparations. Au moment où le récit est publié dans notre groupe, début décembre, le seul « travail » effectué dans le plafond, c’est un sac à vidange posé pour contenir l’eau — et ça coule toujours, parce que, selon le récit, la toiture est finie. La locataire, elle, habite chez un ami depuis fin octobre, pour protéger la santé de ses enfants et parce que le logement est devenu invivable avec les effets de la chambre répandus partout. Et elle continue de payer son loyer en entier.

De la moisissure, il y en avait aussi avant l’effondrement : selon le récit, les rebords des fenêtres et le bas des murs extérieurs en portaient déjà, et le propriétaire répondait de nettoyer à l’eau de Javel — ce que la locataire faisait chaque semaine. Une plainte était en cours au Tribunal administratif du logement (TAL) au moment du récit, avec les délais qu’on connaît.

Le détail qui change tout : le même plafond avait déjà pris l’eau l’année d’avant

Le récit contient un détail qui, devant un juge administratif, vaut de l’or. L’année précédente, un dégât d’eau avait déjà touché ce même plafond. Selon le récit, l’homme du propriétaire avait alors percé la « bulle » d’eau formée dans le plafond et refait du plâtre par-dessus — sans réparer la source du problème, sans même sabler ni repeindre.

Autrement dit : le risque était connu, signalé par les faits eux-mêmes, et la « réparation » n’avait été que cosmétique. Quand le plafond a cédé l’année suivante, ce n’était pas un accident imprévisible : c’était la suite annoncée d’un problème documenté. Retenez ce réflexe pour vos propres dossiers : une réparation de surface qui ne traite pas la cause ne ferme pas le dossier, elle le documente. Dates, photos, textos — chaque épisode répété au même endroit renforce la preuve que le locateur connaissait la défectuosité.

Le renversement : les seaux sur le plancher deviennent le motif d’éviction

Venons-en au cœur de ce dossier. Plutôt que de réparer la toiture, le propriétaire a, selon le récit, déposé une demande de résiliation du bail et d’éviction pour insalubrité, en invoquant… les chaudières d’eau et les serviettes sur le plancher de la chambre.

Réfléchissez deux secondes à la logique de l’argument. Pourquoi y avait-il des seaux et des serviettes sur ce plancher ? Parce qu’il pleuvait dans la chambre. Pourquoi pleuvait-il dans la chambre ? Parce que le plafond avait cédé et que la toiture n’était pas réparée. Les seaux n’étaient pas un manquement de la locataire : c’était sa façon de limiter les dégâts d’un manquement du locateur. En audience, ce genre de renversement se démonte pièce par pièce, avec la chronologie : avis donné le jour même, textos conservés, mise en demeure envoyée, enfants malades, départ forcé — et, en face, un sac à vidange comme seule intervention.

Précisons une chose importante : c’est à la personne qui demande la résiliation de prouver les faits qu’elle reproche à l’autre. Une demande d’éviction n’est jamais automatique ; elle se plaide, et le locataire a le droit d’y répondre avec son propre dossier. Nous avons déjà raconté le cas inverse — un propriétaire qui reprochait à un locataire de 71 ans l’insalubrité de son propre logement. Ici, la situation est renversée : l’état du logement n’est pas reproché au locataire, il est le résultat du défaut d’entretien. Ce n’est pas le même dossier, et ce n’est pas la même défense.

Ce que dit la loi : maintenir le logement en bon état, c’est l’obligation du locateur

Le Code civil du Québec est clair sur le partage des rôles. L’article 1854 oblige le locateur à délivrer le logement en bon état d’habitabilité et à en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail. Les articles 1910 et 1911 précisent qu’il doit délivrer un logement en bon état d’habitabilité et de propreté — et le maintenir ainsi pendant tout le bail. L’article 1912 ajoute le respect des exigences légales en matière de sécurité et de salubrité.

L’article 1864 met les réparations nécessaires à la charge du locateur ; seules les menues réparations d’entretien reviennent au locataire. Une toiture finie et un plafond effondré, on s’entend, ce n’est pas une « menue réparation ». En contrepartie, l’article 1866 impose au locataire d’aviser le locateur d’une défectuosité — dans les plus brefs délais, rappelle le TAL. Dans ce récit, cet avis a été donné le jour même, par écrit. La locataire avait fait sa part ; c’est précisément ce qui rend la suite si difficile à défendre pour l’autre partie.

Et quand le locateur n’exécute pas ses obligations ? L’article 1863 prévoit que l’inexécution peut donner lieu à la résiliation du bail lorsqu’elle cause un préjudice sérieux à l’autre partie — ou lorsque l’inexécution se répète. Le TAL liste, de son côté, les recours ouverts au locataire dont le locateur néglige les réparations : diminution de loyer, dépôt du loyer, autorisation du Tribunal d’effectuer les travaux, résiliation du bail, dommages-intérêts et ordonnance forçant le locateur à exécuter les travaux. Attention toutefois : le TAL précise qu’un jugement doit être rendu pour appliquer l’un de ces recours. C’est le Tribunal qui tranche, pas le locataire tout seul dans son coin.

Logement « impropre à l’habitation » : le seuil de l’article 1913

Toute cette histoire tourne autour d’un mot : insalubrité. Le Code civil, lui, utilise un terme précis, avec un seuil précis. L’article 1913 définit le logement impropre à l’habitation : « Est impropre à l’habitation le logement dont l’état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public, ou celui qui a été déclaré tel par le tribunal ou l’autorité compétente. » Le même article interdit d’ailleurs au locateur d’offrir en location ou de délivrer un logement impropre à l’habitation.

Un plafond effondré au-dessus d’une chambre d’enfants, de l’eau qui entre à chaque pluie et des enfants malades : est-ce que ça franchit le seuil de la « menace sérieuse » ? C’est une question de faits, et le TAL le dit lui-même : elle peut être débattue. Ce qui fait la différence, ce sont les preuves — photos datées, rapports médicaux si la santé est en jeu, rapports d’inspection, textos, mise en demeure. Mais remarquez l’ironie du dossier : c’est le propriétaire lui-même qui a plaidé l’insalubrité du logement dans sa demande d’éviction. Difficile, ensuite, de prétendre que le logement était en parfait état et que la locataire exagérait.

Payer son loyer sans habiter le logement : l’abandon encadré par les articles 1915 et 1916

La question qui revenait dans le récit, et qui revient souvent dans le groupe : « Comment se reloger si, par la loi, je dois payer jusqu’à ce que la cause passe en cour ? » La réponse du Code civil est plus nuancée que ce qu’on entend. Quand un logement devient impropre à l’habitation, l’article 1915 permet au locataire de l’abandonner — à condition d’aviser le locateur de l’état du logement avant l’abandon ou dans les 10 jours qui suivent. Le locataire qui donne cet avis « est dispensé de payer le loyer pour la période pendant laquelle le logement est impropre à l’habitation, à moins que l’état du logement ne résulte de sa faute ».

L’article 1916 complète le mécanisme : dès que le logement redevient propre à l’habitation, le locateur doit en aviser le locataire (si celui-ci lui a laissé sa nouvelle adresse), et le locataire a alors 10 jours pour dire s’il réintègre ou non le logement. Sans réponse ou sans nouvelle adresse, le bail est résilié de plein droit.

Deux avertissements essentiels. D’abord, tout repose sur la qualification d’impropre à l’habitation : si le TAL juge, après coup, que le seuil de l’article 1913 n’était pas atteint, le départ peut être traité comme un abandon injustifié et le loyer réclamé. Ensuite, l’avis écrit dans le délai de 10 jours n’est pas une formalité optionnelle : c’est la condition qui protège le locataire. Dans le récit qui nous occupe, la locataire a choisi la prudence — continuer de payer en attendant le TAL —, un choix coûteux, mais compréhensible pour une mère monoparentale qui n’avait pas les moyens d’un pari juridique. Si vous êtes dans une situation semblable, faites évaluer le seuil d’impropriété par votre comité logement avant de choisir votre voie ; le TAL fournit d’ailleurs un modèle d’avis d’abandon du logement.

Si votre locateur demande votre éviction pour insalubrité : comment se défendre

Recevoir une demande d’éviction fait peur — c’est fait pour. Mais une demande, ce n’est pas un jugement. Voici comment la défense se construit, à partir des leçons de ce dossier :

  • Rassemblez la chronologie. Date du premier signalement, copies des textos et courriels, mise en demeure et sa preuve d’envoi. Qui a été avisé, quand, et qu’est-ce qui a (ou n’a pas) été fait ensuite.
  • Prouvez l’origine du problème. Photos et vidéos datées de la toiture, du plafond, de la moisissure ; épisodes antérieurs au même endroit ; « réparations » cosmétiques antérieures. L’objectif : montrer que l’état du logement vient du bâtiment et de son entretien, pas de vous.
  • Répondez au motif, point par point. Si on vous reproche les conséquences mêmes de la fuite (seaux, serviettes, pièce condamnée), dites-le clairement, avec les photos qui montrent pourquoi elles étaient là.
  • Présentez vos propres demandes. Diminution de loyer pour la période d’inhabitabilité, remboursement des frais engagés, dommages-intérêts, ordonnance de travaux ou résiliation à votre demande : le TAL peut examiner l’ensemble du dossier, pas seulement la demande du locateur.
  • Documentez les impacts. Consultations médicales des enfants, nuits hébergées ailleurs, effets endommagés : gardez les reçus et les notes, sans jamais exagérer — la crédibilité est votre meilleur atout.

Plan d’action en 7 étapes

  1. Avisez par écrit, tout de suite. Texto ou courriel daté dès la découverte d’une défectuosité grave (art. 1866) — et conservez la réponse, quelle qu’elle soit.
  2. Documentez avant de nettoyer. Photos et vidéos datées, gros plans sur la source (toiture, plafond, moisissure), vue d’ensemble de la pièce.
  3. Envoyez une mise en demeure. Décrivez les travaux exigés, fixez un délai raisonnable, gardez une preuve d’envoi. C’est l’étape que la locataire de notre récit avait franchie.
  4. Demandez une inspection. Service d’inspection de votre municipalité ou de votre arrondissement, selon les règles locales : un rapport d’une autorité compétente peut faire déclarer le logement impropre (art. 1913).
  5. Ouvrez votre demande au TAL. Travaux forcés, diminution de loyer, dépôt du loyer, dommages-intérêts, résiliation : choisissez avec votre comité logement les conclusions adaptées.
  6. Si vous devez partir, partez dans les règles. Évaluez d’abord le seuil d’impropriété (art. 1913), puis donnez l’avis d’abandon avant le départ ou dans les 10 jours (art. 1915), en laissant votre nouvelle adresse (art. 1916).
  7. Ne cessez jamais de payer de votre propre initiative. Sans jugement du TAL, retenir son loyer expose à une demande de résiliation contre vous — exactement le genre de retournement à éviter.

Les pièges à éviter

Premier piège : partir sans avis écrit. Même avec un logement objectivement dangereux, l’absence d’avis dans les 10 jours fragilise toute la protection de l’article 1915. Deuxième piège : accepter une « entente » verbale de départ sous la pression d’une demande d’éviction. Une demande se conteste ; un départ signé ne se rattrape presque jamais. Troisième piège : laver la preuve. On comprend le réflexe de tout nettoyer — la locataire du récit nettoyait la moisissure à l’eau de Javel chaque semaine —, mais photographiez tout avant, à chaque réapparition. Quatrième piège : croire que la demande d’éviction du locateur met fin au bail. Tant qu’un juge administratif n’a pas tranché, le bail existe et vos recours aussi.

Et la ville dans tout ça ?

Selon le récit, la ville aurait répondu ne rien pouvoir faire, pas même envoyer un inspecteur. Est-ce normal ? Ça dépend de la municipalité : les règlements d’entretien et de salubrité, et les services d’inspection, varient d’une ville à l’autre — certaines, comme Montréal par ses arrondissements, ont des mécanismes d’inspection des logements, d’autres beaucoup moins. Deux réflexes utiles partout : faites votre demande d’inspection par écrit (une réponse négative écrite se conteste et se joint au dossier ; un refus au téléphone ne laisse aucune trace) et rappelez qu’une déclaration d’impropriété par « l’autorité compétente » est l’une des deux voies prévues à l’article 1913. Et si la ville ne bouge pas, le TAL reste la voie principale : c’est là que se jouent les travaux, le loyer et la résiliation.

Nous ne connaissons pas la fin de cette histoire : au moment du récit, la plainte au TAL suivait son cours et la locataire ne souhaitait de toute façon plus retourner dans ce logement. Ce que nous en retenons, et que nous voulions vous transmettre : quand un locateur laisse un logement se dégrader puis invoque cette dégradation pour évincer, il vous tend, sans le vouloir, la moitié de votre preuve. À vous de rassembler l’autre moitié — la chronologie, les avis écrits et les photos. C’est exactement pour ça que ce groupe existe : personne ne devrait traverser ça seul, ni sans connaître les articles qui le protègent. Les noms et détails identifiants ont été modifiés pour préserver l’anonymat.

Sources

Information générale seulement : cet article ne constitue pas un avis juridique. En cas de doute, contactez le TAL au 1 800 683-2245 ou le comité logement de votre région.

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