Publication anonyme - 30 juillet 2024
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C’est assez… on se fait inonder dans notre logement parce que les drains sont bouchés, ça fait presque 2 ans que je demande à mon proprio de venir vérifier son installation électrique parce que c’est dangereux avec des fils lousses qui traînent partout sans gaine, je me fais répo...
Des inondations à répétition, des drains qui refoulent, des fils électriques dénudés qui traînent sans gaine et, un matin, une odeur de plastique brûlé qui force à couper les disjoncteurs en urgence : le témoignage anonyme publié le 30 juillet 2024 dans notre communauté décrit un logement devenu dangereux, et un locateur qui refuse d'intervenir depuis près de deux ans. La personne qui témoigne raconte se faire répondre qu'elle ne connaît rien en construction ni en électricité et qu'elle devrait laisser son locateur tranquille. Nous republions ce témoignage parce qu'il illustre une situation trop fréquente : quand le danger est électrique et que l'eau s'infiltre, attendre n'est pas une option.
Ce récit pose trois problèmes liés : le drainage, la sécurité électrique et un refus durable du locateur d'assumer ses obligations. Réunis, ils peuvent rendre un logement impropre à l'habitation. Nous expliquons ce que prévoit le droit québécois et dans quel ordre agir.
Ce que dit le droit
Le point de départ se trouve à l'article 1854 du Code civil du Québec : le locateur doit délivrer le logement en bon état de réparation de toute espèce, procurer au locataire la jouissance paisible des lieux pendant toute la durée du bail, garantir que le logement peut servir à l'usage pour lequel il est loué et l'entretenir à cette fin. Un locateur ne peut donc pas se contenter de remettre les clés puis de disparaître. L'article 1864 ajoute qu'au cours du bail, il doit faire toutes les réparations nécessaires, à l'exception des menues réparations d'entretien qui reviennent au locataire, sauf si elles résultent de la vétusté ou d'une force majeure. Des drains bouchés et une installation électrique défectueuse ne sont pas de menues réparations.
Pour les logements, le Code va plus loin. L'article 1910 oblige le locateur à délivrer un logement en bon état d'habitabilité et à le maintenir ainsi pendant tout le bail, et la clause par laquelle le locataire reconnaîtrait que le logement est en bon état est sans effet. L'article 1911 concerne, lui, le bon état de propreté à la délivrance et après des travaux. L'article 1912 précise que tout manquement à une obligation imposée par la loi relativement à la sécurité ou à la salubrité d'un logement, ainsi que tout manquement aux exigences minimales d'entretien, d'habitabilité, de sécurité et de salubrité d'un immeuble, donne lieu aux mêmes recours qu'un manquement à une obligation du bail. Un règlement municipal sur la salubrité ou une norme de sécurité électrique n'est donc pas qu'une affaire entre la Ville et le propriétaire : son non-respect devient aussi un manquement au bail, invocable devant le Tribunal administratif du logement (TAL).
Le locataire n'est pas démuni quand le locateur ne bouge pas. L'article 1866 impose d'abord au locataire qui constate une défectuosité ou une détérioration substantielle d'en aviser le locateur dans un délai raisonnable : cet avis documenté est la fondation de tout le reste. Si le locateur n'effectue pas les réparations auxquelles il est tenu, l'article 1867 permet de demander au tribunal l'autorisation de les exécuter soi-même ; le tribunal fixe alors le montant et les conditions, et le locataire peut retenir sur son loyer les dépenses autorisées, jusqu'à concurrence du montant fixé. En situation urgente et nécessaire, l'article 1868 va plus loin : après avoir tenté d'informer le locateur, ou l'avoir informé sans qu'il agisse en temps utile, le locataire peut entreprendre la réparation ou engager la dépense sans autorisation préalable, se faire rembourser les dépenses raisonnables et, au besoin, les retenir sur le loyer. L'article 1869 impose en contrepartie de rendre compte au locateur et de lui remettre les pièces justificatives.
Enfin, si l'état du logement constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité, on entre dans le régime du logement impropre à l'habitation : le locateur ne peut ni l'offrir ni le délivrer dans cet état, et le locataire peut, dans les cas prévus aux articles 1913 à 1916, refuser la délivrance ou abandonner le logement en avisant le locateur avant l'abandon ou dans les dix jours qui suivent. Ce sont des gestes lourds, à ne jamais poser sans l'avis d'un comité logement ou d'un professionnel.
Le rôle de la Ville et des pompiers
À Montréal, le droit civil n'est pas le seul levier. Le Règlement sur la salubrité, l'entretien et la sécurité des logements permet à l'arrondissement d'inspecter un logement, de constater les manquements et d'exiger des correctifs du propriétaire. On joint l'inspection municipale en composant le 311. En cas de risque d'incendie — fils dénudés, odeur de brûlé, disjoncteurs qui sautent — le Service de sécurité incendie de Montréal peut aussi être alerté, et en danger immédiat, c'est le 911 qu'il faut composer. Un rapport d'inspecteur ou de pompier transforme, devant le TAL, une parole contre une autre en constat d'une autorité compétente.
Plan d'action, étape par étape
1. Sécuriser. En présence d'une odeur de brûlé, couper les disjoncteurs concernés et appeler les secours si le danger persiste. Aucun dossier ne vaut une vie.
2. Documenter. Photographier et filmer les fils, les drains et les dégâts d'eau,. Conserver les factures de nettoyage ou de plomberie et noter chaque événement dans un registre daté.
3. Aviser par écrit. Envoyer au locateur un avis écrit décrivant chaque problème,. C'est l'exigence de l'article 1866 et le point de départ des recours.
4. Mettre en demeure. Si rien ne bouge dans un délai raisonnable, transmettre une mise en demeure annonçant les recours envisagés.
5. Faire inspecter. Demander une inspection au 311 et, pour le volet électrique, l'intervention du Service de sécurité incendie. Conserver tous les avis et rapports émis.
6. Saisir le TAL au besoin. Le Tribunal peut ordonner au locateur d'exécuter les travaux, accorder une diminution de loyer correspondant à la perte de jouissance, autoriser le locataire à faire les travaux selon l'article 1867 et, si le logement est devenu impropre à l'habitation, prononcer la résiliation du bail. Ne retenez jamais une somme sur votre loyer sans autorisation du tribunal ou sans remplir strictement les conditions des articles 1867 et 1868.
Personne ne devrait vivre deux ans avec la peur de l'incendie ou de l'inondation. Le droit québécois met des obligations claires sur les épaules du locateur et des outils réels entre les mains du locataire. Encore faut-il les activer, par écrit, un à la fois.