« Acceptez la hausse, sinon vous partez » : la reprise utilisée comme levier, et le texto qui la démasque

Recevoir un avis de reprise de logement à 70 ans, quand on paie déjà 1 110 $ par mois et qu'on n'a ni le budget ni le courage de déménager, c'est le genre de lettre qui fait arrêter un coeur — pour reprendre l'image d'une membre de notre communauté. Dans son cas, il y avait un deuxième document dans la même boîte aux lettres, le même jour : un avis d'augmentation de loyer de près de 9 %. Et quelques jours plus tard, selon son récit, un échange de textos allait mettre la logique de l'opération noir sur blanc : si elle acceptait l'augmentation et voulait rester, la propriétaire pourrait « s'arranger autrement » pour les personnes censées reprendre le logement.

On a relu son récit au complet et vérifié chaque point de droit aux sources officielles. Une reprise utilisée comme levier pour faire passer une hausse, c'est exactement ce que vise l'article 1963 du Code civil quand il exige du locateur qu'il démontre qu'il ne s'agit pas d'un prétexte pour atteindre d'autres fins. Encore faut-il répondre correctement aux deux avis — et c'est là que le piège se referme, parce qu'ils fonctionnent à l'inverse l'un de l'autre.

Sommaire

• Ce qui est arrivé, selon son récit
• Deux avis le même jour : le premier signal d'alarme
• Quatre mois au lieu de six : une reprise hors délai
• Pour sa mère et sa soeur : toutes les bénéficiaires ne se valent pas
• Le texto qui change tout
• Le piège des deux silences
• Et la hausse de près de 9 % dans tout ça ?
• À 70 ans, protégée automatiquement ? Non — à vérifier
• Si vous partez quand même : ce que la mauvaise foi peut coûter
• Votre plan d'action en 7 étapes
• Questions fréquentes
• L'essentiel à retenir

Ce qui est arrivé, selon son récit

Les faits qui suivent sont ceux du récit partagé par la membre dans notre groupe en février 2024. C'est au Tribunal administratif du logement (TAL), le cas échéant, qu'il reviendrait de les établir ; nous les présentons comme son vécu, sans nom ni détail identifiant.

La membre a 70 ans, paie 1 110 $ par mois, et son bail se termine le 30 juin 2024. En février, elle trouve dans sa boîte aux lettres, déposés sans signature de réception, deux documents : un avis d'augmentation de près de 9 %, et un avis de reprise du logement au bénéfice, dit l'avis, de la mère et de la soeur de la propriétaire. Entre la réception et la fin du bail : environ quatre mois, pas six.

Le contexte compte. L'année précédente, toujours selon son récit, elle avait refusé une augmentation du même ordre ; au 1er juillet, un texto lui aurait demandé de l'ajouter quand même à son chèque, elle a refusé à nouveau, aucun dossier n'a été ouvert au TAL, et l'échange se serait terminé par une invitation à déménager. Un an plus tard arrivent la reprise — et la même hausse. Elle raconte ensuite avoir demandé par texto à la propriétaire pourquoi elle voulait se débarrasser d'elle à 70 ans : la réponse reçue liait son maintien dans le logement à l'acceptation de l'augmentation. Voyons ce que le droit dit de chaque élément.

Deux avis le même jour : le premier signal d'alarme

La contradiction saute aux yeux une fois formulée. Un avis d'augmentation est un avis de modification du bail en vue de sa reconduction : il suppose que vous restez, à de nouvelles conditions. Un avis de reprise suppose l'inverse : vous quittez le logement à la fin du bail pour qu'un proche du locateur s'y installe. Deux documents, même jour, même logement, même locataire — et deux avenirs incompatibles.

Précision honnête : recevoir les deux ne rend ni l'un ni l'autre automatiquement nul. Mais c'est exactement le genre d'indice que le TAL examine : l'article 1963 exige que le locateur démontre qu'il entend réellement reprendre le logement pour la fin mentionnée dans l'avis, et qu'il ne s'agit pas d'un prétexte pour atteindre d'autres fins. Une hausse proposée en parallèle, c'est une « autre fin » possible déjà sur la table, par écrit.

Quatre mois au lieu de six : une reprise hors délai

L'article 1960 du Code civil fixe le délai de l'avis de reprise : pour un bail à durée fixe de plus de six mois, au moins six mois avant l'expiration du bail ; un mois si le bail dure six mois ou moins ; six mois avant la date prévue pour un bail à durée indéterminée. Pour un bail se terminant le 30 juin 2024, l'avis devait donc être transmis au plus tard à la fin décembre 2023. Arrivé en février 2024, il lui manque deux mois : la reprise ne pouvait pas prendre effet le 30 juin 2024. La propriétaire aurait dû recommencer, avec un nouvel avis en règle, pour un terme ultérieur — en supposant toutes les autres conditions réunies.

Deux nuances. Un avis hors délai ne « punit » pas le locateur et ne donne pas à lui seul droit à des dommages : il fait échec à cette reprise, pour cette date. Et la date qui compte est celle de la réception : le TAL rappelle que le locateur doit utiliser un moyen lui permettant de prouver la transmission et la réception — huissier, courrier recommandé ou remise en mains propres avec accusé. Des documents déposés dans une boîte aux lettres fragilisent sa preuve. Ne jouez pas pour autant à cache-cache : si vous avez reçu l'avis, répondez dans les délais calculés depuis votre réception réelle.

Pour sa mère et sa soeur : toutes les bénéficiaires ne se valent pas

Deuxième vérification, souvent oubliée : qui va habiter le logement ? L'article 1957 du Code civil dresse une liste fermée : le locateur lui-même ; ses ascendants ou descendants au premier degré (père, mère, fils, fille) ; tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien ; ou un conjoint dont il demeure le principal soutien après une séparation, un divorce ou la dissolution d'une union civile.

Les deux bénéficiaires annoncées ne sont donc pas sur le même pied. La mère est une ascendante au premier degré : admissible sans condition supplémentaire. La soeur est une « autre parente » : la reprise pour elle suppose que la propriétaire soit son principal soutien, matériel ou moral — un fait à démontrer devant le TAL. Le TAL précise aussi le contenu obligatoire de l'avis : date prévue, nom et prénom de la personne qui habitera le logement et son lien avec le locateur.

Le texto qui change tout

Venons-en à la pièce maîtresse. Selon le récit de la membre, après avoir reçu les deux avis, elle demande par texto à sa propriétaire pourquoi elle veut se débarrasser d'elle à 70 ans. La réponse lie son maintien dans le logement à l'acceptation de l'augmentation : si elle accepte la hausse et veut rester, tout est correct, et la propriétaire pourra s'organiser autrement pour sa mère et sa soeur.

Réfléchissez à ce que ce message démontre. Un besoin réel de logement — une mère et une soeur à reloger — ne s'évapore pas parce qu'un loyer augmente d'environ 100 $ par mois. En conditionnant le retrait de la reprise à l'acceptation de la hausse, le message en fait une monnaie d'échange : c'est la définition pratique d'un prétexte au sens de l'article 1963, où la fin réellement poursuivie n'est plus de loger un proche, mais d'obtenir un loyer plus élevé sans passer par la fixation du TAL. Et devant le Tribunal, c'est au locateur de prouver le contraire. Un échange écrit de ce type, versé au dossier, rend sa démonstration très difficile.

La leçon dépasse ce cas : conservez le fil complet, captures d'écran datées avec le numéro, copie hors du téléphone et journal chronologique. Devant le TAL, un dossier documenté pèse plus lourd qu'un souvenir.

Le piège des deux silences

C'est le point le plus important de cet article — et celui où le plan initial de la membre, « ignorer l'avis de reprise et refuser l'augmentation », contenait à la fois la bonne et la dangereuse moitié.

Pour la reprise, l'article 1962 du Code civil prévoit que le locataire avise le locateur, dans le mois de la réception, de son intention de s'y conformer ou non — et que s'il omet de le faire, il est réputé avoir refusé de quitter le logement. Le silence joue en votre faveur : c'est ensuite au locateur de demander au TAL, dans le mois du refus réel ou réputé, l'autorisation de reprendre (art. 1963). S'il ne le fait pas, vous restez. Un refus écrit et traçable demeure préférable : il fixe les dates et lance proprement son compte à rebours.

Pour la hausse, c'est l'exact inverse. L'article 1945 du Code civil exige que le locataire qui refuse la modification avise le locateur dans le mois de la réception — et s'il omet de le faire, il est réputé avoir accepté la reconduction aux conditions proposées. Ignorer l'avis d'augmentation, c'est l'accepter. Deux documents reçus le même jour, deux silences aux effets contraires : voilà le piège. La réponse sécuritaire : répondez par écrit aux deux avis, dans le mois, chacun selon ses règles — refus de quitter pour la reprise, refus de la hausse avec maintien dans les lieux pour l'augmentation, en utilisant les modèles du TAL.

Et la hausse de près de 9 % dans tout ça ?

Sur son délai, l'avis d'augmentation ne souffre pas du défaut de l'avis de reprise : pour un bail de 12 mois, il doit être donné entre trois et six mois avant la fin du bail (art. 1942). Reçu en février pour un terme au 30 juin, il est dans la fenêtre. Sur le montant, il n'existe pas de pourcentage maximal fixé par la loi : 9 % n'est ni automatiquement légal ni automatiquement abusif. Tout dépend des critères de fixation du TAL — taxes, assurances, énergie, entretien, travaux majeurs, services ajoutés — appliqués via le formulaire de calcul officiel.

La mécanique du refus : vous répondez par écrit dans le mois que vous refusez la hausse et demeurez dans le logement ; le bail est reconduit, et c'est au locateur de demander la fixation au TAL dans le mois de votre refus (art. 1947). S'il ne le fait pas, le bail est reconduit à l'ancien loyer — exactement ce qui s'est produit l'année précédente, selon le récit, la hausse refusée n'ayant jamais été portée devant le TAL. L'enjeu : sur 1 110 $, près de 9 % représente environ 100 $ par mois, soit près de 1 200 $ par année.

À 70 ans, protégée automatiquement ? Non — à vérifier

Plusieurs membres ont invoqué la protection des locataires aînés. Elle existe, mais elle est plus étroite qu'on le croit, et le récit ne permet pas de conclure qu'elle s'appliquait ici. L'article 1959.1 du Code civil interdit la reprise lorsque le locataire (ou son conjoint) remplit trois conditions cumulatives : l'âge requis, une occupation depuis au moins 10 ans, et un revenu sous un seuil lié à l'admissibilité à un logement à loyer modique.

Subtilité de calendrier, expliquée par le TAL : le seuil d'âge est passé de 70 ans à 65 ans le 6 juin 2024, mais les anciens critères continuent de s'appliquer aux avis transmis avant le 22 mai 2024 — le cas d'un avis reçu en février 2024. L'âge de notre membre remplissait donc la première condition ; restaient la durée d'occupation et le revenu, que son récit ne documente pas. Faites vérifier les trois conditions par votre comité logement ou le TAL plutôt que de présumer.

Si vous partez quand même : ce que la mauvaise foi peut coûter

Supposons le pire : la pression fonctionne, vous partez, et le logement est reloué à un tiers ou n'est jamais occupé par la bénéficiaire annoncée. Tout n'est pas fini. L'article 1968 du Code civil, dans sa version en vigueur depuis février 2024, permet au locataire de recouvrer les dommages-intérêts résultant d'une reprise, qu'il y ait consenti ou non, à moins que le locateur ne prouve qu'elle a été faite de bonne foi. Des dommages-intérêts punitifs sont aussi possibles si la mauvaise foi est démontrée. Et relouer un logement repris exige d'abord l'autorisation du TAL, qui fixe alors le loyer (art. 1970) : une relocation sauvage à plus fort prix est en soi un signal d'alarme.

Si le TAL autorise une reprise régulière, il peut imposer une indemnité équivalente aux frais de déménagement (art. 1967). Et les pressions ont leur propre recours : l'article 1902 du Code civil interdit au locateur d'user de harcèlement pour restreindre la jouissance paisible d'un locataire ou obtenir qu'il quitte son logement, sous peine de dommages-intérêts punitifs.

Votre plan d'action en 7 étapes

1. Notez la date de réception réelle de chaque document et son mode de transmission. Tous les délais courent à partir de la réception.
2. Faites le calcul (art. 1960) : bail de plus de six mois = six mois d'avis. Pour un bail finissant le 30 juin, un avis reçu après la fin décembre est hors délai pour ce terme.
3. Vérifiez les bénéficiaires (art. 1957) : nom, lien de parenté, et condition du principal soutien pour tout parent autre qu'un père, une mère, un fils ou une fille.
4. Répondez par écrit aux deux avis, dans le mois, de façon traçable : refus de quitter pour la reprise (art. 1962), refus de la hausse avec maintien dans les lieux pour l'augmentation (art. 1945). Utilisez les modèles du TAL.
5. Conservez toute la preuve écrite : textos, courriels, avis, captures datées, journal chronologique. Évitez de négocier de vive voix ce qui peut l'être par écrit.
6. Laissez les comptes à rebours travailler : après vos refus, c'est au locateur d'aller au TAL dans le mois, pour la reprise (art. 1963) comme pour la fixation du loyer (art. 1947).
7. Faites vérifier votre dossier par votre comité logement ou le TAL (1 800 683-2245) : la protection des aînés (art. 1959.1) se vérifie, elle ne se devine pas.

Questions fréquentes

Un propriétaire peut-il envoyer une hausse et une reprise en même temps ?
Rien ne l'interdit formellement, et aucun des deux avis ne devient nul pour cette seule raison. Mais pour le même logement et le même terme, les deux démarches se contredisent, et cette contradiction fait partie des indices de prétexte examinés par le TAL (art. 1963).

Mon avis de reprise est arrivé quatre mois avant la fin de mon bail d'un an. Est-il valide ?
Non pour ce terme : l'article 1960 exige au moins six mois d'avis pour un bail de plus de six mois. Répondez quand même par écrit dans le mois, en signalant le retard, et continuez de payer votre loyer.

Si je ne réponds à rien, que se passe-t-il ?
Pour la reprise, votre silence vaut refus de quitter (art. 1962) et c'est au locateur d'aller au TAL. Pour la hausse, votre silence vaut acceptation des nouvelles conditions (art. 1945). D'où la règle : répondez aux deux, par écrit.

Une hausse de 9 %, c'est abusif par définition ?
Non. Il n'y a pas de pourcentage maximal dans la loi ; la hausse se juge selon les critères de fixation du TAL. Si vous la refusez par écrit dans le mois, le locateur doit demander la fixation dans le mois de votre refus, sinon l'ancien loyer s'applique.

Les textos de mon propriétaire peuvent-ils servir au TAL ?
Oui : ce sont des écrits datés et attribuables, recevables en preuve. Conservez le fil complet avec dates et numéro, et gardez une copie hors de votre téléphone.

L'essentiel à retenir

• Une hausse et une reprise reçues le même jour pour le même logement se contredisent : indice de prétexte sérieux (art. 1963), pas nullité automatique.
• Pour un bail de plus de six mois, la reprise exige six mois d'avis (art. 1960). Quatre mois, c'est hors délai pour le terme visé.
• La mère d'un locateur est bénéficiaire d'office ; sa soeur seulement s'il est son principal soutien (art. 1957).
• Silence = refus pour la reprise, silence = acceptation pour la hausse. Répondez aux deux, par écrit, dans le mois.
• Un texto qui conditionne votre maintien à l'acceptation d'une hausse est une preuve écrite. Conservez-le précieusement.
• Après un refus, les deux dossiers appartiennent au locateur : à lui d'aller au TAL dans le mois, pour la reprise comme pour la fixation du loyer.

Article publié par l'équipe de Très Bons Locataires, communauté québécoise de plus de 13 000 locataires, active depuis 2015. Il fait suite à la situation vécue par un membre de notre communauté, âgée de 70 ans, qui a reçu simultanément un avis d'augmentation de près de 9 % et un avis de reprise hors délai pour la mère et la soeur de sa propriétaire, puis, selon son récit, un texto liant son maintien dans le logement à l'acceptation de la hausse. Les personnes et les détails identifiants ont été modifiés pour préserver l'anonymat.

Sources

• LégisQuébec — Code civil du Québec (art. 1902, 1942, 1945, 1947, 1957, 1959.1, 1960, 1962, 1963, 1967, 1968 et 1970)
• TAL — Reprise de logement (bénéficiaires, contenu et délais de l'avis, réponse du locataire, fardeau du locateur de démontrer qu'il ne s'agit pas d'un prétexte, protection des locataires de 65 ans et plus et règles transitoires du 6 juin 2024, relocation après reprise et dommages en cas de mauvaise foi)
• Éducaloi — Le renouvellement de bail et la hausse de loyer (délais de l'avis de modification selon la durée du bail, réponse écrite dans le mois, absence de taux fixe, critères de fixation et démarches du locateur après un refus)

Information générale seulement : cet article ne constitue pas un avis juridique. En cas de doute, contactez le TAL au 1 800 683-2245 ou le comité logement de votre région.