Harcèlement d'un aîné en RPA : 16 900 $ au TAL

Un résident d'environ 70 ans, militant pour les droits des aînés, vient d'obtenir 16 900 $ contre sa résidence privée pour aînés devant le Tribunal administratif du logement. Six règlements jugés abusifs ont été annulés, et le Tribunal a reconnu un harcèlement donnant droit à des dommages punitifs. Voici le décryptage complet de cette décision du 16 septembre 2025 — et ce qu'elle enseigne à tous les locataires du Québec.

📝 Fiche de l'affaire

Tout commence en août 2018. Rhéal Mathieu, alors âgé d'environ 70 ans, emménage dans un 3½ de la résidence Rosemont Les Quartiers, à Montréal — un complexe de 477 logements répartis en quatre tours, exploité à l'époque par le Groupe Sélection. Le loyer : 1 818 $ par mois, repas du souper inclus.

Mais M. Mathieu n'est pas un résident ordinaire. Secrétaire de l'Association québécoise de défense des droits des personnes retraitées et préretraitées (AQDR) pour Rosemont–La Petite-Patrie, il s'est donné une mission : observer de près le fonctionnement de la résidence et défendre la qualité de vie des résidents. Élu membre du comité des résidents en octobre 2018, il en devient le coordonnateur en septembre 2019.

C'est là que les choses se gâtent. La direction impose une série de nouveaux règlements — sans jamais suivre la procédure légale de modification des conditions du bail prévue aux articles 1942 et suivants du Code civil du Québec. Au menu : interdiction de fumer du cannabis dans le logement, interdiction du BBQ sur le balcon, interdiction du parasol et des meubles en plastique sur le balcon, interdiction de peindre sans autorisation (avec frais), interdiction d'entreposer des effets sur le balcon. Parallèlement, le Tribunal retient des intrusions agressives dans son logement, des menaces répétées de résiliation de bail et des entraves à ses activités militantes.

⚖️ Ce que le TAL a décidé

Le 16 septembre 2025, la juge administrative Sylvie Lambert tranche, après des audiences étalées de janvier 2021 à novembre 2024 :

1. Six règlements sont déclarés invalides et inopposables au locataire. La locatrice ne pouvait pas les imposer unilatéralement : les articles 1942 et suivants du Code civil imposent une procédure précise, et ces dispositions sont d'ordre public.
2. Le harcèlement est reconnu. Le Tribunal conclut à des atteintes aux droits fondamentaux du locataire (liberté d'expression, d'association, jouissance paisible), en s'appuyant notamment sur les articles 3, 6 et 8 de la Charte des droits et libertés de la personne.
3. La demande reconventionnelle de la locatrice est tombée d'elle-même : elle s'en est désistée en novembre 2022, le locataire ayant quitté les lieux en avril 2020.

Le dispositif est sans appel : 12 000 $ de dommages punitifs, 2 000 $ de dommages moraux et 2 900 $ de diminution de loyer, le surplus de la demande étant rejeté.

💰 Pourquoi des dommages punitifs de 12 000 $ ?

C'est le cœur juridique de l'affaire. Les dommages punitifs ne compensent pas une perte : ils punissent un comportement jugé inacceptable et dissuadent sa répétition. Ici, le fondement est l'article 1902 du Code civil du Québec, qui interdit au locateur d'user de harcèlement envers un locataire « de manière à restreindre son droit à la jouissance paisible des lieux ou à obtenir qu'il quitte le logement ».

Fait notable : la locatrice, dont les actifs avaient été transférés en août 2023 dans le cadre de la restructuration du Groupe Sélection, ne s'est plus présentée aux audiences après novembre 2023. Le Tribunal a poursuivi sans elle — et cela ne l'a pas protégée.

💡 Ce que ça change pour les locataires en RPA

1. Un nouveau règlement ne s'impose pas par surprise

Si votre résidence modifie le règlement en cours de bail, elle doit vous transmettre un avis de modification des conditions du bail lors de la reconduction (art. 1942 et suiv. C.c.Q.). Sans cet avis, vous pouvez refuser — et le Tribunal peut déclarer le règlement inopposable, comme ici.

2. Le harcèlement se prouve par l'accumulation

Intrusions non autorisées, menaces de résiliation répétées, entraves à vos activités : pris isolément, chaque geste peut sembler anodin ; ensemble, ils dessinent une stratégie. Notez tout, datez tout, conservez les écrits.

3. Vos droits fondamentaux vous suivent jusque dans votre logement

Liberté d'expression, liberté d'association : informer d'autres résidents de leurs droits n'est pas un trouble de jouissance, c'est l'exercice d'un droit.

4. L'absence du propriétaire à l'audience ne fait pas disparaître le dossier

Le Tribunal peut statuer même si la partie adverse ne se présente plus — ne laissez jamais tomber une demande en cours.

5. Les dommages punitifs existent vraiment

12 000 $, ce n'est pas symbolique. Quand le harcèlement est établi, le TAL n'hésite pas à frapper fort pour envoyer un message.

❓ Questions fréquentes

Mon propriétaire peut-il m'imposer un nouveau règlement en cours de bail ?

Non, pas unilatéralement. Un règlement d'immeuble constitue une condition du bail : pour le modifier, le locateur doit vous transmettre un avis de modification lors de la reconduction du bail, conformément aux articles 1942 et suivants du Code civil du Québec. Vous pouvez refuser les modifications, et le locateur devra alors s'adresser au Tribunal. Sans cette procédure, comme dans l'affaire Mathieu (2025 QCTAL 32897), le règlement peut être déclaré inopposable.

Qu'est-ce que le harcèlement au sens de l'article 1902 du Code civil ?

C'est une conduite du locateur — paroles ou gestes répétés, voire un seul geste grave comme une agression — qui restreint votre droit à la jouissance paisible des lieux ou vise à vous faire quitter votre logement. Il ne s'apprécie pas selon votre seule perception : le Tribunal cherche une stratégie, un objectif derrière les gestes. S'il est établi, le locateur peut être condamné à des dommages-intérêts punitifs, comme les 12 000 $ accordés dans cette affaire.

Les dommages punitifs, c'est courant au TAL ?

Non, ils restent l'exception : le Tribunal les réserve aux comportements qu'il juge inacceptables — harcèlement, atteintes intentionnelles aux droits fondamentaux, mauvaise foi caractérisée. Ils s'ajoutent aux dommages moraux et matériels. Leur montant varie selon la gravité : ici, 12 000 $, ce qui place cette décision parmi les plus sévères rendues contre une résidence pour aînés.

Je vis en RPA : ai-je les mêmes droits qu'un locataire ordinaire ?

Oui, et même davantage. Vous êtes d'abord un locataire protégé par le Code civil du Québec (maintien dans les lieux, jouissance paisible, art. 1854 et 1902) et par la Charte des droits et libertés de la personne. S'y ajoutent les protections spécifiques du Règlement sur la certification des résidences privées pour aînés. Aucun règlement interne ne peut restreindre ces droits.

📚 Sources

• Décision intégrale : 2025 QCTAL 32897 (SOQUIJ)
• Tribunal administratif du logement — recherche de décisions
• Code civil du Québec sur Légis Québec
• Éducaloi — vos droits comme locataire