Travaux urgents et conflits : comment l'entente au TAL peut sauver votre bail

À Longueuil, une entente plutôt qu'une expulsion : anatomie d'un dossier de travaux urgents

Infiltrations d'eau, matériaux moisis à arracher, drains de garage à condamner, clés qui ne circulent pas et loyers en retard : ce dossier cumulait presque tous les ingrédients d'une résiliation de bail. Il s'est pourtant terminé par une entente entérinée par la juge administrative, avec travaux balisés, évacuation temporaire de 48 heures et indemnité de 530 $. Nous le reprenons parce qu'il montre quand une entente protège un bail, et ce que le Code civil prévoit déjà en matière de réparations urgentes et d'accès.

Les faits rapportés dans la décision 2026 QCTAL 5221

Dans la décision Petrova c. Broughan, 2026 QCTAL 5221, rendue le 20 février 2026 par la juge administrative Danielle Deland, la locatrice demandait la résiliation du bail en invoquant notamment des difficultés d'accès pour effectuer des réparations majeures dans un logement de Longueuil occupé par la locataire et sa fille. À l'origine du sinistre, selon les éléments rapportés : une laveuse possiblement défectueuse et des drains de garage désuets, avec des infiltrations et des matériaux moisis à retirer d'urgence. L'intervention d'experts — l'entreprise Steamatic est mentionnée au dossier — a permis d'identifier les travaux à faire. Des arrérages de loyer faisaient aussi partie du litige.

Ce que prévoyait l'entente entérinée

• Accès et clés : la locataire a accepté de remettre un double des clés à la locatrice, pour permettre l'accès au logement dans le cadre des travaux.
• Évacuation temporaire : pour permettre la condamnation des drains, la locataire a accepté de quitter les lieux pendant 48 heures.
• Indemnité : une indemnité de 530 $, couvrant l'hébergement et les repas pendant ce départ temporaire, a été accordée à la locataire et directement déduite des loyers qu'elle devait rembourser.
• Protection des biens : les ouvriers se sont engagés à déplacer les meubles lourds et à protéger les biens de la poussière avec des bâches.

Précision importante : les 48 heures et les 530 $ sont des conditions propres à cette entente, pas la règle générale prévue par la loi, décrite plus bas.

Le cadre légal des réparations : articles 1864 à 1869

L'article 1864 C.c.Q. oblige le locateur à faire toutes les réparations nécessaires, sauf les menues réparations d'entretien, à la charge du locataire sauf vétusté ou force majeure. L'article 1865 impose au locataire de subir les réparations urgentes et nécessaires pour la conservation ou la jouissance du logement. Le locateur peut exiger l'évacuation temporaire du locataire, mais si les réparations ne sont pas urgentes, il doit d'abord obtenir l'autorisation du tribunal, qui fixe les conditions protégeant le locataire. Même évacué, celui-ci conserve, selon les circonstances, le droit à une diminution de loyer, à la résiliation du bail ou à une indemnité.

Le locataire doit, lui, aviser le locateur dans un délai raisonnable de toute défectuosité ou détérioration substantielles (art. 1866). Si le locateur n'effectue pas les réparations auxquelles il est tenu, le locataire peut demander au tribunal l'autorisation de les exécuter lui-même; le tribunal fixe le montant et les conditions, et les dépenses peuvent être retenues sur le loyer jusqu'à concurrence du montant autorisé (art. 1867). En urgence seulement, l'article 1868 permet d'agir sans autorisation préalable, après avoir tenté d'informer le locateur ou l'avoir informé sans qu'il agisse en temps utile : remboursement des dépenses raisonnables, retenue possible sur le loyer. Dans tous les cas, il faut rendre compte au locateur et remettre les pièces justificatives (art. 1869). Retenir une somme sans autorisation et hors urgence demeure une pratique à haut risque.

Accès, préavis et clés : les règles qui encadraient le conflit

Sauf urgence, le locateur doit donner un préavis de 24 heures avant de vérifier l'état du logement, d'y effectuer des travaux ou de le faire visiter (art. 1931 C.c.Q.). Le locataire ne peut refuser l'accès pour des travaux, sauf avant 7 heures et après 19 heures, à moins de travaux urgents (art. 1933). Aucune serrure ne peut être posée ou changée sans le consentement des deux parties, et le tribunal peut ordonner l'accès à celle qui le refuse (art. 1934) — c'est dans ce cadre que la remise d'un double des clés a pris son sens. Pour les réparations majeures non urgentes exigeant une évacuation, les articles 1922 à 1924 prévoient un avis détaillé et une indemnité égale aux dépenses raisonnables, payable à la date de l'évacuation.

Pourquoi une entente entérinée protège le bail

Le TAL offre un service de conciliation : lorsqu'une entente y est conclue, elle est constatée par écrit et signée par les parties et le conciliateur. Les parties peuvent la garder confidentielle ou demander qu'elle soit entérinée par le Tribunal; l'entente entérinée met fin au litige et devient publique et exécutoire comme une décision du Tribunal. Une entente peut aussi intervenir à l'audience et être entérinée par le juge administratif, comme ici. Avantage direct : le bail n'est pas résilié, les travaux sont balisés par écrit, l'indemnité est chiffrée et les engagements deviennent opposables. En contrepartie, l'entente doit être respectée à la lettre.

Notre plan d'action pour les locataires confrontés à des travaux urgents

• Documentez dès le premier signe : photos horodatées, rapport d'expert et avis écrit au locateur — obligation de l'article 1866, et votre meilleure preuve.
• Distinguez l'urgent du non-urgent : l'urgent doit être subi (art. 1865), mais une évacuation pour des travaux non urgents exige l'autorisation préalable du tribunal ou votre accord.
• Négociez par écrit : dates, durée d'évacuation, indemnité, protection et déplacement des meubles, nettoyage après travaux — le locateur doit remettre le logement en bon état de propreté après ses travaux (art. 1911).
• Demandez l'entérinement : une entente signée puis entérinée vaut décision exécutoire; une promesse verbale ne vaut presque rien.
• Lisez avant de signer : exigez le détail écrit des montants déduits de vos arrérages avant de consentir.

Même avec des arrérages et un sinistre, une collaboration encadrée par écrit peut donc sauver un bail.