Airbnb illégal dans votre immeuble : quels recours pour les locataires ?

Par Hicham Litefti, fondateur de TBL — Rédaction

Publié le · Mis à jour le

Airbnb illégal dans votre immeuble ? Voici comment vérifier le numéro CITQ d'une annonce, signaler à la ville et à Revenu Québec, et vos recours au TAL.

Valises à roulettes à 2 h du matin, inconnus qui sonnent à toutes les portes, boîte à clés vissée à l'entrée : votre immeuble ressemble à un hôtel. Face à un airbnb illégal en immeuble, les locataires ont des droits et des recours concrets. Voici ce que dit la loi québécoise, comment vérifier une annonce et les démarches à entreprendre.

Sommaire

Comment reconnaître un hôtel clandestin dans votre immeuble ?

Un airbnb illégal dans un immeuble locatif se repère à ces signaux, les plus cités dans notre communauté :

  • un va-et-vient inhabituel : voyageurs avec valises à toute heure, plusieurs groupes par semaine dans le même logement ;
  • une boîte à clés ou un clavier à code installé dans les parties communes ou à l'entrée de l'immeuble ;
  • des annonces en ligne montrant des photos reconnaissables de votre immeuble, sans numéro d'enregistrement visible ;
  • du ménage professionnel entre les séjours plutôt qu'un occupant normal ;
  • des codes d'accès partagés à répétition, des inconnus qui sonnent à l'interphone ;
  • un logement soi-disant « en rénovation », mais qui reçoit en réalité des touristes.

Un indice isolé ne prouve rien, mais leur accumulation mérite d'être documentée.

Que dit la loi québécoise sur l'hébergement touristique ?

La règle de base : 31 jours et un numéro d'enregistrement

Selon la Loi sur l'hébergement touristique, un établissement d'hébergement touristique offre au moins une unité (lit, chambre, appartement, maison) en location à des touristes contre rémunération, pour 31 jours ou moins. Au-delà, c'est de la location résidentielle ordinaire, encadrée par le TAL.

Depuis l'adoption de la Loi visant à lutter contre l'hébergement touristique illégal (projet de loi 25, 2023), tout exploitant doit détenir un certificat d'enregistrement (CITQ, Fédération des pourvoiries du Québec ou Camping Québec), et le numéro d'enregistrement ainsi que la date d'expiration doivent apparaître dans chaque annonce. Les plateformes doivent vérifier la validité des numéros et ne peuvent permettre un contrat de moins de 32 jours pour un établissement non enregistré.

Des amendes lourdes, une application lente

La loi prévoit des amendes de 5 000 $ à 50 000 $ pour une personne physique et de 10 000 $ à 100 000 $ pour les plateformes diffusant des annonces non conformes. Pourtant, une enquête de La Presse (mars 2025) révélait qu'environ 30 % des annonces Airbnb à Montréal seraient potentiellement illégales, et que les délais judiciaires — parfois plus d'un an — permettent à bien des exploitants de continuer sans conséquence immédiate. Le 5 mai 2026, la Cour supérieure a autorisé une action collective d'hôtes dûment enregistrés contre Airbnb (2026 QCCS 1659) pour concurrence déloyale des locations illégales.

Quelles règles municipales s'appliquent ?

La loi provinciale n'est que la moitié du cadre. Les municipalités ont leurs propres règles, souvent plus strictes : la location court terme doit respecter le zonage (dans bien des secteurs résidentiels, elle est tout simplement interdite), et un permis municipal est fréquemment exigé avant le certificat d'enregistrement. À Montréal, un durcissement est entré en vigueur au printemps 2025 : les plateformes doivent vérifier les numéros d'enregistrement, et la location court terme est interdite dans les grands immeubles d'habitation hors des zones expressément autorisées.

Prudence : les détails varient selon les villes et évoluent vite — vérifiez sur le site officiel de la vôtre.

Quels impacts pour les locataires de l'immeuble ?

Quand un logement devient un mini-hôtel sans droit, les locataires permanents paient le prix :

  • sécurité : inconnus qui entrent et sortent, codes d'accès partagés à des dizaines de personnes ;
  • bruit et perte de quiétude : fêtes, arrivées tardives, va-et-vient dans les escaliers ;
  • usure accélérée des parties communes : corridors, ascenseurs, buanderies ;
  • pression sur le logement locatif : chaque logement converti en Airbnb, c'est un logement de moins sur le marché — phénomène documenté par les comités logement (RCLALQ) ;
  • évictions déguisées : des locataires sont parfois poussés vers la sortie avant que leur logement ne réapparaisse sur une plateforme de location court terme. Le cas échéant, consultez notre guide sur vos droits face à une reprise de logement.

Quels sont vos recours concrets ?

1. Vérifiez le numéro d'enregistrement. Cherchez l'annonce en ligne : elle doit afficher un numéro d'enregistrement et une date d'expiration. Pas de numéro, numéro faux ou expiré : indice sérieux d'illégalité, vérifiable dans le registre public des établissements d'hébergement touristique.

2. Signalez à votre ville. Les inspecteurs municipaux font respecter le zonage et les permis (à Montréal : 311). Joignez dates, photos et captures d'écran à votre signalement.

3. Signalez à Revenu Québec. L'hébergement touristique est soumis à la taxe sur l'hébergement, et Revenu Québec collabore avec les villes pour repérer les exploitants illégaux : un signalement peut déclencher une vérification fiscale.

4. Demandez une diminution de loyer au TAL. Si le va-et-vient, le bruit ou l'insécurité vous font perdre la jouissance paisible de votre logement, le TAL peut accorder une diminution de loyer — surtout si votre locateur exploite ou tolère sciemment l'activité. Voyez les délais d'audience au TAL en 2026 pour planifier votre démarche.

5. Faites-vous accompagner par un comité logement. Consultations gratuites : ils connaissent les règlements de votre secteur et vous aideront à rédiger vos signalements et à monter un dossier pour le TAL.

Les pièges vus en communauté : « c'est de la famille en visite » (des proches ne paient pas un tarif à la nuitée chaque semaine) ; la boîte à clés « pour le concierge » ; le bail « commercial » bidon — si les occupants changent chaque semaine, c'est de l'hébergement touristique, peu importe l'étiquette du contrat.

Check-list : comment documenter le va-et-vient

Pour la ville, Revenu Québec ou le TAL, constituez ce dossier : journal daté (dates, heures, bruit constaté), photos (boîte à clés, parties communes), captures des annonces (tarifs, calendrier, numéro d'enregistrement ou son absence), témoignages écrits de voisins, copies de vos signalements à la ville, et échanges avec le locateur (avisé sans agir : un élément clé pour le TAL).

Questions fréquentes

Le numéro d'enregistrement et la date d'expiration du certificat sont obligatoires sur chaque annonce : vérifiez-les dans le registre public des établissements d'hébergement touristique. Une annonce sans numéro, avec un numéro expiré, ou dans un secteur où le zonage l'interdit, est vraisemblablement illégale.

Mon propriétaire peut-il m'interdire de signaler son Airbnb illégal ?

Non : signaler une infraction présumée est un droit, et votre propriétaire ne peut pas vous pénaliser. En cas de représailles — menaces, tentative d'éviction, harcèlement —, documentez tout : le TAL et les comités logement prennent ces situations très au sérieux.

Puis-je obtenir une diminution de loyer à cause d'un Airbnb illégal dans mon immeuble ?

Oui, si vous démontrez une perte de jouissance paisible : bruit répété, insécurité, va-et-vient incessant. Le TAL peut accorder une diminution de loyer correspondant au préjudice subi. La preuve est la clé : journal daté, photos, témoignages de voisins et copies de vos signalements.

Que risque un propriétaire qui exploite un Airbnb illégal ?

De lourdes amendes : 5 000 $ à 50 000 $ pour une personne physique, jusqu'à 100 000 $ pour les plateformes diffusant des annonces non conformes. S'y ajoutent les redressements fiscaux de Revenu Québec sur les revenus non déclarés, et d'éventuelles sanctions municipales.

L'essentiel à retenir

  • Toute location touristique de 31 jours ou moins doit détenir un certificat d'enregistrement (CITQ ou organisme reconnu).
  • Chaque annonce doit afficher numéro d'enregistrement et date d'expiration : votre premier outil de vérification.
  • Amendes lourdes (jusqu'à 50 000 $, 100 000 $ pour une plateforme), mais application lente : signalez.
  • Vos recours : ville (zonage et permis), Revenu Québec (taxe et revenus), TAL (diminution de loyer pour perte de jouissance).
  • Documentez tout : journal daté, photos, captures d'annonces, témoignages de voisins.
  • Faites-vous accompagner gratuitement par un comité logement de votre région.

À propos de l'équipe

Très bons locataires, mauvais proprios est une communauté québécoise de plus de 13 000 locataires, active depuis 2015. Notre mission : aider les locataires à connaître et à défendre leurs droits, à partir de sources officielles vérifiées (TAL, Code civil du Québec, Éducaloi, comités logement). Nos contenus sont relus par l'équipe avant publication.

Sources

Information générale seulement : cet article ne constitue pas un avis juridique. En cas de doute, contactez le TAL au 1 800 683-2245 ou un comité logement de votre région.