Reprise de logement : vos droits face à un avis du propriétaire

Par Hicham Litefti, fondateur de TBL — Rédaction

Publié le · Mis à jour le

Avis de reprise de logement reçu ? Qui peut reprendre, délais de 6 mois, refus écrit dans le mois et indices de mauvaise foi : le guide du locataire.

C'est l'une des lettres les plus stressantes à recevoir : votre locateur veut « reprendre » votre logement pour y habiter, ou y loger un proche. La reprise de logement est légale au Québec — mais elle est strictement encadrée, et dans notre communauté on voit régulièrement des avis de reprise qui ne respectent pas les règles. Voici comment vérifier le vôtre, point par point, et comment le contester s'il est abusif.

Sommaire

Qui peut reprendre un logement ? (et qui ne le peut pas)

La loi est précise. Seul le locateur, personne physique, peut reprendre un logement pour s'y loger lui-même ou y loger :

  • son conjoint ;
  • ses enfants ou ses parents ;
  • tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien financier ;
  • son ex-conjoint dont il demeure le principal soutien après la séparation.

Et voici les cas qui rendent une reprise impossible :

  • le locateur est une société ou une compagnie (y compris une compagnie à numéro) : aucune reprise possible ;
  • les copropriétaires indivis d'un immeuble (plusieurs propriétaires) ne peuvent pas reprendre, sauf s'ils sont conjoints ;
  • un « ami », un « associé » ou un locataire pressenti pour payer plus cher : jamais un motif valable.

Premier réflexe : vérifiez qui est votre locateur sur le bail. Si c'est une compagnie à numéro, l'avis de reprise est invalide d'emblée — c'est l'erreur la plus fréquente qu'on voit passer dans le groupe.

Les délais que le locateur doit respecter

Pour un bail de 12 mois, l'avis de reprise doit vous être transmis au moins 6 mois avant la fin du bail. Pour un bail de 6 mois ou moins, le délai est d'un mois avant la fin.

L'avis doit être écrit et indiquer clairement le nom de la personne pour qui le logement est repris ainsi que son lien avec le locateur. Un avis verbal, un avis flou (« pour des raisons familiales ») ou un avis envoyé en retard ne tient pas la route devant le Tribunal.

Notez bien la différence avec l'avis d'augmentation (3 à 6 mois) : pour la reprise, c'est 6 mois minimum, sans fourchette.

Votre réponse : un mois pour refuser par écrit

Vous n'êtes pas obligé d'accepter l'avis. Dans le mois suivant sa réception, informez votre locateur par écrit de votre décision : accepter ou refuser de quitter les lieux. C'est ensuite au locateur de demander au Tribunal administratif du logement (TAL) l'autorisation de reprendre le logement — jamais à vous (art. 1968 et 1969 C.c.Q.).

Concrètement :

1. Répondez par écrit au locateur dans le délai d'un mois, en indiquant clairement que vous refusez de quitter les lieux. Le silence équivaut aussi à un refus (art. 1968 C.c.Q.), mais une réponse écrite évite tout malentendu. 2. En cas de refus — exprimé ou présumé — le locateur a un mois pour demander au TAL l'autorisation de reprendre le logement (art. 1969 C.c.Q.) ; à défaut, vous demeurez dans les lieux. 3. Le Tribunal convoquera les deux parties à une audience : c'est au locateur de démontrer qu'il entend réellement reprendre le logement et que ce n'est pas un prétexte — la bonne foi est au cœur de l'examen. 4. Ne quittez pas les lieux en attendant la décision : vous conservez votre droit au maintien dans les lieux tant que le Tribunal ne s'est pas prononcé. 5. Si le Tribunal autorise la reprise, il peut l'assortir de conditions — notamment le paiement de vos frais de déménagement et parfois une indemnité compensatoire. 6. Si le Tribunal refuse la reprise, vous restez dans votre logement, point final.

La bonne foi du locateur : ce que le Tribunal examine

C'est le cœur de la contestation : le Tribunal vérifie si la reprise est exercée de bonne foi. Voici les indices de mauvaise foi que les juges prennent au sérieux — et que vous devez documenter :

  • le logement est reloué plus cher quelques mois après votre départ ;
  • le « proche » invoqué n'emménage jamais réellement ;
  • la reprise suit de près votre refus d'une augmentation ou une plainte pour réparations (représailles déguisées) ;
  • le locateur possède plusieurs logements et « choisit » le vôtre sans justification objective ;
  • des annonces de location pour votre logement apparaissent en ligne après votre départ.

Notre conseil : dès la réception de l'avis, commencez un dossier de preuves (avis original, échanges écrits, photos, captures d'annonces). Et après un départ — même accepté —, surveillez les sites d'annonces pendant quelques mois : un logement reloué rapidement est une preuve puissante pour demander des dommages-intérêts.

Les reprises abusives : un fléau documenté

La reprise est l'un des outils les plus détournés du droit du logement québécois : reprendre un locataire de longue date au loyer modeste pour relouer 400 $ ou 500 $ plus cher, c'est une pratique que les comités logement dénoncent depuis des années. C'est précisément pour lutter contre ces abus que le moratoire sur les évictions jusqu'en 2027 a été adopté — et c'est pourquoi les tribunaux scrutent aujourd'hui la bonne foi du locateur avec une attention particulière.

La check-list de l'équipe

  • [ ] Vérifier l'identité du locateur : personne physique ? (sinon, reprise impossible)
  • [ ] Vérifier le bénéficiaire : lien de parenté réel avec le locateur ?
  • [ ] Vérifier le délai : 6 mois avant la fin du bail (bail de 12 mois) ?
  • [ ] Avis écrit, clair et motivé ? Conserver l'original précieusement
  • [ ] En cas de doute : refuser par écrit dans le mois suivant la réception — c'est ensuite au locateur de saisir le TAL
  • [ ] Ne jamais partir sans décision du Tribunal si vous contestez
  • [ ] Constituer un dossier de preuves dès le premier jour (échanges, photos, annonces)

Questions fréquentes

Un propriétaire qui est une compagnie peut-il reprendre mon logement ?

Non. Seul un locateur personne physique peut exercer une reprise de logement. Si votre bail indique une société ou une compagnie à numéro comme locateur, tout avis de reprise est invalide. Vérifiez toujours l'identité du locateur sur votre bail en premier.

Que se passe-t-il si je ne conteste pas l'avis de reprise dans le mois ?

Bonne nouvelle : vous ne perdez rien. Si vous ne répondez pas dans le mois suivant la réception de l'avis, la loi considère que vous avez refusé de quitter les lieux — votre silence équivaut à un refus (art. 1968 C.c.Q.). La reprise ne prend donc pas effet automatiquement à la fin du bail : c'est à votre locateur de demander au Tribunal, dans le mois qui suit votre refus (exprimé ou présumé), l'autorisation de reprendre le logement (art. 1969 C.c.Q.). Vous pourrez alors contester la reprise devant le juge, notamment sur la bonne foi du locateur. Cela dit, mieux vaut toujours répondre par écrit dans le délai : c'est plus clair pour tout le monde et ça évite les malentendus.

Puis-je obtenir une compensation si la reprise est autorisée ?

Oui. Lorsque le Tribunal autorise une reprise, il peut ordonner au locateur de vous payer vos frais raisonnables de déménagement, et parfois une indemnité supplémentaire selon les circonstances. Demandez-le expressément à l'audience.

Comment prouver la mauvaise foi d'un propriétaire après mon départ ?

Surveillez les sites d'annonces : si votre ancien logement est offert en location peu après votre départ, capturez l'annonce (dates, prix, photos). C'est la preuve la plus directe d'une reprise frauduleuse et elle peut fonder une demande de dommages-intérêts devant le TAL.

L'essentiel à retenir

  • Reprise possible uniquement par un locateur personne physique, pour lui-même ou un proche défini par la loi.
  • Avis écrit et motivé, transmis 6 mois avant la fin du bail (12 mois).
  • Réponse dans le mois suivant la réception (refus écrit recommandé) : en cas de refus, c'est au locateur de demander l'autorisation du TAL dans le mois — et sa bonne foi sera examinée.
  • Frais de déménagement et indemnités possibles si la reprise est autorisée.
  • Ne partez jamais sans décision du Tribunal si vous contestez — et documentez tout, avant comme après.

À propos de l'équipe

Très bons locataires, mauvais proprios est une communauté québécoise de plus de 13 000 locataires, active depuis 2015. Notre mission : aider les locataires à connaître et à défendre leurs droits, à partir de sources officielles vérifiées (TAL, Code civil du Québec, Éducaloi, comités logement). Nos contenus sont relus par l'équipe avant publication.

Sources

  • Code civil du Québec, articles 1967 à 1970 (legisquebec.gouv.qc.ca)
  • Tribunal administratif du logement
  • Éducaloi (educaloi.qc.ca) — fiches sur la reprise du logement

Information générale seulement : cet article ne constitue pas un avis juridique. En cas de doute, contactez le TAL au 1 800 683-2245 ou un comité logement de votre région.