Les rénos du dessous, le chantier chez vous : que vaut vraiment le « mois gratuit » offert ?

Le chantier n'est même pas chez lui. Selon le récit partagé dans notre communauté, un membre habite le logement du dessus pendant que son propriétaire rénove entièrement celui du dessous. Sauf que la rénovation totale d'en bas se vit aussi en haut : le propriétaire entre régulièrement dans son logement, coupe l'eau le matin, perce des trous pour raccorder les drains du dessous. Cela dure depuis presque deux mois. Et ce n'est pas fini : de gros travaux sont encore à venir.

Le membre travaille de nuit à l'hôpital. Il a deux jeunes enfants. Le propriétaire, lui, travaille en entreprise : il vient quand il a congé, selon son propre horaire, et il téléphone la veille pour annoncer sa venue. Après une vraie discussion, il a offert un mois de loyer gratuit, « pour perte de jouissance ». Le membre demande au groupe : j'accepte, ou pas ?

Bonne offre en apparence. Mais un mois gratuit compense quoi, quand le chantier dure depuis presque deux mois et va continuer à un rythme que personne ne contrôle ? On démêle la question en trois temps : le cadre légal de ces entrées et coupures, la façon dont s'évalue vraiment une perte de jouissance, et les conditions d'une entente qui protège au lieu de fermer le dossier.

Sommaire

• Le récit, tel que partagé par le membre
• Entrer chez le locataire pour travailler en dessous : les règles d'accès s'appliquent quand même
• Une rénovation totale, ce sont des travaux majeurs : l'avis de 24 heures ne suffisait pas comme cadre
• La perte de jouissance se mesure en semaines et en services perdus, pas en geste commercial
• Le « mois gratuit » : ce qu'il vaut, et le piège de l'entente qui ferme tout
• Négocier une entente qui vous protège : la liste à mettre par écrit
• Si ça bloque : mise en demeure, journal de chantier et TAL
• Questions fréquentes
• L'essentiel à retenir

Le récit, tel que partagé par le membre

Reprenons les faits, tels que le membre les raconte — nous les présentons comme son récit, aucun tribunal ne s'est prononcé. Le propriétaire rénove le logement du dessous de fond en comble. Pour ce chantier, il doit passer par le logement du dessus : il y entre régulièrement, il y coupe l'eau durant le matin, il y perce des trous pour la connexion des drains. Le chantier dure depuis presque deux mois au moment où le membre écrit.

Le rythme n'est pas celui d'un entrepreneur à temps plein : le propriétaire travaille dans une compagnie et avance les travaux quand il a congé. La fin du chantier dépend de son horaire, pas d'un calendrier remis au locataire. Le membre vit à l'inverse : nuit de travail à l'hôpital, sommeil le jour pendant que le bruit monte du dessous, et coupures d'eau du matin qui compliquent tout avec deux jeunes enfants — sanitaires, repas.

Le membre a parlé au propriétaire : il ne veut plus accepter cette situation. Le seul avertissement reçu, c'est un appel la veille, quand le propriétaire décide de venir. Après discussion, celui-ci propose un mois de loyer gratuit, présenté comme une compensation pour la perte de jouissance. Le membre précise, et c'est le détail qui change tout : de gros travaux sont encore à venir. Sa question au groupe : que vaut cette proposition ?

Dans les commentaires, un point fait consensus : un mois semble court pour ce qui est déjà subi, et personne ne sait combien de temps le reste va durer. Relocalisation payée, gratuité pendant tout le chantier, résiliation négociée : ce sont des pistes de négociation, pas des droits automatiques. Voyons ce que le cadre légal donne comme leviers.

Entrer chez le locataire pour travailler en dessous : les règles d'accès s'appliquent quand même

Premier réflexe à corriger : « les travaux ne sont pas dans mon logement, donc les règles d'accès ne me protègent pas ». C'est l'inverse. Dès que le propriétaire entre chez vous ou y intervient — percer pour des drains, fermer et rouvrir l'eau —, ce sont des travaux et des accès chez vous, peu importe que le chantier bénéficie au logement d'en dessous.

Le cadre est connu. Le locateur a le droit d'avoir accès au logement pour en vérifier l'état ou y effectuer des travaux, mais il doit user de ce droit de façon raisonnable (art. 1857 C.c.Q.). Le Tribunal administratif du logement (TAL) et le Code civil traduisent ce « raisonnable » en conditions concrètes :

• Un avis de 24 heures avant chaque accès en cours de bail, verbal ou écrit — sauf urgence réelle, comme une fuite importante (art. 1931 C.c.Q. ; page « Accès au logement et visite » du TAL). Un appel la veille peut remplir le minimum du délai, à condition qu'il annonce vraiment l'accès ; il ne règle ni la fréquence, ni la durée totale du chantier.
• Des travaux entre 7 h et 19 h. Le locataire ne peut pas refuser l'accès pour des travaux, mais il peut le refuser avant 7 h et après 19 h, à moins de travaux urgents (art. 1933 C.c.Q.).
• Une vérification de l'état entre 9 h et 21 h, si le passage est une visite plutôt que des travaux (art. 1932 C.c.Q.).

Et il y a la toile de fond : le locateur doit procurer la jouissance paisible du logement pendant tout le bail (art. 1854 C.c.Q.). Entrées répétées pendant presque deux mois, coupures d'eau matinales, bruit pendant le sommeil d'un travailleur de nuit : ce n'est plus une question de politesse, c'est la jouissance même qui est réduite, semaine après semaine. Pas besoin d'une mauvaise intention pour que le problème soit réel — il suffit que les modalités du chantier en fassent porter le coût au locataire d'en haut.

Soyons justes dans l'autre sens : le locataire ne peut pas bloquer le chantier par principe — l'accès pour travaux ne se refuse pas dans les heures permises (art. 1933), et un refus sans motif valable peut mener à une ordonnance d'accès du TAL. Son levier n'est pas le verrou : ce sont les conditions — avis, horaires, fréquence, durée, compensation. Et pour un chantier de cette ampleur, la loi prévoit un cadre plus exigeant que l'appel de la veille.

Une rénovation totale, ce sont des travaux majeurs : l'avis de 24 heures ne suffisait pas comme cadre

Rénover entièrement un logement — plomberie et drains compris —, ce n'est pas une « petite réparation ». Le TAL définit les travaux majeurs comme des améliorations ou réparations importantes : rénover une salle de bain ou une cuisine en sont les exemples classiques. Pour ce type de chantier, le Code civil prévoit un régime d'avis spécifique (art. 1922 et 1923), que le TAL met en forme dans son avis officiel de réparation ou d'amélioration majeure (formulaire TAL-808).

Ce que ce régime exige, avant le début des travaux :

• Un avis écrit transmis au locataire concerné au moins 10 jours avant le début des travaux — ou au moins 3 mois avant si une évacuation de plus d'une semaine est nécessaire.
• L'avis doit indiquer la nature des travaux, la date de début, l'estimation de leur durée et toutes les autres conditions susceptibles de diminuer substantiellement la jouissance des lieux ; si une évacuation temporaire est envisagée, sa période et l'indemnité offerte.
• Le locataire qui reçoit un tel avis peut, dans les 10 jours, demander au TAL de faire modifier ou supprimer une condition qu'il juge abusive — par exemple demander une diminution de loyer pendant les travaux. La demande est entendue en urgence et suspend en principe l'exécution des travaux jusqu'à la décision. C'est au propriétaire de démontrer que les travaux et leurs conditions sont raisonnables.

Une nuance honnête s'impose : ce régime a été pensé d'abord pour les travaux majeurs dans le logement du locataire, et le gros du chantier est ici dans celui du dessous. Mais les interventions qui débordent chez le membre — entrées, trous pour les drains, coupures — touchent son logement et diminuent sa jouissance. À tout le moins, l'esprit du régime est limpide : un chantier majeur qui affecte un locataire en place ne se pilote pas par appels de la veille, sans durée estimée ni conditions écrites. Avec l'avis prévu, le membre aurait eu dès le départ un document à discuter — et un recours rapide au TAL sur les conditions, avant que le chantier ne s'étire sur les congés du propriétaire.

La perte de jouissance se mesure en semaines et en services perdus, pas en geste commercial

Venons-en à l'argent. « Perte de jouissance » n'est pas une formule de politesse : c'est le nom que le droit donne à ce que le membre subit. Quand une obligation du bail n'est pas exécutée — ici, la jouissance paisible et l'usage raisonnable de l'accès —, l'article 1863 C.c.Q. permet au locataire de demander, outre des dommages-intérêts, une diminution de loyer. Si le Tribunal l'accorde, le loyer complet ne se rétablit que lorsque le locateur a remédié au défaut. La diminution suit donc la durée du problème, pas une date choisie d'avance.

Comment s'évalue cette perte ? Il n'existe aucun tarif officiel, aucun pourcentage automatique — quiconque vous promet « ça vaut exactement X % » invente. Le Tribunal regarde les faits : la durée, la fréquence, les services ou usages perdus (ici, l'eau le matin, donc les sanitaires et la cuisine), le bruit et son horaire, et la situation du ménage. Dans ce récit, chaque facteur pèse plus lourd qu'un simple dérangement : presque deux mois écoulés, des enfants en bas âge, un travail de nuit qui transforme le bruit de jour en privation de sommeil, et une fin de chantier qui n'est pas annoncée.

C'est ce dernier point qui rend l'évaluation si particulière. Une diminution de loyer « normale » se calcule sur une période connue : tant de semaines de travaux, tant de perte. Ici, la période est ouverte. Le membre le dit lui-même : de gros travaux sont encore à venir. Accepter aujourd'hui un montant fermé pour une perte qui continue demain, c'est signer un prix pour quelque chose dont on ne connaît pas encore l'étendue.

Le « mois gratuit » : ce qu'il vaut, et le piège de l'entente qui ferme tout

Alors, généreux ou insuffisant ? Au moment de l'offre, le chantier dure déjà depuis presque deux mois. Si la perte de ces deux mois valait à elle seule quelque chose comme un mois de loyer — rien d'extravagant pour des coupures d'eau, des entrées répétées et un sommeil de jour détruit —, l'offre couvre à peu près le passé… et rien du futur, alors que les gros travaux n'ont pas commencé. Le mois gratuit n'est pas à rejeter par principe ; il est à situer : un point de départ de négociation, pas une mesure de la perte.

Le vrai danger n'est pas le montant, c'est le papier qui peut l'accompagner. Un crédit d'un mois consenti verbalement, ou écrit comme un simple rabais, ne ferme rien. Mais si le propriétaire fait signer un document qui parle d'entente complète, de règlement final ou de quittance pour la perte de jouissance « liée aux travaux », le membre peut se retrouver à avoir échangé, contre un mois, ses recours pour tout le reste du chantier — y compris les gros travaux à venir. Nous avons consacré un article entier à ce mécanisme : la quittance « finale et totale » exigée avant un départ montre comment une signature transforme un litige vivant en dossier clos. La règle pratique est simple : ne signez jamais un texte que vous n'avez pas lu au complet, et faites préciser par écrit ce que le mois couvre — quelles semaines, quels troubles — et ce qu'il ne couvre pas.

Négocier une entente qui vous protège : la liste à mettre par écrit

Le membre et son propriétaire se parlent ; le propriétaire a déjà reconnu la perte de jouissance en offrant un mois. C'est une base réelle. Voici ce qu'une entente écrite devrait contenir pour protéger le locataire jusqu'à la fin du chantier — la nôtre, en sept points :

1. Un calendrier, pas un rythme de congés. Plages de travaux annoncées à l'avance, durée totale estimée, mise à jour écrite si elle glisse. Le chantier peut avancer au rythme du propriétaire, mais le locataire doit savoir à quoi s'attendre.

2. Un préavis réel pour chaque entrée. Au moins 24 heures avant chaque accès, idéalement par écrit (courriel ou texto conservé), avec l'heure approximative et la raison. Regrouper les interventions au lieu de multiplier les passages.

3. L'eau, chaque jour. Aucune coupure sans annonce préalable de sa durée, rétablissement à la fin de chaque journée de travaux. Une coupure longue inévitable se prévoit et se compense — elle ne se découvre pas au robinet.

4. Une compensation qui suit la durée. Plutôt qu'un forfait fermé : le mois gratuit pour la période déjà subie, plus une diminution convenue pour chaque semaine de travaux au-delà d'une date donnée — ou une clause qui rouvre la discussion si le chantier dépasse la durée estimée. C'est la mécanique même de l'article 1863 : la diminution dure ce que dure le défaut.

5. Les frais réels, s'il y en a. Repas impossibles à préparer pendant une coupure, hébergement ponctuel si une journée de gros travaux rend le logement inutilisable : ce qui est convenu se nomme, reçus à l'appui.

6. Aucune quittance générale. L'entente décrit ce qu'elle règle (une période précise, des troubles précis) et réserve le reste. Si le propriétaire insiste pour une quittance « finale et totale », faites relire le texte par un comité logement avant de signer — notre guide sur les recours quand un logement est en mauvais état explique à qui s'adresser.

7. La fin du chantier, chez le membre aussi. Remise en état et nettoyage des traces des interventions dans son logement (trous rebouchés, plomberie refermée proprement), comme le TAL l'exige après des travaux majeurs.

Une entente de ce type n'a rien d'hostile : elle donne aussi au propriétaire une prévisibilité et une paix signée sur la période couverte. Ce qu'elle refuse, c'est l'échange d'un mois de loyer contre un chantier sans fin et sans règles.

Si ça bloque : mise en demeure, journal de chantier et TAL

Si la discussion s'enlise — pas de calendrier, entrées toujours annoncées la veille, coupures sans préavis —, la suite se construit avec des preuves, pas avec des impressions :

Le journal de chantier. Notez chaque entrée (date, heure, qui, pourquoi), chaque coupure d'eau (début, fin), chaque appel de la veille. Datez vos photos. Ce journal, tenu au jour le jour, vaut plus devant le Tribunal que tout résumé écrit de mémoire deux mois plus tard.

La mise en demeure écrite. Un courriel ou une lettre qui résume la situation, rappelle le cadre (art. 1854, 1931, 1933, 1922 et 1923) et demande des conditions précises : calendrier écrit, préavis par entrée, compensation pour la période subie et pour la suite. Gardez la preuve d'envoi.

Le comité logement. Gratuit, habitué exactement à ce genre de négociation, il peut relire une entente proposée et aider à chiffrer une demande de diminution réaliste.

Le TAL. Si rien ne bouge, une demande peut faire fixer les conditions d'accès et d'exécution des travaux, et obtenir une diminution de loyer pour la période subie et, selon les faits, des dommages-intérêts (art. 1863). Le Tribunal peut aussi ordonner l'accès ou en fixer les conditions. Et si un avis de travaux majeurs finit par arriver, le délai de 10 jours pour contester une condition abusive court dès sa réception — ne le laissez pas passer.

Un dernier mot sur les pistes des commentaires. La relocalisation temporaire payée fait partie du régime légal quand une évacuation est nécessaire pour des travaux majeurs : indemnité égale aux dépenses raisonnables, payable au départ, aucun loyer à payer pendant l'absence. Ici, personne n'a demandé au membre d'évacuer : la relocalisation serait donc négociée, pas un droit déjà ouvert. Même logique pour la résiliation : négociable, ou demandable au Tribunal si l'inexécution cause un préjudice sérieux (art. 1863) — jamais présumée. L'objectif premier reste de finir le chantier dans des conditions vivables, pas de déménager à la place du problème.

Questions fréquentes

Mon propriétaire peut-il entrer chez moi pour des travaux qui concernent un autre logement ?

Oui, pour y faire les interventions nécessaires — raccorder des drains en est un exemple — mais aux mêmes conditions que pour des travaux chez vous : avis de 24 heures sauf urgence (art. 1931), travaux entre 7 h et 19 h (art. 1933), usage raisonnable du droit d'accès (art. 1857). Que le chantier bénéficie à un autre logement ne supprime aucune de ces conditions. Voyez aussi notre article sur l'entrée sans autorisation dans un logement.

Puis-je refuser l'accès tant qu'on ne m'offre pas plus qu'un mois gratuit ?

Non, pas comme moyen de pression : l'accès pour travaux ne se refuse pas dans les heures permises (art. 1933), et un refus sans motif valable peut mener à une ordonnance d'accès du TAL. Votre levier est ailleurs : exiger avis et horaires prévus, négocier les conditions par écrit, et demander au Tribunal une diminution et des conditions justes si le chantier déborde.

Un mois gratuit, est-ce le « tarif » normal pour deux mois de chantier ?

Il n'existe pas de tarif : la diminution se rattache à la perte réelle — durée, fréquence des entrées, services interrompus, bruit, situation du ménage. Deux mois de chantier ne valent ni automatiquement un mois, ni automatiquement deux. Ce qui est certain ici : l'offre arrive après presque deux mois de troubles et avant les gros travaux annoncés. Elle ne peut pas, à elle seule, fermer la question de la suite.

Puis-je arrêter de payer mon loyer pendant les travaux, en échange ?

Non. Sauf entente écrite avec le propriétaire ou décision du Tribunal, le loyer reste dû en entier. La diminution de loyer prévue à l'article 1863 C.c.Q. s'obtient par demande — au propriétaire d'abord, au TAL ensuite. Retenir le loyer de votre propre initiative vous expose à un recours pour non-paiement, même si votre plainte sur le chantier est fondée.

Le propriétaire pourra-t-il augmenter mon loyer après, à cause de sa rénovation du dessous ?

Pas en cours de bail, et pas « sous prétexte » des travaux — le TAL le dit noir sur blanc pour les travaux majeurs. Toute augmentation passe par l'avis de renouvellement puis, en cas de désaccord, par la fixation de loyer au TAL, où les dépenses d'immobilisation de l'immeuble sont examinées selon la grille en vigueur. Un avis d'augmentation se conteste comme n'importe quel autre, dans le mois de sa réception.

L'essentiel à retenir

• Les travaux dans le logement du dessous deviennent vos conditions de vie quand le chantier entre chez vous : avis de 24 heures (art. 1931 C.c.Q.), travaux entre 7 h et 19 h (art. 1933), accès exercé raisonnablement (art. 1857).
• Une rénovation totale relève des travaux majeurs : avis écrit au moins 10 jours avant (art. 1922 et 1923 C.c.Q.), avec nature, début, durée estimée et conditions — pas un pilotage par appels de la veille.
• La jouissance paisible est une obligation du bail (art. 1854) ; son inexécution ouvre la diminution de loyer et les dommages-intérêts (art. 1863), pour toute la durée du défaut.
• Après presque deux mois de coupures, d'entrées et de bruit — et avant les gros travaux annoncés —, un mois gratuit couvre au mieux le passé. Il ne mesure pas la suite.
• Acceptez par écrit, avec calendrier, préavis par entrée, eau rétablie chaque jour, compensation qui suit la durée — et aucune quittance générale sur la perte à venir.
• Ne retenez jamais votre loyer de votre propre initiative : la diminution se négocie ou se demande au TAL (1 800 683-2245), journal de chantier à l'appui.

Article publié par l'équipe de Très Bons Locataires, communauté québécoise de plus de 13 000 locataires, active depuis 2015. Il fait suite à la situation vécue par un membre de notre communauté, voisin du dessus d'une rénovation totale, à qui un mois de loyer gratuit a été offert pour perte de jouissance. Les personnes et les détails identifiants ont été modifiés pour préserver l'anonymat.

Sources

• Code civil du Québec — art. 1854 (jouissance paisible), art. 1857 (accès exercé raisonnablement), art. 1863 (inexécution : diminution de loyer, dommages-intérêts, résiliation si préjudice sérieux), art. 1922 et 1923 (avis de travaux majeurs), art. 1931 (avis de 24 heures), art. 1932 (vérification entre 9 h et 21 h), art. 1933 (travaux entre 7 h et 19 h) — LégisQuébec
• TAL — Accès au logement et visite (avis verbal ou écrit de 24 heures en cours de bail, visites entre 9 h et 21 h, travaux entre 7 h et 19 h, exception d'urgence)
• TAL — Travaux majeurs (avis de 10 jours ou de 3 mois, contenu de l'avis, contestation des conditions abusives dans les 10 jours, suspension des travaux, logement remis en bon état de propreté)
• TAL — Avis de réparation ou d'amélioration majeure (formulaire TAL-808) (avis donné selon les articles 1922 et 1923 C.c.Q.)
• Éducaloi — Les travaux dans un logement (travaux d'entretien : avis de 24 heures et plage 7 h-19 h ; travaux majeurs : avis écrit, conditions abusives, évacuation temporaire et indemnité)

Information générale seulement : cet article ne constitue pas un avis juridique. En cas de doute, contactez le TAL au 1 800 683-2245 ou le comité logement de votre région.