Sous-location au Québec : les règles, l'avis au locateur et les pièges à éviter

Par Hicham Litefti, fondateur de TBL — Rédaction

Publié le · Mis à jour le

Sous-location au Québec : les règles à connaître. Avis au locateur, délai de 15 jours, surloyer interdit depuis 2024 et pièges à éviter — le guide de l'équipe.

Stage à l'étranger, session d'échange, été chez vos parents : vous vous absentez quelques mois et voulez sous-louer votre appartement. La sous-location au Québec est parfaitement légale, mais elle obéit à des règles strictes — et depuis 2024, le surloyer est interdit. Pire : vous restez entièrement responsable du logement pendant votre absence. Voici le guide complet de l'équipe : la procédure d'avis, ce que le locateur peut refuser, et les pièges qui coûtent cher.

Sommaire

La sous-location, c'est quoi ? (et ce n'est pas une cession)

La sous-location convient à une absence temporaire : vous partez quelques mois, vous revenez ensuite. Pendant ce temps, une autre personne occupe votre logement et vous verse un loyer.

La différence fondamentale avec la cession de bail : en sous-location, vous restez locataire. Vous conservez votre bail, vous pouvez revenir à la fin, et vous demeurez pleinement responsable envers le locateur de tout ce qui se passe dans le logement — y compris des dommages causés par votre sous-locataire.

L'avis au locateur : la procédure pas à pas

Vous ne pouvez pas sous-louer dans le dos de votre locateur. Voici la procédure officielle du TAL :

1. Préparez un bail de sous-location. Procurez-vous le formulaire de bail obligatoire du TAL et adaptez-le en remplaçant « locataire » et « locateur » par « sous-locataire » et « sous-locateur ». Ce bail est conditionnel à l'acceptation du locateur. Le TAL offre un modèle : « Avis de sous-location du logement ». 2. Avisez le locateur par écrit, en indiquant le nom et l'adresse de la personne concernée. Ces renseignements sont obligatoires. 3. Prouvez la date de réception. Comme pour la cession, assurez-vous de pouvoir prouver quand le locateur a reçu votre avis : c'est à partir de là que court le délai. 4. Comptez 15 jours. Le locateur a 15 jours pour accepter ou refuser ; sans réponse, il est réputé avoir accepté. S'il accepte, il peut vous réclamer les dépenses raisonnables encourues, comme des frais d'enquête de crédit. 5. Remettez au sous-locataire les règlements de l'immeuble : ses droits ne peuvent pas dépasser les vôtres — si votre bail interdit les animaux, il ne peut pas en avoir. 6. Remettez-lui l'« Avis au nouveau locataire » : il peut faire fixer son loyer par le Tribunal s'il paie plus que le loyer le moins élevé des 12 derniers mois.

Quand le locateur peut-il refuser ?

Contrairement à la cession, le régime de la sous-location n'a pas changé avec la Loi 31 : le locateur ne peut refuser une sous-location que pour un motif sérieux. S'il refuse, il doit vous indiquer ses motifs dans le délai de 15 jours.

Exemples de motifs sérieux reconnus : le mauvais comportement de la personne proposée, ou son incapacité de payer le loyer. Les mêmes critères que pour la cession s'appliquent : insolvabilité réelle (pas seulement appréhendée), antécédents problématiques documentés, contravention à une clause du bail.

Si le refus vous semble abusif, vous pouvez demander au Tribunal de trancher.

Le surloyer est interdit depuis 2024

C'est la nouveauté majeure de la Loi 31 pour la sous-location : depuis février 2024, il est interdit de sous-louer plus cher que le loyer que vous payez vous-même (article 1978.4 du Code civil).

Seuls peuvent s'ajouter au loyer :

  • le coût des services offerts au sous-locataire ;
  • des frais raisonnables pour l'usage des biens meubles dont vous êtes propriétaire (votre mobilier, vos électroménagers).

Le TAL est clair : le défaut de respecter cette règle est « une infraction passible d'une amende ». Et la Société d'habitation du Québec le confirme : « le ou la locataire ne peut pas céder son bail ou sous-louer son logement pour faire des profits ».

En cas de doute, restez au prix de votre loyer : des frais de meubles raisonnables sont permis, un profit déguisé ne l'est pas.

Vous restez responsable : ce que ça implique

C'est le point le plus sous-estimé de la sous-location : vous êtes toujours responsable du bail. Concrètement :

  • Le loyer : si votre sous-locataire ne paie pas, c'est à vous que le locateur réclamera l'argent.
  • Les dommages : dégradations, troubles de voisinage causés par le sous-locataire — votre responsabilité est engagée. Si votre sous-locataire cause un préjudice sérieux au locateur ou aux autres occupants, le locateur peut même demander la résiliation de votre bail — ou celle du bail du sous-locataire.
  • Le renouvellement : piège classique — « vous êtes toujours responsable du bail. Pour éviter son renouvellement, vous devez donner au locateur, dans les délais prévus, un avis de non-renouvellement ». Si vous oubliez, votre bail est reconduit et vous restez lié.
  • L'état du logement : en tant que sous-locateur, vous devez livrer le logement en bon état d'habitabilité, de propreté et d'entretien, et procurer la jouissance paisible des lieux.

Choisissez donc votre sous-locataire avec autant de soin qu'un cessionnaire, et mettez tout par écrit.

La règle des 12 mois : le piège de la non-reconduction

Attention à ce mécanisme méconnu : si votre logement a été sous-loué pendant plus de 12 mois — consécutifs ou non — le locateur peut décider de ne pas renouveler votre bail.

La procédure est encadrée : il doit vous transmettre un avis de non-reconduction, vous devez répondre dans le mois suivant sa réception (à défaut, vous êtes réputé avoir refusé de quitter), et le locateur peut s'adresser au Tribunal dans le mois suivant ce refus — sinon, le bail est reconduit de plein droit.

Moralité : la sous-location est faite pour les absences temporaires. Si votre « temporaire » dure plus d'un an, envisagez plutôt une cession de bail — ou assumez le risque en connaissance de cause.

La fin de la sous-location

À la fin de la période convenue : le sous-locataire n'est pas tenu de quitter sans un avis de 10 jours ; il n'a pas droit au maintien dans les lieux ; et si vous ne renouvelez pas votre bail, il doit tenter de signer un nouveau bail directement avec le locateur.

Questions fréquentes

Puis-je sous-louer plus cher que mon loyer si l'appartement est meublé ?

Non, sauf dans la limite permise. Depuis février 2024, il est interdit de sous-louer plus cher que votre propre loyer ; seuls s'ajoutent le coût des services offerts et des frais raisonnables pour l'usage de vos meubles. Un « supplément meublé » qui déguise un profit est illégal et passible d'amende selon le TAL.

Mon locateur peut-il refuser mon sous-locataire sans raison ?

Non. Pour la sous-location, le locateur ne peut refuser que pour un motif sérieux (insolvabilité réelle, mauvais comportement documenté, contravention au bail) et il doit vous indiquer ses motifs dans les 15 jours. Sans réponse dans ce délai, il est réputé avoir accepté. C'est une différence majeure avec la cession depuis la Loi 31.

Que se passe-t-il si mon sous-locataire ne paie pas son loyer ?

C'est vous qui êtes responsable envers le locateur : il vous réclamera le loyer impayé. Vous devrez ensuite vous retourner contre votre sous-locataire. C'est pourquoi le choix du sous-locataire et un bail de sous-location écrit et solide sont essentiels — ne confiez jamais vos clés sur une simple poignée de main.

Je sous-loue depuis 14 mois : mon locateur peut-il m'évincer ?

Il peut décider de ne pas renouveler votre bail, car le seuil de 12 mois de sous-location est dépassé. Il doit vous envoyer un avis de non-reconduction ; vous devez répondre dans le mois (sinon vous êtes réputé refuser de quitter), puis il peut saisir le Tribunal dans le mois suivant. Sans cette démarche complète, votre bail est reconduit.

L'essentiel à retenir

  • La sous-location convient à une absence temporaire : vous restez locataire et responsable de tout.
  • Avis écrit au locateur (nom et adresse du sous-locataire) ; 15 jours pour répondre ; silence = acceptation.
  • Le locateur ne peut refuser que pour un motif sérieux, qu'il doit motiver.
  • Surloyer interdit depuis 2024 : pas plus cher que votre loyer, sauf services et frais de meubles raisonnables.
  • N'oubliez pas votre avis de non-renouvellement si vous ne voulez pas que le bail soit reconduit.
  • Plus de 12 mois de sous-location : le locateur peut refuser de renouveler votre bail.
  • Fin de la sous-location : avis de 10 jours au sous-locataire, qui n'a pas droit au maintien dans les lieux.

À propos de l'équipe

Très bons locataires, mauvais proprios est une communauté québécoise de plus de 13 000 locataires, active depuis 2015. Notre mission : aider les locataires à connaître et à défendre leurs droits, à partir de sources officielles vérifiées (TAL, Code civil du Québec, Éducaloi, comités logement). Nos contenus sont préparés à partir de sources officielles et doivent être vérifiés avant publication.

Sources

Information générale seulement : cet article ne constitue pas un avis juridique. En cas de doute, contactez le TAL au 1 800 683-2245 ou un comité logement de votre région.