Reprise « pour mon fils », logement reloué plus cher, immeuble revendu : la propriétaire condamnée à verser près de 54 000 $

Décembre 2023 : Anthony David, 32 ans, locataire depuis près de cinq ans d'un 3½ de l'avenue d'Orléans, dans Rosemont–La Petite-Patrie, reçoit une lettre de sa nouvelle propriétaire, Sophie Maury, 54 ans, qui vient d'acheter l'immeuble. Elle lui annonce qu'elle reprend son logement pour y installer son fils. Mai 2024 : il quitte les lieux. Quelques semaines plus tard, son ancien logement est reloué à une autre locataire, plus cher. En juin 2024, l'immeuble est revendu avec 50 000 $ de profit, six mois après l'achat. Et le fils ? Il n'y a jamais habité. Saisi de l'affaire, le Tribunal administratif du logement (TAL) a récemment condamné la propriétaire à verser près de 54 000 $ à son ancien locataire. TVA Nouvelles a raconté l'histoire le 4 novembre 2026 ; nous la reprenons ici parce qu'elle contient, en un seul dossier, les trois réflexes qui protègent un locataire face à une reprise.

Précisons-le d'emblée : les faits qui suivent sont ceux du jugement du TAL tel que rapporté par TVA Nouvelles — noms, montants et citations du Tribunal. Ce ne sont pas des allégations : c'est une décision rendue, après un parcours judiciaire de près de deux ans mené par le locataire. Et son issue devrait être affichée dans toutes les cuisines de locataires du Québec : partir n'efface pas vos droits.

Sommaire

• Les faits : une reprise « pour mon fils », un logement reloué plus cher, un immeuble revendu en six mois
• Leçon 1 — Un avis de reprise se conteste : une lettre n'est pas un ordre de départ
• Leçon 2 — Après un départ, surveillez votre ancien logement
• Leçon 3 — Le recours existe même après le départ : ici, près de 54 000 $
• Votre plan d'action en 6 étapes
• Questions fréquentes
• L'essentiel à retenir

Les faits : une reprise « pour mon fils », un logement reloué plus cher, un immeuble revendu en six mois

Reprenons la chronologie telle que le jugement la rapporte, via TVA Nouvelles. Anthony David occupe son logement depuis près de cinq ans et paie 1 150 $ par mois, électricité incluse. En décembre 2023, Sophie Maury — qui vient d'acquérir l'immeuble — lui écrit pour l'informer qu'elle reprendra le logement afin d'y loger son fils. Le locataire finit par accepter de quitter et déménage en mai 2024. Son nouveau logement, dans le Plateau-Mont-Royal, lui coûte 1 560 $ par mois, soit 410 $ de plus que l'ancien.

La suite est ce qui a tout changé. Quelques semaines après son départ, une nouvelle locataire s'installe dans le logement — avec un bail à 1 400 $ par mois, sans l'électricité qui était auparavant incluse : 250 $ de plus, pour le même 3½. Le fils de la propriétaire, lui, n'y met jamais les pieds. En juin 2024, l'immeuble est vendu 600 000 $, soit 50 000 $ de plus que le prix payé six mois plus tôt pour l'acheter. Le locataire évincé porte le dossier devant le TAL. Le juge administratif Éric Martineau conclut à un subterfuge : la reprise ne visait pas à loger le fils, mais à relouer plus cher et à revendre l'immeuble à meilleur prix dans un très court délai. Il décrit une propriétaire « complètement indifférente au sort du locataire » et la condamne à lui verser près de 54 000 $ en dommages et indemnités. TVA Nouvelles rapporte que la propriétaire n'a pas répondu à sa demande d'entrevue et qu'elle aurait depuis quitté le Québec pour la France.

Retenez la mécanique, parce qu'elle se répète partout : une reprise annoncée pour un proche, un locataire de longue date qui paie un loyer sous le « marché », une relocation immédiate à prix majoré, puis une revente rapide dont la valeur a été gonflée par le nouveau loyer. Ce n'est pas une fatalité du marché immobilier : c'est, lorsque les faits le démontrent, une reprise de mauvaise foi — et le droit québécois la sanctionne. Encore faut-il connaître les trois réflexes qui suivent.

Leçon 1 — Un avis de reprise se conteste : une lettre n'est pas un ordre de départ

Premier réflexe : ne jamais confondre une annonce de reprise avec une expulsion. Au Québec, le locataire bénéficie du droit au maintien dans les lieux : la reprise est une exception, étroitement définie. L'article 1957 du Code civil du Québec énumère les seuls bénéficiaires permis : le locateur lui-même ; ses ascendants ou descendants au premier degré (son père, sa mère, ses enfants) ; tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien ; ou un conjoint dont il demeure le principal soutien après une séparation, un divorce ou la dissolution d'une union civile. Un fils fait donc partie des bénéficiaires possibles — sur papier. Toute la question, ensuite, est de savoir si le projet est réel.

La procédure donne au locataire le temps et les moyens de le vérifier. L'avis de reprise doit être écrit et indiquer la date prévue de la reprise, le nom du bénéficiaire et son lien avec le locateur (art. 1961 C.c.Q.). Il doit être donné six mois avant la fin du bail pour un bail de plus de six mois, un mois avant la fin pour un bail de six mois ou moins, et six mois avant la date prévue de la reprise pour un bail à durée indéterminée (art. 1960 C.c.Q.). Surtout — et c'est l'inverse exact du réflexe à avoir face à une hausse de loyer —, le locataire dispose d'un mois à compter de la réception de l'avis pour faire connaître sa réponse, et s'il ne répond pas, il est réputé avoir refusé de quitter (art. 1962 C.c.Q.). Le silence, en matière de reprise, protège le locataire au lieu de le piéger.

Que se passe-t-il après un refus, exprès ou présumé ? Ce n'est pas au locataire de se battre seul : c'est au locateur de s'adresser au TAL, dans le mois du refus ou de l'expiration du délai de réponse, pour demander l'autorisation de reprendre. S'il ne le fait pas, le locataire conserve son droit d'occuper le logement. Et devant le Tribunal, le fardeau est du côté du locateur : comme le résume le TAL, il doit démontrer qu'il entend réellement reprendre le logement pour les fins mentionnées dans l'avis, et que la reprise n'est pas un prétexte pour atteindre d'autres fins. L'article 1963 C.c.Q. permet au Tribunal de refuser la reprise s'il n'est pas convaincu de cette intention réelle. Traduction concrète : face à une lettre comme celle reçue par Anthony David, la réponse n'est ni la panique ni le déménagement précipité — c'est l'examen du document, le respect du délai d'un mois, et, au besoin, le refus écrit qui force le propriétaire à prouver son projet devant un juge.

Leçon 2 — Après un départ, surveillez votre ancien logement

Deuxième réflexe, le plus souvent négligé : le dossier ne se ferme pas le jour où vous remettez les clés. La loi suit le logement. L'article 1970 C.c.Q. prévoit qu'un logement repris ne peut pas être reloué ni utilisé à d'autres fins que celles mentionnées dans l'avis, sans l'autorisation du TAL. Quand, quelques semaines après un départ « pour le fils », une nouvelle locataire emménage avec un loyer majoré de 250 $ — électricité en moins, en prime —, ce n'est pas seulement choquant : c'est exactement le type de fait qui démontre que le motif annoncé n'était pas le vrai.

Concrètement, voici ce qu'il faut documenter si vous avez quitté à la suite d'une reprise, ou si vous soupçonnez une entourloupe : qui occupe réellement le logement (le bénéficiaire annoncé y vit-il ?) ; les annonces de relocation et le loyer demandé — captures d'écran datées ; la mise en vente de l'immeuble et son prix ; et tout échange écrit avec le locateur. Dans le dossier de Rosemont, c'est l'accumulation qui a été décisive : le fils jamais installé, la relocation presque immédiate à 1 400 $, puis la revente à 600 000 $ six mois après l'achat. Pris isolément, chaque fait peut recevoir une explication ; ensemble, ils dessinent un plan. Les tribunaux le savent : lorsqu'un logement n'est pas utilisé pour le motif invoqué dans l'avis, la mauvaise foi est au cœur du litige, et il revient au locateur de s'expliquer — sauf événement véritablement imprévu et hors de son contrôle, comme un décès ou une maladie. Gardez aussi vos propres preuves de préjudice dès le départ : nouveau bail, factures de déménagement, frais de branchement, correspondance. Ce sont elles qui chiffreront le recours de la troisième leçon.

Leçon 3 — Le recours existe même après le départ : ici, près de 54 000 $

Troisième réflexe, et c'est celui que ce jugement illustre le mieux : avoir quitté — même en ayant accepté de quitter — n'éteint pas vos droits. L'article 1968 C.c.Q., tel que le résume le TAL, permet au locataire de recouvrer les dommages-intérêts résultant d'une reprise obtenue de mauvaise foi, qu'il ait consenti ou non à cette reprise. Le même article ouvre la porte à des dommages-intérêts punitifs, notamment lorsque le logement est reloué ou utilisé à d'autres fins que celles annoncées. Anthony David avait accepté de partir ; il a tout de même porté son dossier jusqu'au jugement, et il a gagné.

Que peut couvrir une telle condamnation ? Le texte de TVA Nouvelles ne détaille pas la ventilation des quelque 54 000 $, mais les chefs de dommage que le TAL peut reconnaître en pareil cas sont connus : la différence de loyer entre l'ancien et le nouveau logement — ici 410 $ par mois, soit 4 920 $ par année, qui se répète à chaque renouvellement ; les frais de déménagement et de réinstallation (le Tribunal peut d'ailleurs les imposer dès l'autorisation d'une reprise, art. 1967 C.c.Q.) ; les dommages moraux pour les troubles et inconvénients — le locataire a raconté avoir perdu son quartier, ses commerces et ses habitudes ; et, quand la conduite le justifie, des dommages punitifs destinés à sanctionner et à dissuader. Soyez réaliste sur le délai : le parcours d'Anthony David a duré près de deux ans. Ce n'est pas un recours express — c'est un recours qui vaut la peine quand les preuves sont au rendez-vous, et elles se construisent dès la réception de l'avis, pas à la veille de l'audience.

Dernier point, pour les locataires qui lisent ceci avant de recevoir un tel avis : rien dans ce jugement ne dit qu'une reprise est toujours un piège. Des propriétaires reprennent réellement des logements pour eux-mêmes ou pour leurs enfants, et la loi le permet. Ce qui est sanctionné, c'est le prétexte — le motif familial utilisé comme outil pour libérer un logement, majorer son loyer et bonifier une revente. La différence entre les deux ne se devine pas : elle se vérifie, avec les délais et les recours ci-dessus. Pour le cadre complet, relisez notre guide sur la reprise de logement : vos droits, les délais et les indemnités, la liste détaillée des proches pour qui une reprise est permise, et ce autre dossier où une locataire a fait reconnaître une reprise de mauvaise foi au TAL. Et si le « bénéficiaire » de votre avis possède déjà un autre logement, voyez comment un fils qui n'a jamais emménagé a fait échouer une reprise dans ce dossier-ci.

Votre plan d'action en 6 étapes

1. À la réception d'un avis de reprise, vérifiez le document. Est-il écrit ? Indique-t-il la date prévue, le nom du bénéficiaire et son lien avec le locateur (art. 1961) ? Le délai de six mois est-il respecté (art. 1960) ? Le bénéficiaire fait-il partie des personnes permises (art. 1957) ?
2. Répondez dans le mois — ou laissez le silence refuser pour vous. En matière de reprise, ne pas répondre vaut refus (art. 1962) ; mais un refus écrit, envoyé avec preuve de réception, met votre position au clair et fait courir le délai du locateur pour saisir le TAL.
3. Ne déménagez pas « en attendant ». Tant que le TAL n'a pas autorisé la reprise, votre droit au maintien dans les lieux tient. Si le locateur ne saisit pas le Tribunal dans le mois de votre refus, vous conservez votre logement.
4. Documentez le motif annoncé. Conservez l'avis, les lettres, les textos. Notez ce qui vous est dit sur le bénéficiaire et son projet : c'est à cette version que la réalité sera comparée plus tard.
5. Après tout départ lié à une reprise, surveillez le logement pendant les mois qui suivent. Occupation par le bénéficiaire ou par un inconnu ? Annonce de relocation, et à quel prix ? Immeuble mis en vente ? Captures datées, à deux endroits.
6. Si les faits démentent le motif, déposez votre recours au TAL. Demandez la différence de loyer, vos frais et, selon la conduite, des dommages punitifs (art. 1968). Le TAL répond au 1 800 683-2245, et les comités logement offrent une aide gratuite pour préparer le dossier.

Questions fréquentes

J'ai déjà quitté mon logement après un avis de reprise. Est-il trop tard pour agir ?

Non, pas nécessairement. L'article 1968 C.c.Q. permet de recouvrer les dommages d'une reprise obtenue de mauvaise foi que le locataire y ait consenti ou non : Anthony David avait accepté de partir en mai 2024 et a tout de même obtenu près de 54 000 $. Ce qui compte, ce sont les preuves — le logement n'a pas servi au motif annoncé, il a été reloué plus cher, l'immeuble a été revendu. Agissez sans tarder : les délais de prescription courent, et les preuves fraîches valent mieux que les souvenirs.

Mon propriétaire veut reprendre le logement pour sa fille. Comment savoir si c'est sérieux ?

Une fille fait partie des bénéficiaires permis (art. 1957 C.c.Q.), donc le motif est possible — la question est sa réalité. Vérifiez l'avis (date, nom, lien, délai de six mois), répondez dans le mois, et si vous refusez, le locateur devra démontrer au TAL qu'il entend réellement loger sa fille et que ce n'est pas un prétexte. Après un départ, l'occupation réelle du logement reste le test décisif : si la fille n'y habite jamais et que le logement est reloué, la mauvaise foi se plaide.

Je n'ai pas répondu à l'avis de reprise. Ai-je perdu mon logement ?

Non — c'est l'inverse d'une hausse de loyer. En matière de reprise, le silence du locataire dans le mois vaut refus (art. 1962 C.c.Q.), pas acceptation. Le locateur qui persiste doit alors demander l'autorisation au TAL dans le mois suivant ; s'il ne le fait pas, vous conservez votre droit d'occuper le logement. Ne confondez pas les deux régimes : pour une augmentation, le silence vaut acceptation ; pour une reprise, il vaut refus.

Le TAL peut-il vraiment accorder des dommages punitifs pour une fausse reprise ?

Oui. L'article 1968 C.c.Q. prévoit la réparation des dommages résultant d'une reprise de mauvaise foi et la possibilité de dommages-intérêts punitifs, notamment lorsque le logement est reloué ou utilisé à d'autres fins que celles de l'avis — ce que l'article 1970 interdit d'ailleurs sans l'autorisation du Tribunal. Les montants dépendent de la preuve et de la gravité de la conduite ; dans le dossier de Rosemont, l'ensemble des dommages et indemnités a atteint près de 54 000 $.

L'essentiel à retenir

• Une reprise n'est permise que pour des bénéficiaires précis (art. 1957 C.c.Q. : le locateur, ses père et mère, ses enfants, un parent ou allié dont il est le principal soutien, un conjoint soutenu après séparation) — et le projet doit être réel.
• Une lettre de reprise n'expulse personne : avis écrit avec date, nom et lien du bénéficiaire (art. 1961), délai de six mois dans la plupart des cas (art. 1960), réponse du locataire dans le mois, et silence = refus (art. 1962). C'est ensuite au locateur de convaincre le TAL (art. 1963).
• Après un départ, surveillez le logement : il ne peut être reloué ni utilisé à une autre fin sans l'autorisation du TAL (art. 1970). Relocation rapide à loyer majoré et revente éclair sont les indices classiques de la mauvaise foi.
• Le recours survit au départ et même au consentement : dommages, différence de loyer et dommages punitifs possibles (art. 1968) — ici, près de 54 000 $ pour un locataire qui payait 1 150 $ et en paie maintenant 1 560 $.
• Les preuves se construisent tôt : avis, échanges écrits, annonces de relocation, prix de revente, nouveau bail et factures. Ce sont elles qui transforment un soupçon en jugement.

Article publié par l'équipe de Très Bons Locataires, communauté québécoise de plus de 13 000 locataires, active depuis 2015. Il reprend un jugement récent du Tribunal administratif du logement rapporté par TVA Nouvelles le 4 novembre 2026 : les noms des parties, déjà rendus publics par le Tribunal et par la presse, sont cités tels quels, et les faits sont présentés tels que le jugement les a établis.

Sources

• TVA Nouvelles (Francis Pilon), 4 novembre 2026 — « Une propriétaire empoche 50 000 $ en expulsant ce locataire grâce à un subterfuge » (faits, chronologie, montants — loyer de 1 150 $ électricité incluse, départ en mai 2024, nouveau loyer de 1 560 $, relocation à 1 400 $ sans électricité, revente à 600 000 $ en juin 2024 — et condamnation à près de 54 000 $ prononcée par le juge administratif Éric Martineau, TAL)
• Code civil du Québec, art. 1957, 1960, 1961, 1962, 1963, 1967, 1968 et 1970 — LégisQuébec (art. 1957 : bénéficiaires permis de la reprise ; art. 1960 : délais de l'avis ; art. 1961 : contenu de l'avis ; art. 1962 : réponse du locataire dans le mois, silence valant refus, demande du locateur au Tribunal dans le mois ; art. 1963 : pouvoir du Tribunal de refuser une reprise dont l'intention n'est pas établie ; art. 1967 : conditions et frais raisonnables en cas d'autorisation ; art. 1968 : dommages d'une reprise de mauvaise foi, consentie ou non, et dommages punitifs ; art. 1970 : interdiction de relouer ou d'utiliser à d'autres fins sans autorisation)
• Tribunal administratif du logement — Reprise de logement : conditions, délais et avis (bénéficiaires, contenu de l'avis, tableau des délais, fardeau du locateur de démontrer une intention réelle et non un prétexte, indemnité de déménagement possible, dommages recouvrables en cas de mauvaise foi, que le locataire ait consenti ou non) ; ligne d'information du TAL : 1 800 683-2245
• Éducaloi — L'éviction du logement (distinction entre éviction et reprise ; définition de la mauvaise foi : motif autre que ceux permis, fausses raisons, intention de nuire ou conduite excessive et déraisonnable ; dédommagement possible, dont la différence de loyer entre l'ancien et le nouveau logement)

Information générale seulement : cet article ne constitue pas un avis juridique. En cas de doute, contactez le TAL au 1 800 683-2245 ou le comité logement de votre région.

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