Quitter un 4 1/2 à 660 $ à cause de la moisissure, se reloger à 1 700 $ : le départ qui coûte 12 480 $ par année

Un membre de notre communauté a raconté, en mars 2024, un départ qui ressemble à celui de bien des locataires québécois. Après presque 15 ans dans le même 4 1/2, à 660 $ par mois, la personne a quitté son logement à cause d'un problème de moisissure. Son nouveau logement lui coûte 1 700 $ par mois. Elle le trouvait déjà cher. Puis, selon son récit, un condo du même immeuble a été mis en location à 2 100 $ par mois — et il a trouvé preneur. Sa conclusion : il faudrait que les locataires refusent ces prix pour que la spirale arrête.

Son appel a fait réagir — 23 commentaires. Mais derrière la frustration, il y a une question concrète : quand un logement se dégrade au point de penser partir, qu'est-ce qu'on perd en partant, et qu'est-ce qu'on aurait pu exiger avant de remettre les clés ? Un loyer de 660 $ obtenu après des années d'occupation, ça ne se retrouve pas. Et la loi prévoit des recours pour faire réparer — et, quand le logement devient vraiment impropre à l'habitation, une façon encadrée de le quitter sans payer deux loyers.

Sommaire

• Le vrai coût du départ : 1 040 $ de plus, chaque mois
• La moisissure n'est pas « votre » problème : ce que le locateur vous doit
• Mauvais état ou impropre à l'habitation : la distinction qui change tout
• Si vous restez : forcer les travaux plutôt que perdre votre loyer
• Si vous partez : l'abandon, un geste encadré par l'article 1915
• Le piège à voir avant de signer ailleurs
• Votre plan d'action en 6 étapes
• Questions fréquentes
• L'essentiel à retenir

Le vrai coût du départ : 1 040 $ de plus, chaque mois

Faisons le calcul. Passer de 660 $ à 1 700 $, c'est 1 040 $ de plus chaque mois, soit 12 480 $ de plus par année — un loyer multiplié par environ 2,6, et un écart qui se répète chaque mois, année après année.

C'est ça, la mécanique de précarisation du récit : pas d'éviction en bonne et due forme, mais un état de logement — la moisissure — qui rend le départ nécessaire, selon le membre. Une fois partie, impossible de revenir en arrière. Et le condo à 2 100 $ loué dans le même immeuble, toujours selon le récit, montre où se sont installés les prix demandés pour les logements vacants.

Précisons : ce sont les prix demandés pour un logement vacant qui atteignent ces niveaux. Pour un locataire déjà en place, une augmentation suit une procédure encadrée, avec droit de refus et, au besoin, fixation par le TAL. Garder son logement actuel, quand c'est possible et sécuritaire, protège donc aussi un loyer que le marché ne vous redonnera jamais — c'est pour ça que les recours « pour rester » méritent d'être examinés avant ceux « pour partir ».

La moisissure n'est pas « votre » problème : ce que le locateur vous doit

La première chose à rappeler, c'est que l'entretien du logement n'est pas une faveur du locateur. L'article 1854 du Code civil du Québec est clair : « Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail. » Il doit aussi garantir que le logement peut servir à l'usage pour lequel il a été loué, et l'entretenir à cette fin pendant tout le bail.

L'article 1910 C.c.Q. ajoute qu'il doit maintenir le logement en bon état d'habitabilité pendant toute la durée du bail, et l'article 1864 C.c.Q. lui impose toutes les réparations nécessaires, autres que les menues réparations d'entretien du locataire. Une moisissure causée par une infiltration ou un dégât non réparé, ce n'est pas une « menue réparation » : la cause est structurelle, et la corriger relève du locateur. Le TAL cite d'ailleurs la moisissure, l'humidité excessive et l'air vicié parmi les situations d'insalubrité.

De votre côté, une obligation compte beaucoup pour la suite : l'article 1866 C.c.Q. vous demande d'aviser le locateur d'une défectuosité ou d'une détérioration substantielle dans un délai raisonnable. Un avis verbal se conteste facilement ; un avis écrit, daté, avec preuve d'envoi, devient la première pièce de votre dossier — c'est lui qui démontrera que le locateur savait. Nous expliquons comment bâtir cette preuve dans notre guide pour documenter l'humidité et monter un dossier solide.

Mauvais état ou impropre à l'habitation : la distinction qui change tout

Tous les logements en mauvais état ne sont pas légalement « impropres à l'habitation », et c'est le TAL lui-même qui le souligne : un logement en mauvais état d'habitabilité n'est pas automatiquement considéré comme impropre. La définition se trouve à l'article 1913 C.c.Q. : est impropre à l'habitation le logement « dont l'état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public », ou celui qui a été déclaré tel par le tribunal ou par une autorité compétente — par exemple un inspecteur municipal.

Pourquoi insister là-dessus ? Parce que vos options ne sont pas les mêmes des deux côtés de cette ligne :

• Logement en mauvais état, mais pas impropre : vous ne pouvez pas simplement partir. Vous avez d'autres recours — mise en demeure, demande au TAL pour forcer les travaux, diminution de loyer, dommages-intérêts, et parfois résiliation accordée par le Tribunal. C'est le terrain de notre guide sur le logement en mauvais état et les recours quand le propriétaire ne répare pas.
• Logement devenu impropre : un mécanisme particulier s'ouvre, l'abandon encadré par l'article 1915 C.c.Q., détaillé plus bas. Le TAL peut aussi résilier le bail ou ordonner les travaux.

Dans les deux cas, c'est à la personne qui le demande de démontrer l'état du logement : photos datées, rapport d'inspection municipal, échanges écrits, et — lorsque la santé est en jeu — documentation médicale. Voyez aussi notre guide général : moisissures dans un logement : vos recours comme locataire au Québec.

Si vous restez : forcer les travaux plutôt que perdre votre loyer

Pour un locataire qui paie 660 $ après 15 ans, rester est souvent le choix financièrement rationnel, si le logement peut être remis en état sans danger pour la santé. La séquence qui fonctionne :

1. Avis écrit au locateur décrivant le problème, sa date d'apparition et ses effets, avec un délai raisonnable pour agir. Gardez la preuve d'envoi.
2. Mise en demeure si rien ne bouge : elle énonce les obligations du locateur (art. 1854, 1864 et 1910 C.c.Q.) et les recours que vous exercerez à défaut de correctifs.
3. Inspection municipale : demandez la visite d'un inspecteur de votre municipalité ou de votre arrondissement. Son rapport est une preuve documentaire forte, et une autorité compétente peut déclarer un logement impropre à l'habitation au sens de l'article 1913 C.c.Q.
4. Demande au TAL : ordonnance de travaux, résiliation, diminution de loyer ou dommages-intérêts. Avec une preuve documentaire démontrant l'évidence que le logement est impropre (inspection, avis d'évacuation, photos), le TAL convoque les parties à une audience dans les dix jours ouvrables suivant le dépôt. Des dommages-intérêts punitifs sont possibles si le logement est devenu impropre par la négligence du locateur — mesure inapplicable aux demandes introduites avant le 21 février 2024.

Et si la démarche vous semble lourde, vous n'avez pas à la porter seul : les comités logement accompagnent gratuitement les locataires dans exactement ce genre de dossier.

Si vous partez : l'abandon, un geste encadré par l'article 1915

Parfois, rester n'est plus une option : la santé des occupants est en jeu et le locateur ne corrige pas. Le Code civil prévoit alors l'abandon. L'article 1915 C.c.Q. dit : « Le locataire peut abandonner son logement s'il devient impropre à l'habitation. Il est alors tenu d'aviser le locateur de l'état du logement, avant l'abandon ou dans les 10 jours qui suivent. » Le locataire qui donne cet avis est dispensé de payer le loyer pour la période pendant laquelle le logement est impropre à l'habitation — à moins que l'état du logement ne résulte de sa propre faute.

Trois précisions du TAL méritent d'être lues lentement avant d'agir :

• L'abandon ne résilie pas le bail. Vous êtes dispensé du loyer tant que le logement demeure impropre, et le locateur ne peut pas le relouer avant qu'il soit redevenu propre à l'habitation.
• Soyez raisonnablement certain que le locateur ne réglera pas le problème rapidement. C'est le critère du TAL — d'où l'importance des avis écrits qui démontrent l'inaction.
• Sans avis, vous payez. À défaut d'aviser, vous devez continuer à payer le loyer et répondez des dommages résultant du défaut d'avis. Partir « en claquant la porte » sans trace écrite est la pire des configurations.

Et après ? L'article 1916 C.c.Q. prévoit la suite : dès que le logement redevient propre à l'habitation, le locateur doit en aviser le locataire qui lui a communiqué sa nouvelle adresse ; vous avez alors 10 jours pour dire si vous réintégrez ou non. Sans nouvelle adresse communiquée, ou sans réponse, le bail est résilié de plein droit. L'avis d'abandon et la nouvelle adresse ne sont donc pas des formalités : ce sont eux qui gardent vos options ouvertes, y compris celle de revenir dans un logement remis en état.

Le piège à voir avant de signer ailleurs

Le récit du membre illustre un enchaînement que nous voyons souvent : le départ se décide dans l'urgence — on ne dort plus, on tousse, on en a assez — et le nouveau bail se signe dans la foulée, au prix du marché. Deux réflexes peuvent limiter la casse :

• Chiffrez l'écart avant de signer. 1 040 $ par mois, 12 480 $ par année : mis noir sur blanc, ce montant change le regard sur les démarches « pour rester », qui coûtent infiniment moins cher qu'une année d'écart de loyer.
• Gardez toutes les factures du départ. Déménagement, entreposage, frais engagés : conservez-les. Dans un recours au TAL, des dommages-intérêts peuvent être demandés ; ce que le Tribunal accorde dépend du dossier et des preuves, et rien n'est automatique — mais sans facture, il n'y a rien à évaluer.
• Ne signez rien sous pression au moment de partir. Un document présenté comme une simple « entente de départ » peut valoir renonciation à vos recours. Lisez, gardez une copie, et faites relire au besoin par un comité logement avant de signer.

Quant à l'appel du membre — refuser collectivement les prix demandés —, il dit quelque chose de vrai sur le marché des logements vacants. Mais à l'échelle d'un seul ménage, le levier le plus concret reste de ne pas perdre, sans avoir vérifié ses recours, un loyer que des années d'occupation ont rendu presque introuvable.

Votre plan d'action en 6 étapes

1. Documentez dès maintenant : photos et vidéos datées de la moisissure et de l'humidité ; notez les effets sur votre santé et consultez au besoin.
2. Avisez le locateur par écrit (art. 1866 C.c.Q.) en décrivant le problème et en demandant les correctifs ; conservez la preuve d'envoi.
3. Envoyez une mise en demeure si le délai passe sans travaux.
4. Faites inspecter : demandez la visite d'un inspecteur municipal. Son rapport peut établir que le logement est impropre à l'habitation (art. 1913 C.c.Q.).
5. Déposez au TAL le recours adapté : ordonnance de travaux et diminution de loyer pour rester ; résiliation pour partir. Continuez de payer le loyer tant qu'un tribunal n'a pas décidé autrement, sauf la dispense de l'article 1915 après un abandon dûment avisé.
6. Si vous abandonnez : avisez le locateur avant le départ ou dans les 10 jours, communiquez votre nouvelle adresse par écrit, gardez preuves et factures.

Questions fréquentes

Puis-je quitter mon logement dès que je vois de la moisissure ?

Non. L'abandon de l'article 1915 suppose un logement devenu impropre à l'habitation — une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité (art. 1913 C.c.Q.) — et le TAL rappelle qu'un logement en mauvais état n'est pas automatiquement impropre. En deçà de ce seuil, vos recours sont la mise en demeure et la demande au TAL, pas le départ unilatéral.

Si j'abandonne mon logement, mon bail est-il terminé ?

Non. Selon le TAL, l'abandon ne résilie pas le bail : vous êtes dispensé de payer le loyer pendant la période où le logement est impropre, si vous avez donné l'avis requis et que l'état ne résulte pas de votre faute. Quand le logement redevient propre à l'habitation, le locateur vous en avise si vous lui avez laissé votre nouvelle adresse, et vous avez 10 jours pour dire si vous revenez (art. 1916 C.c.Q.).

Puis-je arrêter de payer mon loyer pour forcer les réparations ?

Non. Retenir son loyer soi-même est l'erreur la plus coûteuse en insalubrité : le défaut de paiement peut justifier une demande de résiliation contre vous. La diminution de loyer se demande au TAL — ou elle découle de la dispense de l'article 1915, après un abandon conforme.

L'essentiel à retenir

• Selon le récit partagé dans notre groupe, un membre a quitté après près de 15 ans un 4 1/2 à 660 $ à cause de la moisissure, pour se reloger à 1 700 $ : un écart de 1 040 $ par mois, 12 480 $ par année.
• Le locateur doit délivrer et maintenir le logement en bon état d'habitabilité et faire les réparations nécessaires (art. 1854, 1864 et 1910 C.c.Q.) ; à vous d'aviser par écrit dès qu'un problème apparaît (art. 1866 C.c.Q.).
• Mauvais état ≠ impropre à l'habitation : le seuil de l'article 1913 — une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité, ou une déclaration par le tribunal ou une autorité compétente — décide des recours ouverts.
• Pour rester : mise en demeure, inspection municipale, puis TAL (ordonnance de travaux, diminution de loyer, dommages). Pour partir : abandon seulement si le logement est impropre, avec avis avant le départ ou dans les 10 jours (art. 1915 C.c.Q.).
• Ne retenez jamais votre loyer vous-même et ne partez jamais sans trace écrite : ce sont les deux erreurs qui transforment un bon dossier en mauvais.

Article publié par l'équipe de Très Bons Locataires, communauté québécoise de plus de 13 000 locataires, active depuis 2015. Il fait suite à la situation vécue par un membre de notre communauté, qui a quitté un logement à 660 $ par mois après près de 15 ans d'occupation en raison d'un problème de moisissure, pour se reloger à 1 700 $ par mois. Les personnes et les détails identifiants ont été modifiés pour préserver l'anonymat.

Sources

• TAL — Insalubrité d'un logement (moisissure et insalubrité ; distinction mauvais état / logement impropre ; recours, audience en dix jours ouvrables avec preuve évidente ; abandon : avis, dispense de loyer, bail non résilié ; dommages punitifs si négligence, demandes d'après le 21 février 2024)
• LégisQuébec — Code civil du Québec (art. 1854, 1910, 1913, 1915 et 1916)
• Éducaloi — Poor Housing Conditions: The Tenant's Recourses (mauvais état sans impropriété : mise en demeure, puis TAL — travaux, dommages, diminution de loyer, parfois résiliation)

Information générale seulement : cet article ne constitue pas un avis juridique. En cas de doute, contactez le TAL au 1 800 683-2245 ou le comité logement de votre région.