Moisissures dans un logement : vos recours comme locataire au Québec

Par Hicham Litefti, fondateur de TBL — Rédaction

Publié le · Mis à jour le

Moisissures dans votre logement : effets reconnus sur la santé, qui est responsable, mise en demeure, 311 et recours au TAL. Le guide complet de l'équipe TBL.

Des taches noires ou verdâtres sur les murs de la salle de bain, une odeur de moisi qui ne part jamais, des problèmes respiratoires qui s'aggravent à la maison… Si vous cherchez vos recours comme locataire face aux moisissures dans votre logement, ce guide est pour vous. Voici ce que dit la santé publique, qui est responsable, et la marche à suivre pour vous protéger.

Sommaire

Moisissures et santé : que dit la santé publique ?

Les moisissures ne sont pas qu'un problème d'esthétique : c'est un enjeu de santé documenté. L'INSPQ recense les effets reconnus de l'exposition en milieu intérieur : irritations des voies respiratoires, rhinite allergique, déclenchement ou aggravation de l'asthme, toux, congestion et irritation des yeux, surtout chez les enfants, les personnes asthmatiques et les personnes âgées.

L'ampleur est réelle : selon une enquête de la Ville de Montréal de 2022, 10,2 % des ménages locataires montréalais rapportent des moisissures, contre 1,8 % des propriétaires.

Ce que ça change pour vous : si vous ou vos enfants développez des symptômes respiratoires depuis votre emménagement, consultez un médecin et demandez-lui de documenter le lien possible avec votre logement — cette preuve médicale peut faire toute la différence devant le Tribunal.

Qui est responsable des moisissures : le locateur ou le locataire ?

La réponse dépend de l'origine des moisissures :

  • Problème structurel (infiltration d'eau, ventilation insuffisante ou inexistante, mauvaise isolation, tuyauterie défectueuse) → c'est au locateur d'agir. Il doit vous livrer un logement en bon état et le maintenir comme tel. Notez bien : une clause de bail où vous déclareriez le logement « propre à l'habitation » à l'arrivée est sans effet — le locateur ne peut pas s'en servir pour se décharger de ses obligations.
  • Comportement du locataire (douches sans jamais faire fonctionner le ventilateur, linge séché sans aération) → la responsabilité peut vous être attribuée : vous devez maintenir le logement propre et en faire un usage responsable.

En pratique, les deux causes se mélangent : une salle de bain sans ventilateur fonctionnel (14,8 % des cas à Montréal) rend presque impossible d'éviter l'humidité. Le piège classique : le locateur affirme que « c'est de votre faute, vous n'aérez pas », alors que la ventilation est défectueuse depuis des années. D'où l'importance de documenter l'état des lieux dès le départ — voir notre guide sur l'état des lieux d'entrée.

Les 5 étapes à suivre quand on découvre des moisissures

1. Documentez immédiatement

Photographiez les moisissures (la plupart des téléphones horodatent automatiquement) et la cause probable : infiltration au plafond, ventilateur hors service, fenêtre qui ne s'ouvre plus. Ces photos sont votre preuve n° 1.

2. Envoyez un avis écrit au locateur

Étape obligatoire avant tout recours : une mise en demeure décrivant le problème, les pièces touchées, les risques pour la santé, avec un délai raisonnable pour réparer. Envoyez-la par un moyen qui laisse une trace (courriel, lettre recommandée). Conservez une copie de tout.

3. Si c'est urgent, vous pouvez agir vous-même

Réparation urgente : avertissez le locateur, puis faites-la effectuer sans passer par le Tribunal. Il doit vous rembourser les dépenses raisonnables — déductibles de votre loyer en cas de refus. Conservez toutes les factures : c'est la condition pour être remboursé.

4. Consultez un médecin si vous avez des symptômes

Toux persistante, crises d'asthme, sinusites à répétition depuis l'apparition des moisissures ? Faites documenter par un médecin le lien possible avec votre logement. Sans preuve médicale du lien, la partie « santé » de votre dossier s'effondre devant le Tribunal.

5. Ne nettoyez pas seulement la surface

L'eau de Javel sur les taches ne règle pas la cause : les moisissures reviendront tant que l'infiltration ou le problème de ventilation persiste. Exigez que le locateur traite la cause, pas l'apparence. Si vos moisissures viennent d'une infiltration d'eau, c'est cette infiltration qu'il faut réparer en priorité.

Quelles preuves conserver pour vous protéger ?

Complétez votre dossier avec :

  • notes datées de chaque appel : date, heure, interlocuteur, contenu de l'échange ;
  • factures et reçus de toute dépense engagée (nettoyage, déshumidificateur, réparations urgentes) ;
  • témoignages de voisins touchés par le même problème (les moisissures d'immeuble concernent rarement un seul logement).

Si le locateur ne fait rien : la Ville et le TAL

La Ville peut intervenir

À Montréal, le règlement municipal interdit la présence de moisissures visibles ou nuisibles à la santé. Après avoir avisé votre locateur, contactez le Service des permis et inspections de votre arrondissement : il enverra un avis de non-conformité au propriétaire. Si rien ne bouge, un inspecteur peut ordonner l'évacuation dans les cas graves. Pour signaler : le 311 (ou le 514 872-0311 de l'extérieur de Montréal).

Le Tribunal administratif du logement

Si le locateur persiste après votre mise en demeure, saisissez le TAL : ordonnance de réparer, autorisation de faire les travaux à ses frais, diminution de loyer, dommages-intérêts, et dans certains cas résiliation du bail.

Cas extrême : des moisissures qui rendent le logement une menace sérieuse pour la santé peuvent le faire juger impropre à l'habitation — vous pouvez alors quitter en cours de bail en avisant le locateur par écrit au plus tard 10 jours après votre départ. Le locateur peut contester ce départ devant le TAL : faites-vous conseiller par un comité logement avant de l'utiliser.

Notre article sur les recours quand un logement est en mauvais état détaille l'ensemble de ces démarches.

Questions fréquentes

Les moisissures sont-elles vraiment dangereuses pour la santé ?

Oui, selon la santé publique : l'INSPQ reconnaît irritations respiratoires, rhinite allergique, toux et aggravation de l'asthme, surtout chez les enfants et les personnes prédisposées. Si vous avez des symptômes depuis l'apparition des moisissures, consultez un médecin et faites documenter le lien avec votre logement.

Mon locateur dit que les moisissures sont de ma faute. Que répondre ?

La responsabilité dépend de l'origine : infiltration, ventilation défectueuse ou problème structurel → c'est au locateur d'agir, même si votre bail déclare le logement « propre à l'habitation » (clause sans effet). Ne vous laissez pas culpabiliser : documentez la cause réelle avec des photos et exigez des réparations par écrit.

Puis-je arrêter de payer mon loyer en attendant les réparations ?

Non, pas unilatéralement : cesser de payer son loyer pour faire pression est risqué et peut vous mettre en tort. La seule retenue permise concerne les dépenses raisonnables de réparations urgentes engagées après avoir averti le locateur, factures à l'appui. Pour le reste, c'est le TAL qui peut ordonner une diminution de loyer.

Combien de temps prend un recours au TAL pour des moisissures ?

Les délais varient beaucoup selon les dossiers et les régions. C'est pourquoi la mise en demeure écrite et le signalement à la Ville (311) sont essentiels : ce sont souvent ces pressions concrètes, bien avant une audience, qui font bouger les locateurs.

L'essentiel à retenir

  • Les moisissures sont un enjeu de santé reconnu (INSPQ) : faites documenter vos symptômes par un médecin.
  • Responsabilité selon l'origine : problème structurel ou infiltration → le locateur doit réparer ; une clause « propre à l'habitation » ne le protège pas.
  • Mise en demeure écrite avec photos datées : l'étape obligatoire avant tout recours.
  • Réparation urgente : vous pouvez la faire faire après avoir averti le locateur, et déduire les dépenses raisonnables du loyer.
  • La Ville peut intervenir : signalez au 311, un inspecteur peut ordonner des travaux ou l'évacuation.
  • Le TAL peut ordonner les réparations, diminuer le loyer, accorder des dommages-intérêts ou résilier le bail — voir notre guide sur les recours en cas de logement en mauvais état.

À propos de l'équipe

Très bons locataires, mauvais proprios est une communauté québécoise de plus de 13 000 locataires, active depuis 2015. Notre mission : aider les locataires à connaître et à défendre leurs droits, à partir de sources officielles vérifiées (TAL, Code civil du Québec, Éducaloi, comités logement). Nos contenus s'appuient sur des sources institutionnelles et sont destinés à une révision éditoriale avant publication.

Sources

Information générale seulement : cet article ne constitue pas un avis juridique. En cas de doute, contactez le TAL au 1 800 683-2245 ou un comité logement de votre région.