Locataire aîné : êtes-vous protégé contre une reprise ou une éviction?

Par Hicham Litefti, fondateur de TBL — Rédaction

Publié le · Mis à jour le

65 ans et plus, 10 ans dans votre logement : vous êtes peut-être protégé contre une reprise ou une éviction. Critères, exceptions et recours expliqués ici.

Dans notre communauté, des locataires de 65 ans et plus reçoivent un avis de reprise et croient n'avoir aucun recours. Vous cherchez « locataire aîné protection éviction »? Cette protection existe bel et bien au Québec — et elle a été élargie : depuis juin 2024, elle commence dès 65 ans, et non plus à 70 ans. Voici les trois conditions, les exceptions et la marche à suivre si vous recevez un avis.

Sommaire

Qui peut invoquer la protection des locataires aînés contre une éviction?

L'article 1959.1 du Code civil (modifié le 6 juin 2024) prévoit trois conditions cumulatives au moment de la reprise ou de l'éviction :

1. Vous ou votre conjoint avez 65 ans ou plus (le seuil était de 70 ans avant juin 2024). 2. Vous occupez le logement depuis au moins 10 ans (la durée d'occupation compte, pas celle du bail actuel). 3. Votre revenu est égal ou inférieur à 125 % du revenu maximal d'admissibilité à un logement à loyer modique. Les seuils sont publiés par la Société d'habitation du Québec.

Il suffit que l'un des deux conjoints remplisse ces conditions. Selon le gouvernement, ces règles protègent environ 60 000 ménages aînés au Québec.

Cas particuliers : pour les avis transmis avant le 22 mai 2024, les anciens critères (70 ans et plus) continuent de s'appliquer. Vérifiez avec un comité logement quelle version vise votre dossier.

Contre quoi êtes-vous exactement protégé?

Quand les trois conditions sont réunies, le locateur ne peut pas reprendre votre logement ni vous en évincer : ni reprise de logement (pour y habiter ou y loger un proche), ni éviction pour subdivision, agrandissement substantiel ou changement d'affectation.

Cette protection ne vous dispense pas de vos obligations : continuez de payer votre loyer à temps.

De plus, un moratoire de trois ans interdit depuis juin 2024 ces évictions pour tous les locataires.

Pour la procédure générale, lisez notre guide de vos droits en cas de reprise de logement.

Quelles sont les exceptions prévues par la loi?

La protection n'est pas absolue : la loi prévoit trois situations où le locateur peut quand même reprendre le logement :

1. Le locateur a lui-même 65 ans ou plus et veut s'y loger; 2. Le bénéficiaire de la reprise a 65 ans ou plus (ex. le père ou la mère du locateur); 3. Le locateur occupant a 65 ans ou plus et veut loger dans le même immeuble un bénéficiaire de moins de 65 ans.

Même dans ces cas, l'avis doit respecter contenu et délais, et la reprise doit être de bonne foi. La reprise doit servir à loger le locateur ou un membre de sa famille : vérifiez toujours que le bénéficiaire indiqué est admissible.

Que doit contenir l'avis de reprise?

Un avis de reprise qui ne respecte pas les formes peut être contesté. Voici ce que la loi exige :

Le contenu. L'avis écrit doit indiquer la date prévue de la reprise (généralement la fin du bail), le nom de la personne qui habitera le logement, son lien avec le locateur, ainsi que les restrictions et exceptions applicables quand le locataire ou son conjoint a 65 ans ou plus.

Les délais. Ils varient selon la durée de votre bail :

  • Bail de plus de 6 mois : avis au moins 6 mois avant la fin du bail;
  • Bail de 6 mois ou moins : avis 1 mois avant la fin du bail;
  • Bail à durée indéterminée : avis 6 mois avant la reprise.

Exemple : pour un bail du 1er juillet au 30 juin, l'avis doit vous parvenir au plus tard le 31 décembre.

Votre droit de réponse. Vous avez un mois pour répondre à l'avis, par écrit de préférence. Sans réponse, vous êtes réputé avoir refusé. Le locateur doit alors saisir le TAL dans le mois suivant : c'est à lui de démontrer que la reprise n'est pas un prétexte. Si le tribunal autorise la reprise, il peut vous accorder une indemnité équivalant à vos frais de déménagement.

Que faire si vous recevez un avis de reprise?

1. Vérifiez les trois critères : âge, durée d'occupation et revenu. 2. Répondez par écrit dans le mois, même pour refuser. 3. Ne quittez pas les lieux sur le seul avis : sans votre accord, seul le TAL peut vous obliger à partir. 4. Consultez un comité logement (gratuit). 5. Négociez une indemnité : le tribunal peut prévoir le remboursement de vos frais de déménagement. 6. Surveillez la bonne foi. Si le logement est reloué plutôt qu'occupé par le bénéficiaire annoncé, vous pourriez réclamer des dommages-intérêts punitifs. En 2025, les médias rapportaient le cas d'une locataire d'Outremont dont le logement repris pour la fille des propriétaires n'a jamais été occupé par elle — une plainte au TAL y a mené à une indemnisation présentée comme record.

Si l'éviction déguise des travaux majeurs visant à vous faire partir pour relouer plus cher, il s'agit peut-être d'une renoviction : connaissez vos recours.

Le moratoire sur les évictions : qu'est-ce que ça change pour vous?

Depuis le 6 juin 2024, et pour trois ans, la loi interdit d'évincer un locataire pour changer l'affectation du logement, le subdiviser ou l'agrandir substantiellement. Cette mesure s'applique à tous les locataires et s'ajoute à la protection des aînés. Elle prendrait fin plus tôt si le taux d'inoccupation de la SCHL pour tout le Québec atteignait 3 %. Détails dans notre article sur le moratoire sur les évictions jusqu'en 2027.

Questions fréquentes

J'ai 66 ans et 12 ans d'occupation. Suis-je automatiquement protégé?

Pas automatiquement : les trois conditions sont cumulatives. Outre l'âge et les 10 ans d'occupation, votre revenu doit respecter le seuil de 125 % du revenu maximal d'admissibilité à un logement à loyer modique (seuils publiés par la Société d'habitation du Québec).

Mon propriétaire a 70 ans et veut reprendre mon logement. En a-t-il le droit?

Possiblement : c'est l'une des trois exceptions. Un locateur de 65 ans ou plus peut reprendre le logement pour s'y loger, même si vous êtes protégé. Il doit toutefois respecter les autres règles : avis écrit, délais et bonne foi devant le TAL si vous refusez.

La protection s'applique-t-elle si c'est mon conjoint qui a 65 ans et pas moi?

Oui : il suffit que l'un des deux conjoints remplisse les trois conditions au moment de la reprise ou de l'éviction — 65 ans ou plus, 10 ans d'occupation et revenu sous le seuil. Vérifiez votre situation avec un comité logement de votre région.

Je n'ai pas répondu à l'avis de reprise dans le délai. Qu'arrive-t-il?

Vous êtes alors réputé avoir refusé de quitter. Le locateur devra saisir le TAL dans le mois suivant pour obtenir l'autorisation de reprendre. Vous ne perdez pas vos droits, mais l'équipe recommande toujours de répondre par écrit : c'est plus clair.

L'essentiel à retenir

  • Depuis juin 2024, la protection s'applique dès 65 ans, avec 10 ans d'occupation et un revenu sous 125 % du seuil d'admissibilité.
  • Les trois conditions sont cumulatives; le conjoint compte aussi.
  • La protection couvre la reprise et l'éviction, avec trois exceptions liées à l'âge du locateur ou du bénéficiaire.
  • L'avis doit être écrit, complet et transmis dans les délais, sinon il peut être contesté.
  • Répondez par écrit dans le mois, ne quittez pas sans décision du TAL, et consultez un comité logement.
  • Un moratoire interdit jusqu'en 2027 les évictions pour subdivision, agrandissement ou changement d'affectation.

À propos de l'équipe

« Très bons locataires, mauvais proprios est une communauté québécoise de plus de 13 000 locataires, active depuis 2015. Notre mission : aider les locataires à connaître et à défendre leurs droits, à partir de sources officielles vérifiées (TAL, Code civil du Québec, Éducaloi, comités logement). Nos contenus sont relus par l'équipe avant publication. »

Sources

Information générale seulement : cet article ne constitue pas un avis juridique. En cas de doute, contactez le TAL au 1 800 683-2245 ou un comité logement de votre région.