Augmentation de loyer justifiée par des travaux majeurs : comment vérifier si la hausse est légitime

Par Hicham Litefti, fondateur de TBL — Rédaction

Publié le · Mis à jour le

Toiture, fenêtres, balcons : depuis 2026, 5 % des dépenses de rénovation peuvent s'ajouter à la hausse. Comment vérifier si elle est justifiée avant d'accepter.

« On a refait la toiture, alors votre loyer augmente de 8 %. » Quand un locateur invoque des travaux pour justifier une augmentation de loyer, comment savoir si la hausse est fondée ou gonflée ? Depuis le 1er janvier 2026, la question est encore plus sensible : le nouveau règlement du TAL permet d'ajouter 5 % des dépenses de rénovation au calcul — du jamais vu depuis 2008. Voici comment l'équipe démêle le vrai du faux : ce que la grille permet, la différence entre travaux majeurs et améliorations cosmétiques, et la méthode pour vérifier votre avis.

Sommaire

La nouvelle règle 2026 : 5 % des rénovations dans le calcul

Depuis le 1er janvier 2026, la fixation des loyers repose sur un nouveau règlement à quatre composantes, dont l'élément central est un taux de base de 3,1 % calculé à partir de la variation de l'inflation des quatre dernières années. Au-delà de ce taux, le locateur peut ajouter :

  • 5 % des dépenses de rénovation (dépenses d'immobilisation) — un taux inédit depuis 2008, alors qu'il tournait autour de 3 % auparavant;
  • l'augmentation des taxes foncières et des assurances, lorsqu'elle dépasse le taux de base — ce qui est le cas dans plusieurs municipalités, dont Montréal.

Le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) dénonce des taux parmi les plus élevés des vingt dernières années (à l'exception de 2024 et 2025) et rappelle que, sans contrôle effectif, les hausses réellement demandées dépassent souvent les indices du TAL. Pour le portrait complet de la réforme, consultez notre article sur la hausse de loyer 2026 et la nouvelle méthode du TAL.

Point de vigilance : la nouvelle méthode s'applique aux avis donnés à compter du 1er janvier 2026. Vérifiez la date de votre avis avant tout calcul.

Travaux majeurs ou améliorations cosmétiques ?

Tous les travaux ne se valent pas dans la grille du TAL. Ce qui peut justifier une majoration, ce sont les dépenses d'immobilisation — des investissements importants qui améliorent ou prolongent la vie de l'immeuble. Typiquement :

Travaux majeurs (admissibles en principe) :

  • réfection de la toiture;
  • remplacement du système de chauffage ou de la plomberie principale;
  • remplacement des fenêtres ou des balcons;
  • travaux de fondation ou de structure;
  • mise aux normes électriques de l'immeuble.

Améliorations cosmétiques (ne justifient pas une majoration) :

  • simple couche de peinture;
  • remplacement de poignées, de luminaires ou de robinetterie d'appoint;
  • petits travaux d'entretien courant.

La zone grise existe — et c'est là que les abus se glissent. Un locateur qui repeint les corridors ne peut pas vous facturer une « rénovation majeure ». De même, des travaux d'entretien que le locateur est de toute façon obligé de faire pour maintenir le logement en bon état ne devraient pas se transformer en prétexte à une hausse gonflée. Si votre logement est en mauvais état malgré les « travaux » invoqués, notre guide sur les recours quand le logement est en mauvais état vous sera utile.

Comment vérifier une hausse justifiée par des travaux

Voici la méthode de l'équipe, étape par étape :

1. Exigez le détail écrit des travaux. Nature exacte des travaux, dates, factures, montants et lien avec votre logement ou l'immeuble. Un locateur qui invoque des travaux majeurs doit pouvoir les documenter : c'est la base de toute vérification. 2. Vérifiez que les travaux ont réellement eu lieu et qu'ils concernent votre immeuble. Dans notre communauté, on a déjà vu des « rénovations » facturées sur papier mais invisibles sur place. 3. Distinguez l'immobilisation de l'entretien. Reportez-vous à la liste ci-dessus : s'agit-il d'un investissement majeur ou d'entretien courant déguisé ? 4. Faites le calcul avec l'outil du TAL ou l'outil d'estimation du RCLALQ (disponible sur locataire.info/calcul). Entrez les chiffres fournis par le locateur et comparez avec la hausse demandée. 5. Comparez avec le taux de base. Une hausse de 8 % « à cause de la toiture » mérite un examen serré : demandez quelle part vient du 3,1 % de base, quelle part des travaux, et quelle part des taxes ou assurances. 6. Consultez un comité logement. L'estimation est gratuite et les conseillers connaissent les ordres de grandeur réalistes par type de travaux.

Vos recours si la hausse vous semble abusive

Si après vérification la hausse ne tient pas la route :

  • Négociez avec des faits. Présentez votre calcul et les factures manquantes : la réforme vise justement à favoriser les ententes documentées.
  • Refusez l'augmentation tout en restant dans votre logement. C'est votre droit : le locateur devra alors saisir le TAL et justifier chaque dollar devant le Tribunal. Notre article sur vos 3 options face à un avis d'augmentation détaille la procédure et les délais.
  • Devant le TAL, c'est au locateur de prouver. Factures, nature des travaux, admissibilité des dépenses : sans preuves, sa demande s'effondre.

Rappel important : même des travaux réels et majeurs ne donnent pas un chèque en blanc. Le Tribunal applique ses propres critères, et une dépense non admissible ou mal documentée sera écartée du calcul.

Questions fréquentes

Le locateur peut-il augmenter mon loyer en cours de bail à cause de travaux ?

Non. Le loyer ne peut pas être augmenté en cours de bail : toute hausse doit passer par l'avis annuel de modification, envoyé dans les délais légaux (3 à 6 mois avant la fin d'un bail de 12 mois). Des travaux effectués en mars ne peuvent pas justifier une hausse immédiate en avril.

Des travaux dans les aires communes peuvent-ils justifier une hausse de mon loyer ?

Oui, en principe : les dépenses d'immobilisation de l'immeuble (toiture, système de chauffage central, structure) entrent dans le calcul du TAL, même si elles ne touchent pas directement votre logement. En revanche, le locateur doit démontrer la dépense avec des factures, et la majoration suit les critères du Tribunal, pas un montant inventé.

Quelle est la différence entre travaux majeurs et entretien courant ?

Les travaux majeurs sont des investissements importants qui améliorent ou prolongent la vie de l'immeuble (toiture, fenêtres, fondation). L'entretien courant maintient simplement l'immeuble en état (peinture, petites réparations). Seules les dépenses d'immobilisation admissibles peuvent majorer le calcul ; l'entretien courant ne justifie pas une hausse supplémentaire.

Que faire si le locateur refuse de me montrer les factures des travaux ?

Demandez-les par écrit et conservez sa réponse ou son silence. Devant le TAL, c'est au locateur de prouver le bien-fondé de sa demande : un refus de transparence affaiblit sa position. En attendant, vous pouvez estimer la hausse avec l'outil du TAL ou celui du RCLALQ, et consulter gratuitement un comité logement.

L'essentiel à retenir

  • Depuis 2026 : taux de base 3,1 %, plus 5 % des dépenses de rénovation admissibles — du jamais vu depuis 2008.
  • Seules les dépenses d'immobilisation (toiture, chauffage, fenêtres, structure) peuvent majorer le calcul, pas l'entretien courant ni le cosmétique.
  • Exigez toujours le détail écrit : nature des travaux, factures, montants, lien avec l'immeuble.
  • Vérifiez avec l'outil du TAL ou celui du RCLALQ (locataire.info/calcul) avant d'accepter.
  • Nouvelle méthode uniquement pour les avis donnés depuis le 1er janvier 2026.
  • En cas de doute : négociez avec des faits, ou refusez la hausse tout en restant — c'est au locateur de justifier sa demande devant le Tribunal.

À propos de l'équipe

Très bons locataires, mauvais proprios est une communauté québécoise de plus de 13 000 locataires, active depuis 2015. Notre mission : aider les locataires à connaître et à défendre leurs droits, à partir de sources officielles vérifiées (TAL, Code civil du Québec, Éducaloi, comités logement).

Sources

Information générale seulement : cet article ne constitue pas un avis juridique. En cas de doute, contactez le TAL au 1 800 683-2245 ou un comité logement de votre région.