Chauffage et eau chaude inclus… puis transférés à votre charge : refuser la modification de votre bail

Le chauffage et l'eau chaude sont inclus dans votre loyer depuis des années. Puis un nouveau propriétaire arrive, et avec lui un avis : le système au gaz sera remplacé, des réservoirs d'eau chaude seront installés dans chaque logement, et à compter du renouvellement, ces frais passeront à votre charge — en échange d'une réduction de loyer de 45 $ par mois. C'est la situation racontée le 8 octobre 2026 dans notre groupe par un membre d'un immeuble de Montréal. Une partie des locataires a accepté. Une autre a refusé, un dossier a été ouvert au Tribunal administratif du logement (TAL), les travaux ont commencé chez les voisins qui avaient accepté… et les locataires ayant refusé racontent avoir été menacés de se retrouver sans chauffage dès la semaine suivante. Leur question est celle de centaines de locataires chaque année : que valent vos anciennes conditions pendant que le Tribunal n'a pas encore tranché ?

Précision importante : nous présentons cette histoire comme le vécu raconté par les membres, pas comme des faits établis par un jugement — le dossier serait toujours en cours devant le TAL. Notre travail : vérifier ce que la loi et les documents du Tribunal prévoient dans ce type de situation.

Sommaire

• Un transfert de frais inclus, c'est une modification du bail
• Le calendrier qui vous protège : avis, réponse, Tribunal
• En attendant la décision : ce sont vos anciennes conditions qui s'appliquent
• La réduction offerte (ici 45 $) : comment juger si elle tient la route
• Menaces de couper le chauffage : ce que le locateur ne peut pas faire
• Travaux et accès au logement : ne pas confondre réparation et modification
• Votre plan d'action en 8 étapes
• Les erreurs fréquentes à éviter
• Questions fréquentes
• L'essentiel à retenir

id="modification">1. Un transfert de frais inclus, c'est une modification du bail

Quand un service est inclus dans votre bail — chauffage, eau chaude, électricité, stationnement, déneigement —, son coût fait partie de ce que vous payez déjà chaque mois. Retirer le service du bail pour vous le facturer séparément, ou vous obliger à ouvrir un compte à votre nom, change les conditions de votre contrat. Ce n'est pas un détail administratif : c'est une modification du bail au sens de l'article 1942 du Code civil du Québec. L'avis que le Tribunal administratif du logement met à la disposition des locateurs le dit d'ailleurs noir sur blanc : l'avis de modification vise le loyer ou une autre condition du bail, et ses exemples de modifications citent précisément… le garage et le chauffage.

Deux conséquences pratiques :

• En cours de bail, une telle modification ne peut pas vous être imposée unilatéralement : elle exige votre accord, ou une décision du Tribunal rendue dans le cadre prévu par la loi.
• Au renouvellement, le locateur peut la proposer par un avis écrit donné dans les délais — mais proposer n'est pas imposer : vous avez le droit de refuser et de rester dans votre logement, et c'est alors au locateur de demander au TAL de statuer.

Dans le récit partagé dans notre groupe, l'avis transmis en mars 2026 pour le 1er juillet suivait justement cette voie : une rubrique « Autres modifications » annonçait le remplacement du chauffage au gaz par un système électrique, l'installation de réservoirs d'eau chaude individuels et le transfert des frais, contre une réduction de 45 $. La mécanique était donc, sur la forme, celle d'une modification proposée au renouvellement. Tout l'enjeu est dans la suite : que se passe-t-il quand une partie des locataires refuse ?

id="calendrier">2. Le calendrier qui vous protège : avis, réponse, Tribunal

Les articles 1942, 1945 et 1947 du Code civil du Québec organisent une séquence précise. Chaque délai compte, et le silence a des effets :

Lisez ce tableau à l'envers, il vous donne votre stratégie : répondez toujours par écrit, dans le mois, en gardant une preuve d'envoi. Si vous refusez, la balle passe dans le camp du locateur. Et s'il laisse passer son propre délai d'un mois, la modification tombe : votre bail se reconduit au même loyer et aux mêmes conditions. Notre check-list des 30 jours après un avis d'augmentation et notre guide sur vos 3 options face à un avis détaillent la rédaction de cette réponse.

id="attente">3. En attendant la décision : ce sont vos anciennes conditions qui s'appliquent

C'est la question centrale du membre de notre groupe, et c'est aussi celle à laquelle les réponses des autres membres se contredisaient le plus. Selon le récit partagé, les locataires ont posé la question directement au Tribunal administratif du logement, qui leur a expliqué que leurs baux devaient continuer à s'appliquer selon leurs conditions antérieures jusqu'à ce que le Tribunal se prononce. C'est cohérent avec la mécanique des articles 1942 à 1947 : la modification proposée ne produit pas ses effets tant qu'elle n'a pas été acceptée ou ordonnée. En pratique :

• Vous continuez de payer votre loyer actuel, sans la modification contestée.
• Le service inclus — ici le chauffage et l'eau chaude — reste à la charge du locateur selon les conditions du bail en cours.
• Vous n'avez pas à ouvrir un compte d'électricité « transféré », ni à payer les nouveaux frais réclamés, pour la partie contestée — mais documentez chaque demande qu'on vous fait.
• Si le Tribunal finit par approuver la modification, il en fixera les modalités ; s'il la rejette, les anciennes conditions demeurent.

Pendant cette période d'attente, le locateur conserve évidemment ses obligations habituelles : l'article 1854 du Code civil du Québec lui impose de délivrer le logement en bon état, de le maintenir propre à l'usage prévu au bail et de vous en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail. Un service inclus au bail fait partie de cet usage convenu.

id="compensation">4. La réduction offerte (ici 45 $) : comment juger si elle tient la route

Un transfert de frais s'accompagne souvent d'une réduction de loyer présentée comme la « compensation ». Deux erreurs guettent : la rejeter par principe alors qu'elle pourrait être juste, ou l'accepter sans la comparer au coût réel du service transféré. Pour l'évaluer sérieusement :

• Estimez le coût réel annuel du chauffage et de l'eau chaude pour votre logement : factures d'un logement comparable déjà au chauffage électrique, historique de consommation si vous y avez accès, estimation d'un comité logement qui connaît ce type de dossier.
• Demandez les données du locateur : dans une demande de fixation ou de modification devant le TAL, le locateur doit fournir les renseignements nécessaires à l'analyse de sa demande. Une réduction sortie d'un chapeau, sans chiffres, se conteste mieux.
• Raisonnez en coût annuel, pas en hiver seulement : un transfert qui semble « neutre » en moyenne peut créer des pointes mensuelles difficiles à absorber en janvier.

Exemple purement illustratif : si le chauffage et l'eau chaude d'un 4½ coûtent en réalité, en moyenne annuelle, l'équivalent de 95 $ par mois, une réduction de 45 $ vous transfère environ 50 $ par mois de charge nette — soit 600 $ par année — en plus du risque des hausses de tarifs futurs. C'est ce genre d'écart que le Tribunal peut examiner quand il statue sur une modification et sur le loyer qui l'accompagne. Et si le changement implique un nouvel équipement, par exemple une thermopompe, rappelez-vous que l'installation imposée a ses propres règles, distinctes de la question des frais.

id="menaces">5. Menaces de couper le chauffage : ce que le locateur ne peut pas faire

Selon le récit du groupe, les locataires ayant refusé se sont fait dire que, sans accès pour les travaux, ils n'auraient « plus de chauffage dès la semaine suivante ». Le chauffage a finalement été remis en marche après des protestations, y compris de locataires ayant accepté et qui avaient froid. Retenez les points suivants, à titre d'information générale :

• Couper ou laisser couper un service inclus au bail pour faire pression peut être examiné sous l'angle du harcèlement : l'article 1902 du Code civil du Québec interdit au locateur de harceler un locataire dans le but de le faire quitter son logement ou de restreindre son droit à la jouissance paisible des lieux. Notre guide sur le harcèlement par le locateur explique comment le reconnaître et le documenter.
• Une coupure réelle ou une panne prolongée ouvre les recours que le Tribunal reconnaît au locataire dont le locateur n'exécute pas ses obligations : ordonnance d'exécution des travaux ou de rétablissement du service, diminution de loyer, dommages-intérêts et, dans les cas graves, résiliation du bail.
• Documentez chaque menace : date, heure, paroles exactes, témoins. Un échange écrit vaut mieux qu'une conversation de corridor ; confirmez par écrit ce qui vous a été dit (« je vous confirme que, le… »).

Si le chauffage tombe en plein hiver, n'attendez pas l'audience : mise en demeure écrite, puis demande au TAL, et gardez les traces de vos démarches. Notre article chauffage en panne en plein hiver détaille la séquence d'urgence.

id="travaux">6. Travaux et accès au logement : ne pas confondre réparation et modification

C'est le point le plus délicat du dossier, et celui où les membres du groupe se contredisaient frontalement : certains affirmaient que refuser l'accès aux ouvriers « expose à des poursuites », d'autres que le refus était permis tant que le Tribunal n'a pas tranché. La distinction à faire :

• Réparations urgentes et nécessaires (fuite, panne, danger) : le locataire doit laisser l'accès au logement, et le locateur peut faire les travaux. Refuser l'accès dans ce cadre peut jouer contre vous.
• Travaux qui réalisent la modification contestée (remplacer le système pour transférer les frais) : ce n'est pas une réparation urgente, c'est la mise en œuvre du changement que vous avez refusé et qui est devant le Tribunal. La prudence commande de ne décider ni seul ni sous pression.
• Dans les deux cas : exigez un avis écrit précisant la nature des travaux, répondez par écrit, et validez votre position auprès du TAL (1 800 683-2245) ou de votre comité logement avant le jour des travaux. Plusieurs locataires du même immeuble dans la même situation peuvent aussi coordonner leurs réponses — chacun demeure toutefois responsable de son propre bail et de ses propres délais.

id="plan">7. Votre plan d'action en 8 étapes

1. Photographiez votre bail : relevez ce qui est inclus (section des services et conditions) et la date de fin du bail.
2. Vérifiez l'avis : a-t-il été donné dans les délais de l'article 1942 ? Une modification annoncée hors délai se signale.
3. Répondez par écrit dans le mois : acceptation, refus, ou refus avec ouverture à négocier — avec preuve d'envoi. Le silence vaut acceptation.
4. Calculez le coût réel du service transféré et comparez-le à la réduction offerte ; notez vos sources.
5. Demandez les chiffres au locateur, par écrit : consommation, coûts actuels du service, justification de la réduction proposée.
6. Surveillez le délai du locateur : après votre refus, il a un mois pour saisir le TAL, sinon reconduction aux conditions antérieures (art. 1947 C.c.Q.).
7. Pendant l'attente, payez l'ancien loyer aux anciennes conditions et documentez toute pression, menace ou tentative de passage en force (écrits, photos, témoins).
8. Faites-vous accompagner : comité logement de votre quartier et ligne d'information du TAL peuvent valider votre réponse avant que vous l'envoyiez.

id="erreurs">8. Les erreurs fréquentes à éviter

• Ne pas répondre à l'avis : après un mois de silence, la modification est réputée acceptée.
• Signer une entente sous pression, au seuil de la porte : une entente écrite peut remplacer la procédure du Tribunal — prenez le temps de la faire relire.
• Accepter verbalement « pour avoir la paix », puis contester : les ententes verbales se prouvent mal.
• Confondre transfert de frais et hausse déguisée : une réduction inférieure au coût réel transféré revient, en pratique, à une augmentation nette de votre charge mensuelle.
• Refuser l'accès pour une vraie urgence (fuite, panne) en le confondant avec les travaux de modification : ce sont deux situations différentes.
• Quitter votre logement parce que vous avez refusé : le refus d'une modification n'est pas un avis de départ ; vous avez le droit de rester pendant que le Tribunal tranche.

id="faq">Questions fréquentes

Mon locateur peut-il transférer à ma charge le chauffage inclus dans mon bail ?

Pas unilatéralement. Transférer un service inclus constitue une modification des conditions du bail (art. 1942 C.c.Q.). Le locateur peut la proposer au renouvellement par un avis donné dans les délais ; vous pouvez la refuser, et c'est alors à lui de demander au Tribunal de statuer. En cours de bail, il faut votre accord ou une décision du Tribunal.

Que se passe-t-il si je refuse la modification proposée ?

Vous répondez par écrit dans le mois de la réception de l'avis. Le locateur a ensuite un mois, à compter de votre refus, pour demander au TAL de fixer le loyer ou de statuer sur la modification (art. 1945 et 1947 C.c.Q.). S'il ne le fait pas, votre bail est reconduit au même loyer et aux mêmes conditions qu'auparavant.

Pendant que le TAL n'a pas tranché, quelles conditions s'appliquent ?

Les conditions antérieures. C'est l'information que les membres de notre groupe disent avoir obtenue du Tribunal dans un dossier de transfert de chauffage et d'eau chaude : en attendant la décision, vous payez l'ancien loyer, le service inclus demeure à la charge du locateur, et la modification contestée ne s'applique pas. La décision du Tribunal fixera la suite.

La réduction de loyer offerte en échange du transfert peut-elle être contestée ?

Oui, dans le cadre du dossier devant le Tribunal : c'est lui qui statue sur la modification et qui peut évaluer si la réduction correspond au coût réel du service transféré. Préparez vos chiffres — consommation estimée, coûts comparables, factures — et demandez au locateur de justifier le montant qu'il propose.

Mon locateur menace de couper le chauffage si je refuse. Que faire ?

Notez la menace par écrit (date, paroles, témoins) et confirmez-la au locateur par écrit. Une coupure d'un service inclus, ou des pressions pour vous faire accepter ou partir, peuvent relever du harcèlement interdit par l'article 1902 C.c.Q. et des recours devant le TAL, dont l'ordonnance de rétablissement du service et la diminution de loyer. En hiver, agissez vite : mise en demeure, puis Tribunal.

id="essentiel">L'essentiel à retenir

• Transférer un service inclus (chauffage, eau chaude, électricité, stationnement) à votre charge = une modification du bail, pas une décision que le locateur peut imposer seul.
• Répondez à l'avis dans le mois, par écrit, avec preuve d'envoi : le silence vaut acceptation.
• Après votre refus, le locateur a un mois pour saisir le TAL ; sinon, reconduction aux conditions antérieures.
• Pendant l'attente : ancien loyer, anciennes conditions, service inclus toujours à la charge du locateur.
• Comparez la réduction offerte au coût réel du service transféré : l'écart, c'est votre charge nette.
• Menaces de coupure = à documenter et à signaler : le harcèlement est interdit (art. 1902 C.c.Q.) et le TAL peut ordonner le rétablissement du service.