Conversion en condos : vos droits de locataire au Québec

Par Hicham Litefti, fondateur de TBL — Rédaction

Publié le · Mis à jour le

Votre propriétaire veut convertir votre immeuble en condos ? Vos droits : maintien dans les lieux, avis d'intention, autorisation du TAL et protections.

Votre propriétaire veut transformer votre immeuble en condos ? Ne paniquez pas : en matière de conversion condos locataires droits, la règle est simple — la conversion ne vous enlève pas votre logement. Voici le guide de l'équipe.

Sommaire

Qu'est-ce que la conversion en copropriété divise ?

La copropriété divise, c'est le régime des « condos » : chaque logement appartient en exclusivité à un propriétaire, les parties communes (hall, toit, terrain) appartenant à tous. Convertir un immeuble locatif, c'est transformer des logements loués en unités vendables une à une.

Au Québec, cette opération est interdite par principe (articles 51 à 54 de la Loi sur la Régie du logement). À Montréal, il faut d'abord une dérogation du conseil d'arrondissement, puis l'autorisation du TAL — seul le Tribunal peut l'accorder.

Dois-je quitter mon logement si mon immeuble devient des condos ?

Non. C'est la protection la plus importante : la conversion ne menace pas votre droit au maintien dans les lieux. Tant que vous respectez votre bail, vous pouvez rester aussi longtemps que vous le désirez — même si votre logement est vendu comme condo.

Mieux : la reprise du logement n'est plus possible (sauf de rares exceptions). Dès l'avis d'intention, le propriétaire ne peut plus reprendre votre logement pour l'occuper lui-même ou y loger un parent. Après l'autorisation, l'acheteur ne peut pas vous le reprendre non plus si votre bail est antérieur.

La principale exception vise le locataire arrivé par cession de bail après l'avis d'intention : si vous êtes en place depuis avant le projet, elle ne vous concerne pas. Pour la reprise en général — délais, avis, recours —, lisez notre guide sur vos droits face à une reprise de logement.

La procédure de conversion, étape par étape

1. L'avis d'intention (article 52). Avant toute démarche auprès de la municipalité ou du TAL, et avant toute visite d'acheteur ou relevé, le propriétaire donne à chaque locataire un avis écrit de son intention de convertir (copie à la Régie). 2. La dérogation municipale. Déposée au conseil d'arrondissement dans les six mois de la réception de l'avis. Le conseil évalue notamment le taux d'inoccupation des logements locatifs et la disponibilité de logements comparables. 3. L'autorisation du TAL. Seul le Tribunal peut autoriser la conversion. En l'accordant, il identifie les locataires protégés contre la reprise. 4. L'offre de vente. Si votre logement est mis en vente, vous avez la priorité d'achat : le propriétaire doit vous faire une offre et vous avez un mois pour répondre. Votre silence vaut refus — et refuser ne change rien à votre droit de rester locataire.

Dès l'avis d'intention, et jusqu'à ce que l'assemblée des copropriétaires soit formée en majorité de propriétaires occupants, les travaux dans l'immeuble doivent être autorisés par le TAL. Si votre logement se dégrade pendant cette période, voyez vos recours en cas de logement en mauvais état.

Check-list : vérifier l'avis d'intention reçu

Vous venez de recevoir l'avis ? Vérifiez ces points avant de faire quoi que ce soit :

  • L'avis est-il arrivé avant les visites ? La loi exige l'avis avant toute visite d'acheteur ou tout relevé : des visites avant l'avis signalent une irrégularité.
  • L'avez-vous reçu personnellement ? Chaque locataire doit recevoir son propre avis, pas un simple affichage dans le hall.
  • Notez la date de réception. Le propriétaire a six mois à partir de cette date pour déposer sa demande de dérogation.
  • Rien à signer sous pression. L'avis est un document d'information, pas une demande d'éviction.
  • Conservez tout par écrit. Gardez l'avis, notez les dates des visites ou pressions éventuelles, et conservez vos échanges.

En cas de reprise illégale, de harcèlement ou de formalités non respectées, le TAL peut être saisi — un comité logement peut vous aider gratuitement.

Quelles protections pour les locataires aînés ?

Certains locataires bénéficient de protections renforcées contre l'éviction et la reprise (article 1959.1 du Code civil) : 65 ans ou plus, 10 ans d'occupation, et revenu sous 125 % du seuil d'admissibilité à un HLM.

Le TAL applique cette protection de façon stricte : quand les conditions sont remplies, le locateur ne peut pas forcer le départ, peu importe le motif. À noter : la Loi limitant le droit d'éviction des locateurs interdit toute éviction aux fins de subdivision, d'agrandissement ou de changement d'affectation jusqu'au 6 juin 2027 — voir notre article sur le moratoire sur les évictions jusqu'en 2027.

Quelles indemnités en cas de conversion ?

Soyons directs : la loi ne fixe pas de prix pour une conversion. La protection principale, c'est de rester chez vous — il n'existe pas d'indemnité « standard » prévue pour la conversion en copropriété divise.

Si une éviction devait quand même survenir (cas exceptionnels), les règles générales s'appliquent : indemnité de trois mois de loyer, plus le remboursement des frais de déménagement raisonnables. Le TAL peut aussi imposer les conditions qu'il estime justes et raisonnables, y compris des dommages-intérêts.

Et les évictions de mauvaise foi coûtent cher : en mai 2026, le TAL a condamné une société et son dirigeant à verser plus de 160 000 $ à deux locataires montréalais évincés pour un projet d'agrandissement, après avoir constaté un stratagème pour tromper le Tribunal et de fausses déclarations dans les avis.

Attention au piège de la copropriété indivise

Il existe une autre forme de conversion, plus sournoise : la copropriété indivise. Contrairement à la copropriété divise, elle échappe au contrôle du TAL : le propriétaire vend l'immeuble « en indivision », logement par logement, comme des condos — sans procédure d'autorisation.

Le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) dénonce ce contournement, qui contribue à la pénurie de logements locatifs : les propriétaires « vident » généralement l'immeuble avant la vente. Si le vôtre parle de vendre « en indivise », consultez rapidement un comité logement.

Questions fréquentes

Mon propriétaire peut-il m'obliger à quitter mon logement s'il le convertit en condo ?

Non. Votre droit au maintien dans les lieux survit : tant que vous respectez votre bail, vous pouvez rester aussi longtemps que vous le souhaitez, même si votre logement est vendu comme condo. La reprise n'est plus possible après l'autorisation, sauf exceptions. Gardez une preuve écrite des demandes du propriétaire.

Que dois-je faire si je reçois un avis d'intention de convertir ?

Vérifiez que l'avis vous a été remis personnellement, avant toute visite ou expertise, et conservez-le. Vous n'avez rien à signer : c'est un avis d'information, pas une demande d'éviction. Notez la date de réception, car le propriétaire doit déposer sa demande dans les six mois. En cas de doute, contactez un comité logement.

Ai-je vraiment une priorité pour acheter mon logement s'il est converti ?

Oui. Si votre logement est mis en vente après la conversion, vous avez la priorité d'achat : le propriétaire doit vous faire une offre et vous avez un mois pour répondre. Votre silence vaut refus. Mais acheter n'est jamais une obligation : votre droit de rester locataire demeure intact.

Quelles protections pour les locataires aînés en cas de conversion ?

Les locataires de 65 ans et plus qui occupent leur logement depuis au moins 10 ans, avec un revenu ne dépassant pas 125 % du seuil d'admissibilité à un HLM, sont protégés contre l'éviction et la reprise. Le Tribunal applique cette protection strictement.

L'essentiel à retenir

  • La conversion ne vous fait pas perdre votre logement : votre droit au maintien dans les lieux survit, même après la vente en condo.
  • Aucune conversion légale sans autorisation du TAL : à Montréal, il faut d'abord une dérogation de l'arrondissement.
  • L'avis d'intention est obligatoire avant toute visite ou expertise — vérifiez qu'il vous a été remis personnellement.
  • La reprise devient impossible dès l'avis d'intention et après l'autorisation.
  • Priorité d'achat d'un mois si votre logement est mis en vente, sans obligation d'acheter.
  • Protections renforcées pour les aînés et moratoire sur les évictions jusqu'en juin 2027.

À propos de l'équipe

Très bons locataires, mauvais proprios est une communauté québécoise de plus de 13 000 locataires, active depuis 2015. Notre mission : aider les locataires à connaître et défendre leurs droits, à partir de sources officielles vérifiées. Nos contenus sont relus par l'équipe avant publication.

Sources

Information générale seulement : cet article ne constitue pas un avis juridique. En cas de doute, contactez le TAL au 1 800 683-2245 ou un comité logement de votre région.