Refus de candidats, 350 $ prélevés, clés refusées : ce que vivent trop de locataires immigrants

Plan de l'article

• Le récit : trois candidats, une facture de 350 $
• Le point de départ : une locataire qui fait ce que la loi prévoit
• L'appel téléphonique : treize minutes qui en disent long
• Ce que la décideuse publie sur les réseaux sociaux
• Le refus des clés
• Deux recours, deux fronts : le Tribunal et la Commission
• Cession de bail au Québec : ce que la loi dit vraiment
• Discrimination au logement : ce que la Charte interdit
• Porter plainte à la CDPDJ, étape par étape
• Les frais d'enquête de crédit : quand c'est illégal
• Enregistrer un appel : votre droit
• Signaux d'alerte : reconnaître une gestion discriminatoire
• Notre engagement
• Questions fréquentes
• Sources et références

Trois candidats présentés. Zéro réponse qui tienne. Et une facture de 350 $.

Il y a des dossiers qui nous révoltent plus que d'autres. Celui-ci en fait partie, et nous tenons à le dire d'emblée : nous avons décidé de le raconter en entier, documents à l'appui, parce que ce qu'a vécu cette locataire arrive à bien d'autres gens qui n'ont ni le français, ni les moyens, ni l'entourage pour se défendre.

Une femme immigrante, installée dans une municipalité de la Montérégie, doit quitter son logement. Son français est limité, sa situation financière est fragile, et son loyer d'environ 1 150 $ par mois pèse déjà très lourd dans son budget. Le droit québécois lui offre pourtant une porte de sortie claire : céder son bail à quelqu'un d'autre. Elle l'emprunte. Des candidats sont présentés à la firme de gestion immobilière qui administre l'immeuble. Et puis, plus rien ne fonctionne comme il le devrait.

Des candidats laissés sans réponse. D'autres écartés. Un prélèvement de 350 $ pour des enquêtes de crédit alors qu'aucune cession n'a jamais été conclue. Au téléphone, une représentante de la firme qui reconnaît elle-même la barrière de langue et les difficultés financières de la locataire, mais qui choisit ce moment-là pour durcir les exigences, contredire ses propres affirmations sur les frais, et prévenir que contester « va coûter de l'argent au tribunal ». Sur les réseaux sociaux, cette même décideuse — celle qui étudie les candidats et rend les refus — partage publiquement des publications hostiles aux immigrants, aux demandeurs d'asile et à la pratique religieuse musulmane. Et quand la locataire, à bout, offre par écrit de remettre les clés de son logement, la firme refuse de les prendre et exige le loyer du mois suivant.

Voilà ce que nous allons vous raconter, étape par étape. Pas pour faire du sensationnalisme : pour que plus personne ne puisse dire qu'il ne savait pas comment ça se passe, concrètement, quand une gestion locative décide de rendre la vie impossible à une locataire vulnérable. Et pour montrer, noir sur blanc, ce que dit la loi — parce que la loi, elle, est du côté de la locataire.

Précisons-le tout de suite, par honnêteté : les recours décrits dans cet article sont en cours. Le Tribunal administratif du logement et la Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse (CDPDJ) n'ont pas encore statué. Nous racontons des faits documentés — correspondances écrites, enregistrement et transcription d'un appel téléphonique, captures datées de publications publiques — et nous alléguons ce que ces faits dessinent. À l'évidence, il appartiendra aux instances saisies de conclure. Mais une chose est déjà certaine : le traitement subi par cette locataire n'a rien d'un malentendu administratif, et c'est exactement pour cela que nous l'accompagnons.

Le point de départ : une locataire qui fait exactement ce que la loi prévoit

Commençons par la situation, parce qu'elle ressemble à celle de milliers de locataires au Québec.

La locataire a signé un bail d'un an pour un logement d'une municipalité de la Montérégie, à environ 1 150 $ par mois. Pour beaucoup de ménages, c'est déjà un loyer conséquent. Pour une personne immigrante qui peine à joindre les deux bouts, dont le français limité complique chaque démarche administrative, c'est un poids énorme. Quand sa situation l'oblige à quitter le logement avant la fin du bail, elle ne fait pas ce que craignent les propriétaires : elle ne part pas en laissant tout derrière elle. Elle choisit la voie légale, celle que le Code civil du Québec a précisément prévue pour ces situations : la cession de bail.

La cession, rappelons-le, n'est pas une faveur. C'est un droit. Le locataire qui doit partir peut transférer son bail à un candidat solvable, et le locateur ne peut refuser ce candidat que pour un motif sérieux. Toute la mécanique est encadrée, avec des délais précis que nous détaillerons plus bas. La locataire, accompagnée d'un représentant qui l'aide à naviguer dans le système, s'engage donc dans cette voie : elle cherche des candidats, elle les présente à la firme de gestion, elle attend les réponses.

Ce qu'elle ne sait pas encore, c'est que cette porte de sortie prévue par la loi va se transformer en parcours d'obstacles.

Premier obstacle : des candidats qu'on laisse pourrir dans l'attente

À l'automne 2026, les candidats commencent à être présentés. Et très vite, un pattern s'installe — un pattern que nous voyons trop souvent dans les dossiers qui nous arrivent, mais rarement avec autant de constance.

Un premier candidat est présenté. Pas de réponse dans des délais raisonnables. Un deuxième candidat suit, quelques semaines plus tard. Même silence, ou des exigences qui se déplacent au fil des échanges. Un troisième candidat est présenté à son tour. À chaque fois, la cession n'aboutit pas. À chaque fois, le loyer, lui, continue de courir — 1 150 $ par mois, prélevés sur un budget que la locataire n'a plus.

Nous insistons sur ce point, parce qu'il est au cœur de la mécanique : dans une cession de bail, le temps joue contre le locataire et pour le gestionnaire. Chaque semaine de silence, chaque réponse qui n'arrive pas, chaque dossier qui « s'étudie » indéfiniment, c'est un mois de loyer de plus à la charge de la personne qui cherche à partir proprement. La loi a prévu un délai de 15 jours pour répondre à un avis de cession, et un locateur qui laisse traîner sans fournir de motif sérieux est réputé avoir consenti. Sur le papier, tout est clair. Dans la pratique de ce dossier, les dates passent, et rien ne se règle.

Nous avons lu les correspondances. Nous avons vu les relances. Ce ne sont pas des candidats fantaisistes ou insolvables qu'on écarte après examen : ce sont des dossiers qui attendent, qui s'empilent, pendant que la locataire, elle, n'a pas le luxe d'attendre.

Deuxième obstacle : 350 $ prélevés pour des enquêtes… sans aucune cession

Puis vient le volet financier, et c'est là que le dossier passe de l'irritation à l'indignation.

La firme de gestion fait procéder à des enquêtes de crédit sur les candidats. Jusque-là, rien d'anormal : vérifier la solvabilité d'un candidat fait partie du processus. Mais les frais de ces enquêtes — 350 $ au total — sont prélevés auprès de la locataire. Or aucune cession n'a été conclue. Pas une. Les candidats ont été ignorés ou écartés, le bail n'a jamais changé de mains, et pourtant, c'est la locataire qui paie la facture des vérifications.

Disons les choses clairement, parce que le droit les dit clairement : le Code civil prévoit que le locateur peut réclamer au locataire le remboursement des frais raisonnables engagés pour l'étude d'une cession lorsque la cession est conclue. Pas avant, pas « au cas où », pas comme frais d'ouverture de dossier déguisés. Sans cession conclue, ces frais n'ont pas à être à la charge du locataire. Nous y reviendrons en détail dans la section juridique plus bas, mais retenez ceci : prélever 350 $ à une locataire en difficulté financière, pour des enquêtes qui n'ont débouché sur rien, c'est exactement le genre de pratique que le cadre légal cherche à empêcher.

350 $, pour certains, c'est un détail. Pour cette locataire, c'est une part réelle de son budget mensuel, prise par la même firme qui laisse ses candidats sans réponse. Le prélèvement a été effectué. La cession, jamais.

L'appel téléphonique : treize minutes qui en disent long

C'est à la fin du mois d'octobre 2026 que le dossier bascule, lors d'un appel téléphonique entre le représentant de la locataire et la représentante de la firme de gestion. Un appel d'environ treize minutes, enregistré et transcrit intégralement — nous y étions presque, à écouter la bande : tout y est. Nous avons choisi de vous en rapporter les passages déterminants, parce qu'ils montrent, mieux que n'importe quel résumé, la dynamique à l'œuvre.

Précision importante, et nous y consacrons une section complète plus bas : enregistrer une conversation à laquelle on participe est légal au Canada. L'enregistrement a été annoncé ouvertement pendant l'appel. Retenez ce fait, il compte pour la suite.

« Après des mois à traiter ensemble, une procuration exigée du jour au lendemain »

Depuis des mois, le représentant de la locataire traite directement avec la firme : échanges de courriels, suivis de candidats, questions administratives. Personne n'a jamais soulevé de problème. Puis, lors de cet appel, la représentante de la firme exige soudainement une procuration formelle et refuse de poursuivre les communications sans elle — un blocage administratif brandi au moment précis où le dossier devient contentieux.

Le plus frappant, c'est que la représentante reconnaît elle-même, pendant ce même appel, avoir traité directement avec le représentant par le passé pour une autre personne accompagnée, en répondant à tout sans jamais exiger un tel document. Le mot à mot de la transcription est sans ambiguïté : la collaboration directe existait, elle fonctionnait, et elle cesse d'être acceptable exactement quand la locataire commence à faire valoir ses droits avec fermeté.

Un blocage de procédure, en soi, peut se défendre. Encore faut-il qu'il soit appliqué de manière cohérente. Or, déterrer une exigence formelle après des mois de pratique contraire, au moment où le vent tourne, ce n'est plus de la rigueur administrative : c'est un levier. Et un levier utilisé contre une locataire qui, de son côté, a fini par signer la procuration demandée — preuve, s'il en fallait, qu'elle n'a jamais cherché à se soustraire à quoi que ce soit.

« Je comprends absolument qu'il y a une barrière linguistique »

Pendant l'appel, la représentante de la firme dit elle-même, en toutes lettres, comprendre qu'il y a une barrière linguistique. Quelques instants plus tard, elle reconnaît aussi les difficultés financières de la locataire. Ces deux phrases, nous les avons relues plusieurs fois, parce qu'elles changent la nature du dossier.

On ne peut pas plaider l'ignorance quand on a énoncé la vulnérabilité à voix haute. La firme savait. Sa représentante savait : la locataire peine en français, la locataire peine financièrement. Malgré cette connaissance explicite, le traitement n'a pas été adapté — il s'est durci. Les exigences formelles sont arrivées, les frais ont été prélevés, les délais ont couru. Quand une gestion sait qu'elle a affaire à une personne vulnérable et choisit quand même la voie de la friction maximale, la question de l'intention cesse d'être théorique. C'est exactement le type de situation que le droit de la discrimination au logement cherche à saisir, et c'est une des raisons pour lesquelles une plainte a été déposée à la Commission des droits de la personne, comme nous l'expliquons plus bas.

Les frais : « c'est nous qui payons », sauf que la locataire a payé

L'appel contient aussi une contradiction que nous n'aurions pas osé inventer. Interrogée sur les enquêtes de crédit, la représentante affirme à un moment que c'est la firme qui paie pour ces enquêtes. Quelques minutes plus tard, le ton change : elle reconnaît avoir elle-même détaillé par écrit les frais facturés — et le montant prélevé auprès de la locataire est bien là, documenté : 350 $.

On ne peut pas tenir les deux discours en treize minutes. Soit la firme paie ses enquêtes, et la locataire doit être remboursée. Soit elle les facture, et il fallait assumer que la loi encadre strictement cette facturation — notamment en la liant à une cession conclue, ce qui n'est jamais arrivé. La transcription ne laisse aucune zone grise sur le fait que les deux versions ont été servies, l'une après l'autre, au représentant d'une locataire dont on venait de reconnaître la fragilité financière.

« Vous allez perdre de l'argent au tribunal »

Et puis il y a la phrase qui, à elle seule, justifie que ce dossier soit raconté publiquement. Au cours de l'appel, alors que le représentant évoque les recours devant le Tribunal administratif du logement, la représentante de la firme lâche, sur le ton de la confidence : « entre vous et moi, vous allez perdre de l'argent au tribunal. Là, vous payez pour aller au tribunal. »

Traduisons ce que cette phrase cherche à faire. Une locataire vulnérable, représentée parce qu'elle ne peut pas défendre seule son dossier, se fait signifier par la partie adverse que saisir la justice lui coûtera de l'argent et qu'elle perdra. C'est de la dissuasion, pure et simple : décourager l'exercice d'un recours légal en agitant le spectre du coût et de la défaite. Le Tribunal existe précisément pour que les locataires n'aient pas à affronter seuls des firmes de gestion ; y accéder coûte quelques dizaines de dollars en frais de demande, et personne — surtout pas la partie adverse — n'a à prédire l'issue d'un dossier pour décourager quelqu'un de le déposer.

Quelques instants plus tard, la même représentante demande au représentant, en substance : « C'est quoi votre but, à vous ? C'est d'aider la locataire, ou de lui faire payer ? » La question mérite d'être retournée : quel est le but d'une gestion qui prélève 350 $ sans cession, laisse des candidats sans réponse, refuse des clés offertes en bonne et due forme et déconseille à sa locataire d'aller devant le juge ?

L'enregistrement annoncé — et qualifié de « menaces »

Dernier épisode de l'appel, et non le moindre. Conformément à ce que le droit permet, le représentant annonce ouvertement, pendant la conversation, que l'appel est enregistré et qu'un juriste pourra l'écouter. Réponse, à la fin de l'échange : cette annonce est qualifiée de « menaces ».

Non. Annoncer qu'on enregistre une conversation à laquelle on participe, aux fins de documenter un litige, n'est pas une menace : c'est l'exercice d'un droit, fait au grand jour, devant la personne concernée. La transcription intégrale de cet appel a d'ailleurs été versée au dossier du Tribunal — y compris ce passage. Libre à chacun de juger si l'étiquette « menaces » décrit l'annonce de l'enregistrement, ou si elle cherche plutôt à disqualifier d'avance la preuve que cet enregistrement constitue.

Ce que la décideuse publie sur les réseaux sociaux

Il restait une question, et c'est peut-être la plus grave de tout le dossier : qui décide ?

Dans ce dossier, ce n'est pas une machine anonyme qui écarte les candidats. C'est une personne précise au sein de la firme : la représentante qui reçoit les dossiers des candidats présentés pour la cession, qui fait procéder aux enquêtes de crédit, qui communique les exigences et qui rend les refus. C'est elle qui a mené l'appel que nous venons de décrire. C'est donc son impartialité qui est en jeu, chaque fois qu'un candidat présenté par une locataire immigrante franchit son bureau.

Or, sur son profil public de réseau social, cette représentante partage et relaie régulièrement des publications hostiles à des groupes identifiables. Nous avons archivé des captures datées de cinq de ces publications — elles ont été transmises aux instances saisies, et nous les décrivons ici sans les reproduire :

• un billet dénonçant la présence d'un personnage portant le voile dans une publicité d'une chaîne d'épiceries ;
• un article proposant de faire entrer les « valeurs du pays d'origine » dans l'évaluation des immigrants et de rendre le Québec « moins attractif » pour les demandeurs d'asile ;
• un texte dénonçant les hypothèques conformes à la finance islamique comme une « islamisation » du pays et une atteinte à la laïcité ;
• un document détaillant le coût quotidien de l'hébergement des demandeurs d'asile, partagé avec un appel à le diffuser ;
• un article célébrant la fin des locaux de prière et du voile intégral dans les établissements d'enseignement, relayé avec une mention d'approbation enthousiaste.

Relisez cette liste lentement. Le voile. Les demandeurs d'asile. La pratique religieuse musulmane. L'immigration et ses « valeurs ». Ce ne sont pas des opinions abstraites sans rapport avec le dossier : ce sont, point par point, les réalités qui composent la situation de la locataire — une femme immigrante, aux prises avec une barrière de langue, dont le dossier et ceux de ses candidats passent entre les mains de cette personne.

Nous ne prétendons pas que quelques publications prouvent, à elles seules, un acte discriminatoire précis. Ce n'est pas notre rôle, et ce n'est pas ce que nous avons demandé aux instances. Ce que nous soutenons — et ce que nous avons formellement plaidé — c'est ceci : quand la personne qui décide des cessions affiche publiquement une hostilité envers les groupes auxquels appartient la locataire, son impartialité apparente s'effondre, et la crédibilité du processus entier s'en trouve atteinte. Un candidat écarté, une réponse qui n'arrive jamais, des frais prélevés : chacun de ces gestes peut peut-être s'expliquer isolément. Lus à la lumière de ces publications, ils dessinent un traitement que la locataire n'a plus à porter seule. C'est à la Commission des droits de la personne et au Tribunal de tirer les conclusions juridiques. Mais que personne ne s'y trompe : ces publications sont publiques, elles sont datées, elles sont archivées, et elles font désormais partie des dossiers.

Le refus des clés : la goutte qui fait déborder le vase

Après la fin des démarches de médiation, la locataire fait le geste que tout gestionnaire raisonnable attend d'un locataire qui part : elle offre, par écrit, la remise complète des clés de son logement, en personne, contre un reçu signé des deux parties. Une offre propre, documentée, sans ambiguïté — le logement est libre, reprenez-le, fermons le dossier.

La réponse de la firme, par écrit elle aussi, est un refus. La firme ne reprendra pas les clés. Dans le même mouvement, elle exige le paiement du loyer du mois suivant — pour un logement vide, dont la locataire demande la résiliation depuis des semaines devant le Tribunal administratif du logement.

Mesurez la situation : la locataire a quitté. Elle offre les clés. On refuse de les prendre. On lui réclame le loyer suivant. Et sa demande de résiliation — déposée des semaines plus tôt, avec résiliation demandée rétroactivement au début du mois d'octobre — attend toujours d'être entendue. Chacun de ces faits est écrit, daté, conservé. L'offre, le refus et l'exigence de paiement ont d'ailleurs été formellement portés à la connaissance du Tribunal par une déclaration complémentaire, afin qu'ils pèsent dans la balance lorsqu'il statuera sur les sommes réclamées après le départ de la locataire.

Nous accompagnons des locataires depuis assez longtemps pour avoir vu des dossiers tordus. Mais un refus de clés documenté, doublé d'une exigence de loyer pour le logement ainsi maintenu en otage, mérite d'être nommé pour ce qu'il est : une façon de prolonger artificiellement les obligations d'une locataire qu'on sait incapable de payer indéfiniment, pendant qu'on lui a bloqué toutes les portes de sortie prévues par la loi.

Deux recours, deux fronts : le Tribunal et la Commission des droits de la personne

Face à ce mur, la locataire — et nous avec elle — a choisi de ne pas subir. Deux recours ont été enclenchés, et ils poursuivent des objectifs complémentaires.

Premier front : le Tribunal administratif du logement. Une demande de résiliation de bail a été déposée, avec demande de résiliation rétroactive, en invoquant notamment l'entrave à la cession : les candidats présentés à l'automne, laissés sans réponse ou écartés, y sont documentés. Le dossier a été complété depuis par la procuration formelle (celle qu'on avait exigée), par les documents sur l'impartialité de la représentante — incluant les captures de ses publications publiques et la transcription intégrale de l'appel — et par la déclaration sur l'offre et le refus des clés. Le Tribunal aura donc sous les yeux l'ensemble du traitement, pas seulement la question du loyer.

Deuxième front : la Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse. Une plainte pour discrimination en matière de logement a été préparée et déposée avec l'autorisation écrite de la locataire. Les motifs invoqués sont ceux de la Charte des droits et libertés de la personne : l'origine ethnique ou nationale, la religion et la langue, dans le secteur du logement. La plainte demande à la Commission d'enquêter sur le traitement complet : entraves à la cession, frais prélevés, blocage procédural en pleine connaissance de la vulnérabilité, publications publiques de la décideuse et refus des clés. Elle déclare en toute transparence le recours parallèle au Tribunal, dont l'objet est distinct : le Tribunal statue sur le bail ; la Commission, elle, examine la discrimination.

Nous tenons à le répéter : aucune de ces instances n'a encore statué, et nous ne préjugeons pas de leurs conclusions. Mais le simple fait que ce dossier soit maintenant examiné sous deux angles — celui du bail et celui des droits de la personne — change déjà la donne pour la locataire : son histoire n'est plus une affaire privée entre elle et une firme de gestion. Elle est devenue un dossier public au sens institutionnel, documenté, suivi, et elle ne le traversera pas seule.

Cession de bail au Québec : ce que la loi dit vraiment

Parce que des dossiers comme celui-ci prospèrent sur la méconnaissance des règles, reprenons la cession de bail depuis le début, articles à l'appui. Tout ce qui suit se trouve aux articles 1870 à 1872 du Code civil du Québec.

Vous avez le droit de céder votre bail. L'article 1870 C.c.Q. le dit sans détour : le locataire peut céder son bail ou sous-louer son logement. Le locateur ne peut pas vous l'interdire par principe, et une clause de bail qui interdirait toute cession sans nuance ne change pas le fond de ce droit.

Vous devez aviser le locateur par écrit. L'avis de cession doit indiquer le nom et l'adresse du candidat proposé, et le locateur dispose alors d'un délai précis pour répondre.

Le locateur a 15 jours pour répondre — et ce délai a des dents. En vertu de l'article 1871 C.c.Q., le locateur qui reçoit l'avis doit, dans les 15 jours, indiquer s'il accepte ou refuse le candidat. S'il refuse, il doit invoquer un motif sérieux. Et surtout : le locateur qui laisse passer le délai de 15 jours sans répondre, ou qui refuse sans indiquer de motif sérieux dans ce délai, est réputé avoir consenti à la cession. Le silence prolongé n'est donc pas une stratégie légale de blocage — c'est, juridiquement, un consentement. Quand des candidats sont présentés et qu'aucune réponse motivée ne vient dans les délais, ce n'est pas la locataire qui est en défaut : c'est le gestionnaire qui laisse la loi décider à sa place.

On ne peut pas vous facturer la cession à tout prix. L'article 1872 C.c.Q. encadre les frais : le locateur peut réclamer le remboursement des frais raisonnables engagés pour l'étude du dossier — par exemple une enquête de crédit — lorsque la cession est conclue. Pas de cession conclue, pas de frais à la charge du locataire. La jurisprudence du Tribunal administratif du logement l'a confirmé à plusieurs reprises : les frais d'enquête exigés d'avance ou facturés malgré l'échec des démarches ne sont pas dus. Ajoutons que le locateur ne peut pas imposer d'autres conditions à la cession que celles prévues par la loi : elle n'est pas une marchandise qui se négocie contre des pénalités inventées.

Le motif de refus doit être sérieux. Insolvabilité avérée du candidat, antécédents locatifs problématiques documentés : voilà des motifs sérieux. Le silence, les délais qui s'étirent, les exigences formelles qui surgissent au milieu du processus, les impressions et les à-peu-près n'en sont pas. Si vous estimez qu'un refus est déraisonnable, c'est exactement le genre de situation que le Tribunal administratif du logement peut trancher, et le délai de réponse de 15 jours joue en votre faveur lorsque le gestionnaire a laissé traîner votre dossier.

Retenez la logique d'ensemble : le Code civil a construit la cession comme un mécanisme simple, rapide et encadré, parce qu'un locataire qui doit partir ne devrait pas rester prisonnier d'un bail qu'il ne peut plus assumer. Chaque pratique qui complique ce mécanisme — silence, frais anticipés, exigences nouvelles en cours de route — s'écarte de ce que le législateur a voulu.

Discrimination au logement : ce que la Charte interdit

Le logement n'est pas une zone de non-droit en matière de discrimination, et c'est même l'un des secteurs où la Charte des droits et libertés de la personne du Québec est la plus explicite.

L'article 10 de la Charte interdit la discrimination fondée notamment sur la race, la couleur, l'origine ethnique ou nationale, la religion, la langue, la condition sociale, le sexe, l'identité ou l'expression de genre, l'orientation sexuelle, l'âge, les convictions politiques ou le handicap. L'article 12 applique cette interdiction au logement de façon ciblée : nul ne peut, par discrimination, refuser de conclure un acte juridique ayant pour objet des biens ou des services ordinairement offerts au public — ce qui inclut la location d'un logement, mais aussi, dans l'esprit du texte, l'ensemble des décisions qui conditionnent l'accès au logement et son maintien : l'étude d'un dossier, l'évaluation d'un candidat à la cession, les conditions imposées pour libérer un locataire.

Ajoutons l'article 4 de la Charte, qui garantit à toute personne le droit à la sauvegarde de sa dignité. Un traitement qui humilie, qui exploite une vulnérabilité connue ou qui dissuade une personne d'exercer ses recours touche aussi à ce droit-là.

Concrètement, dans un dossier de cession, la discrimination peut prendre des formes moins visibles qu'un refus signé « je ne loue pas aux gens comme vous » — cette forme-là, heureusement rare, n'est que la pointe de l'iceberg. Elle peut aussi ressembler à ceci :

• des candidats systématiquement laissés sans réponse quand ils sont présentés par un locataire issu de l'immigration ;
• des exigences procédurales qui se durcissent au fil du dossier, en pleine connaissance de la barrière de langue du locataire ;
• des frais appliqués avec une rigueur particulière à ceux qu'on sait peu enclins à contester ;
• des décisions rendues par une personne dont les prises de position publiques visent le groupe auquel appartient le locataire.

C'est pour ce type de discrimination par le traitement — moins spectaculaire, mais tout aussi réelle dans ses effets — que le Québec s'est doté d'une institution spécialisée : la Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse. Voyons comment la saisir.

Comment porter plainte à la CDPDJ, étape par étape

Beaucoup de locataires croient qu'une plainte pour discrimination est un parcours d'avocat coûteux. C'est faux : la démarche à la CDPDJ est gratuite, pensée pour les citoyens, et la Commission enquête elle-même. Voici le fonctionnement, tel que nous l'avons suivi dans ce dossier.

Étape 1 — Rassemblez vos documents. Courriels, lettres, mises en demeure, captures d'écran datées, noms des personnes impliquées, chronologie des événements. Dans notre dossier : correspondances complètes, transcription de l'appel, captures des publications publiques, accusé de réception du recours au Tribunal. Plus votre récit est documenté, plus l'enquête part sur des bases solides.

Étape 2 — Remplissez le formulaire de plainte de la Commission. Il se remplit en ligne, en une seule session — préparez votre texte à l'avance, dans un document, puis copiez-le dans le formulaire. Vous y décrivez : qui vous êtes, qui est visé, les motifs de discrimination invoqués (par exemple origine ethnique ou nationale, religion, langue), le secteur (le logement), le récit des faits dans l'ordre, le préjudice subi et ce que vous demandez. Si vous êtes représenté, votre représentant peut préparer et déposer la plainte avec votre autorisation écrite.

Étape 3 — La Commission étudie la recevabilité. Elle peut d'abord proposer une médiation entre les parties. Elle peut aussi écarter des faits trop anciens — en pratique, déposez sans tarder : la Commission peut refuser d'examiner des faits remontant à plus de deux ans, et le cadre général d'action en discrimination est de trois ans.

Étape 4 — L'enquête. Si la plainte est retenue, un enquêteur de la Commission recueille les versions et les preuves des deux côtés. Le traitement moyen d'une plainte de discrimination est de l'ordre de quinze mois : c'est long, mais pendant ce temps, votre dossier est officiellement entre les mains d'une institution dont c'est le mandat.

Étape 5 — Les suites. Si la Commission estime la plainte fondée, elle propose des mesures de redressement. Si la partie visée refuse de s'y conformer, la Commission peut porter le dossier devant le Tribunal des droits de la personne, où des dommages — y compris pour le préjudice moral — peuvent être accordés. Si la Commission décide de ne pas renvoyer le dossier, la personne plaignante dispose alors d'un délai de 90 jours pour saisir elle-même le Tribunal. Et dans tous les cas, la loi interdit les représailles contre une personne parce qu'elle a déposé une plainte ou participé à une enquête.

Point important : la plainte à la CDPDJ ne remplace pas un recours au Tribunal administratif du logement, et elle ne le suspend pas. Les deux peuvent avancer en parallèle — il faut simplement déclarer l'existence de l'autre recours, en toute transparence, comme nous l'avons fait. Le Tribunal règle le bail ; la Commission examine la discrimination.

Les frais d'enquête de crédit : quand c'est illégal

Revenons sur les 350 $, parce que ce scénario se répète dans de nombreux dossiers qui nous sont rapportés — et pas seulement dans celui-ci.

Ce qui est permis : lorsque vous cédez votre bail et que la cession se conclut, le locateur peut vous réclamer le remboursement des frais raisonnables réellement engagés pour étudier le candidat retenu, typiquement le coût d'une enquête de crédit. Le montant doit correspondre aux frais réels, et le locateur doit pouvoir les justifier.

Ce qui ne l'est pas :

• exiger le paiement des frais avant l'étude du dossier, comme condition pour regarder votre candidat ;
• facturer les enquêtes lorsque la cession n'est pas conclue — candidats refusés, dossiers laissés sans réponse, démarches abandonnées par la faute du gestionnaire ;
• facturer des frais d'enquête pour plusieurs candidats successifs quand c'est la propre lenteur du gestionnaire qui a rendu chaque étude inutile ;
• présenter ces frais comme des « frais administratifs » ou des pénalités de départ — l'article 1872 C.c.Q. ne connaît que le remboursement des frais raisonnables liés à une cession conclue ;
• affirmer à un locataire que « c'est le locateur qui paie », puis lui prélever les sommes quand même — la contradiction documentée dans le dossier que nous racontons ici.

Si de tels frais vous ont été prélevés, conservez les reçus et les courriels, et demandez par écrit le fondement de la facturation. Un gestionnaire incapable de démontrer une cession conclue et des frais réels aura du mal à justifier le prélèvement devant le Tribunal. Et si ce prélèvement s'inscrit dans un traitement plus large — blocages, délais, exigences mouvantes — mentionnez-le aussi dans une éventuelle plainte à la CDPDJ : l'exploitation financière d'une vulnérabilité connue fait partie du portrait.

Enregistrer un appel : votre droit

Parlons franchement d'un sujet qui revient dans presque tous les dossiers de conflit locatif : peut-on enregistrer une conversation avec son gestionnaire ou son propriétaire ?

Oui, si vous participez à la conversation. Au Canada, le Code criminel (article 184) interdit d'intercepter les communications privées d'autrui, sauf si l'une des parties à la conversation y consent — c'est le consentement d'une seule partie. En clair : si c'est votre appel, si vous êtes l'un des interlocuteurs, vous pouvez l'enregistrer. Vous n'avez pas besoin de la permission de l'autre partie. Annoncer l'enregistrement, comme cela a été fait dans le dossier raconté ici, est une transparence supplémentaire — pas une obligation, et certainement pas une menace.

Pourquoi c'est décisif : un appel enregistré et transcrit ne se conteste pas avec des impressions. Quand une représentante reconnaît la barrière de langue d'une locataire, affirme une chose puis son contraire sur les frais, et déconseille le recours au tribunal, la transcription fige ces propos. Dans ce dossier, la transcription intégrale de l'appel fait partie des documents transmis au Tribunal : chacun pourra y lire exactement ce qui a été dit, minute par minute.

Quelques conseils pratiques : enregistrez vos appels importants avec la gestion (plusieurs téléphones et applications le permettent), annoncez-le si vous le souhaitez, conservez le fichier original sans le modifier, faites-en une transcription écrite fidèle, et notez la date, l'heure et la durée. Évitez en revanche l'enregistrement de conversations auxquelles vous ne participez pas : c'est là que commence l'interception illégale.

Et si on vous dit que vous « menacez » parce que vous enregistrez ? Souriez et gardez le fichier précieusement. Le droit est de votre côté, et la réaction que l'enregistrement provoque en dit parfois autant que l'appel lui-même.

Signaux d'alerte : reconnaître une gestion discriminatoire

Tous les conflits locatifs ne sont pas de la discrimination, et il faut le reconnaître honnêtement : un gestionnaire peut être lent, rigide ou désagréable sans être discriminatoire. Mais certains signaux, surtout lorsqu'ils se combinent, doivent vous mettre la puce à l'oreille. Voici ceux que nous avons appris à repérer, dossier après dossier :

• Le silence sélectif : vos candidats restent sans réponse pendant que les délais légaux courent, sans qu'aucun motif sérieux ne soit formulé.
• Les exigences mouvantes : chaque étape franchie en fait apparaître une nouvelle — un document jamais demandé auparavant, une formalité exhumée après des mois de pratique contraire.
• La vulnérabilité connue et ignorée : la gestion sait que vous peinez en français, en finances ou en littératie administrative — et choisit quand même le tout-écrit sans assistance, les délais serrés et les procédures opaques.
• Les frais qui tombent toujours du même côté : enquêtes, formulaires, « administration » — les sommes sont facturées à celui qui cherche à partir, y compris quand rien n'aboutit.
• La dissuasion des recours : « vous allez perdre », « ça va vous coûter cher », « ce n'est pas dans votre intérêt » — toute tentative de vous éloigner du Tribunal est un signal majeur.
• Le chantage aux documents : vos pièces, votre dossier, vos preuves seraient des « menaces » ; vos droits exercés au grand jour deviennent soudainement de l'intimidation.
• Les traces publiques : la personne qui décide entretient publiquement des propos hostiles envers le groupe auquel vous appartenez — origine, religion, langue, statut d'immigration.
• Le logement otage : on refuse vos clés, on refuse votre départ propre, mais on exige le loyer plein, mois après mois, pendant que vos recours attendent.

Un seul de ces signaux peut avoir une explication bénigne. Trois, quatre, cinq ensemble dessinent autre chose : un traitement. Et un traitement documenté — courriels conservés, appels enregistrés, captures datées, chronologie tenue — devient un dossier. C'est exactement la différence entre « je crois qu'on me discrimine » et « voici, pièces à l'appui, comment on m'a traitée ». Les instances ne peuvent agir que sur la deuxième version. Documentez tout, dès le premier accroc, même si vous espérez ne jamais en avoir besoin.

Notre engagement : ce genre de gestion ne doit plus être acceptable

Nous allons terminer comme nous avons commencé : sans détour.

Très Bons Locataires s'est investi à fond dans ce dossier — dans le temps de notre équipe, dans les démarches, dans la constitution des preuves, dans les recours. Pas pour un article. Pas pour des clics. Parce qu'une locataire immigrante, seule face à une firme de gestion qui laisse pourrir ses candidats, lui prélève 350 $ sans conclure de cession, refuse ses clés et lui conseille de ne pas aller au tribunal, ce n'est pas un « différend locatif ». C'est une démonstration de ce qui arrive quand un rapport de force inégal rencontre l'impunité.

Nous accompagnerons cette locataire jusqu'au bout : devant le Tribunal administratif du logement, devant la Commission des droits de la personne, et partout où son dossier devra aller. Si les instances concluent en sa faveur, nous le raconterons. Si le parcours est long, nous le documenterons. Et si d'autres firmes se reconnaissent dans ces pratiques — silence organisé, frais sans fondement, dissuasion des recours —, qu'elles sachent dès maintenant que les locataires ne sont plus seuls, qu'ils enregistrent, qu'ils archivent, qu'ils portent plainte, et que nous sommes de plus en plus nombreux à les aider à le faire.

La discrimination en logement prospère dans l'ombre des dossiers privés. La meilleure réponse reste la lumière : raconter, documenter, publier, accompagner. Ce type de gestion ne doit plus être acceptable dans notre société — ni en Montérégie, ni à Montréal, ni nulle part au Québec. Nous y veillerons, un dossier à la fois.

Questions fréquentes

Un locateur peut-il simplement ignorer mon candidat à la cession de bail ?

Non. Après réception de votre avis de cession, il dispose de 15 jours pour accepter ou refuser en invoquant un motif sérieux (article 1871 C.c.Q.). S'il laisse passer ce délai sans répondre, ou refuse sans motif sérieux, il est réputé avoir consenti à la cession. Documentez la date d'envoi de votre avis : c'est elle qui fait courir le délai.

Des frais d'enquête de crédit peuvent-ils m'être facturés si la cession échoue ?

Non. L'article 1872 C.c.Q. permet au locateur de réclamer le remboursement des frais raisonnables d'étude uniquement lorsque la cession est conclue. Si vos candidats ont été refusés ou laissés sans réponse, ces frais ne sont pas à votre charge, et vous pouvez contester tout prélèvement devant le Tribunal administratif du logement.

Comment prouver une discrimination au logement si rien n'est dit ouvertement ?

Par le traitement, documenté : chronologie des délais et des silences, exigences qui changent en cours de route, frais appliqués, propos tenus lors d'appels enregistrés légalement, et éléments publics sur la personne qui décide. La CDPDJ enquête sur l'ensemble du portrait ; vous n'avez pas à rapporter une « preuve parfaite », mais un dossier organisé fait toute la différence.

Porter plainte à la CDPDJ, est-ce que ça coûte quelque chose ?

Non, c'est entièrement gratuit. Le formulaire se remplit en ligne, la Commission peut proposer une médiation puis enquêter elle-même, et elle peut porter un dossier fondé devant le Tribunal des droits de la personne. Le traitement moyen est toutefois long — environ quinze mois — d'où l'intérêt de ne pas attendre pour déposer.

Ai-je le droit d'enregistrer mes appels avec mon propriétaire ou ma firme de gestion ?

Oui, si vous participez à la conversation : le droit canadien reconnaît le consentement d'une seule partie à l'enregistrement. Conservez le fichier original, notez la date et l'heure, et faites-en une transcription fidèle. L'enregistrement d'une conversation à laquelle vous ne participez pas, en revanche, est illégal.

Le gestionnaire refuse de reprendre mes clés. Que puis-je faire ?

Faites l'offre par écrit, de façon à conserver une preuve (courriel détaillé, remise en personne contre reçu signé), puis portez l'offre et le refus à la connaissance du Tribunal si un recours est en cours ou doit être déposé. Un gestionnaire qui refuse les clés tout en exigeant le loyer suivant s'expose à ce que ce comportement pèse lourd dans l'évaluation des sommes réclamées après votre départ.

Puis-je avoir un recours au Tribunal administratif du logement et une plainte à la CDPDJ en même temps ?

Oui. Les deux démarches sont compatibles et poursuivent des objets différents : le Tribunal statue sur le bail (résiliation, sommes dues, entraves), la Commission examine la discrimination. Déclarez simplement l'existence de l'autre recours dans chaque dossier, en toute transparence.

Mon français est limité. Puis-je me faire représenter dans ces démarches ?

Oui. Vous pouvez mandater un représentant par procuration écrite pour vos démarches et vos communications, et demander que les échanges se fassent par écrit ou avec son assistance. C'est ce qui a été fait dans le dossier raconté ici — et le fait de vous représenter ne diminue en rien vos droits.

Vous vivez quelque chose de semblable ? Vous n'êtes pas seul.

Si ce récit vous rappelle votre propre dossier — candidats ignorés, frais prélevés sans raison, dissuasion d'aller au tribunal, traitement qui change quand on voit votre nom —, ne laissez pas la situation s'enliser. Documentez tout à partir de maintenant : gardez chaque courriel, notez chaque appel, et parlez-en.

• Racontez-nous votre histoire : notre équipe lit les témoignages de locataires et en transforme certains en dossiers d'accompagnement et en articles (toujours anonymisés, comme celui-ci, et toujours avec votre accord).
• Rejoignez le groupe Facebook « Très bons locataires, mauvais proprios » : des milliers de locataires y échangent leurs expériences, leurs jugements et leurs stratégies, chaque semaine.
• Consultez la trousse à outils du locataire sur notre site : modèles de lettres, guides de cession, marches à suivre pour le Tribunal et la CDPDJ, et les textes de loi expliqués en langage clair.

Et si vous connaissez quelqu'un qui traverse ce genre de situation en ce moment, partagez-lui cet article. La première chose que ce type de gestion cherche à produire, c'est l'isolement. La première chose à rétablir, c'est le contraire.

L'équipe de Très Bons Locataires

L'essentiel à retenir

• La cession de bail est un droit : le locateur a 15 jours pour répondre à votre avis, et son silence vaut consentement (article 1871 C.c.Q.).
• Sans cession conclue, les frais d'enquête de crédit ne sont pas à votre charge (article 1872 C.c.Q.) — ici, 350 $ ont été prélevés sans qu'aucune cession aboutisse.
• La Charte interdit la discrimination au logement, y compris par le traitement : silences, exigences mouvantes, frais et dissuasion des recours (articles 10 et 12).
• La plainte à la CDPDJ est gratuite et la Commission enquête elle-même ; elle peut se mener en parallèle d'un recours au Tribunal administratif du logement.
• Enregistrer un appel auquel vous participez est légal au Canada (article 184 du Code criminel) : documentez tout, dès le premier accroc.

Enquête de la rédaction de Très Bons Locataires (dossier d'accompagnement documenté, automne 2026), publiée le 5 novembre 2026. Par souci de protection de la locataire, l'article est intégralement anonymisé : aucun nom de personne ou d'entreprise, aucune adresse et aucun numéro de dossier n'y figurent. Les recours décrits sont en cours ; ni le Tribunal administratif du logement ni la Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse ne se sont encore prononcés.

Sources et références

• Code civil du Québec, articles 1870 à 1872 (cession de bail et sous-location) — LégisQuébec
• Charte des droits et libertés de la personne, art. 4, 10 et 12 — LégisQuébec
• Code criminel, article 184 (interception des communications privées) — Justice Canada
• Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse — porter plainte — cdpdj.qc.ca
• Tribunal administratif du logement — tal.gouv.qc.ca

Information générale seulement : cet article ne constitue pas un avis juridique. En cas de doute, contactez le TAL au 1 800 683-2245 ou le comité logement de votre région.

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