Hausse de loyer par texto, sans avis officiel : faut-il répondre quand même ?

Selon le récit partagé dans notre groupe le 16 août 2023, une membre de notre communauté loue une maison en campagne depuis trois ans, avec un bail à durée indéterminée. Son propriétaire ne lui a jamais envoyé d'avis officiel d'augmentation : à ses yeux, la lettre serait une dépense inutile. Tout passe par texto. Et quand elle refuse, la réponse tient en une phrase, toujours selon son récit : si elle n'accepte pas la hausse, il reprendra le logement.

Sa question est simple, et elle revient chaque année dans le groupe : peut-elle exiger le formulaire officiel et ne pas tenir compte de la demande reçue par texto tant qu'elle ne l'a pas reçu ? La réponse honnête va déplaire : non, pas sans risque. Un texto mal ficelé n'est pas un avis parfait, mais l'ignorer peut vous coûter la hausse au complet. Voici pourquoi, sources officielles à l'appui, et ce qu'il fallait répondre à la place.

Sommaire

• Le récit, selon la membre : 15 % demandés, 4 % acceptés « pour être en paix », 3,8 % exigés cette année
• Un texto n'est pas « rien » : ce qu'un avis doit contenir, et pourquoi l'ignorer est le piège
• Bail à durée indéterminée : les délais qui s'appliquent vraiment
• « Vous payez moins que le marché » : un argument qui ne fixe pas un loyer au TAL
• « Sinon, je reprends le logement » : une reprise ne sert pas de levier de négociation
• Votre plan d'action en 6 étapes
• Questions fréquentes
• L'essentiel à retenir

Le récit, selon la membre : 15 % demandés, 4 % acceptés « pour être en paix », 3,8 % exigés cette année

Reprenons les faits tels que la membre les présente — c'est son récit, et aucun tribunal ne l'a tranché. C'est son premier logement. L'année précédente, raconte-t-elle, le propriétaire demandait 15 % d'augmentation. Après une menace de reprise du logement, elle a négocié par texto et accepté 4 %, « pour être en paix », écrit-elle. Elle ne savait pas, à l'époque, qu'il existe normalement un avis écrit où le locataire coche sa réponse parmi trois choix.

Cette année, le même scénario recommence : 3,8 % demandés par texto, toujours sans avis officiel, et le même texto de pression — si elle refuse, il reprendra le logement. Sa frustration tient en deux constats qu'elle dit pouvoir appuyer : en trois ans, aucun argent n'aurait été investi dans la maison, et la justification avancée serait que son loyer est plus bas que la « valeur marchande » actuelle — le propriétaire lui aurait même écrit qu'il avait fait une erreur en lui louant à ce prix. Dans son village, ajoute-t-elle, presque plus personne n'arrive à se loger décemment, et elle tient à préserver ce loyer abordable sans pour autant se faire évincer. Deux de ses intuitions sont bonnes. Une de ses idées, en revanche, est dangereuse : celle de ne pas tenir compte du texto.

Un texto n'est pas « rien » : ce qu'un avis doit contenir, et pourquoi l'ignorer est le piège

D'abord, le cadre. Pour augmenter le loyer, le locateur doit donner un avis écrit au locataire : c'est la première étape décrite par le Tribunal administratif du logement (TAL). L'article 1943 du Code civil du Québec précise ce que cet avis doit contenir : le nouveau loyer proposé en dollars, ou l'augmentation exprimée en dollars ou en pourcentage du loyer en cours ; la durée proposée si le locateur veut aussi la modifier ; et l'information sur les droits et recours du locataire (art. 1945 et 1947), avec les mentions prescrites par le Règlement sur le contenu obligatoire de l'avis de modification du bail d'un logement. Le TAL ajoute que l'avis doit être daté et signé, indiquer le délai d'un mois laissé au locataire pour refuser, et inclure le texte obligatoire prévu à l'annexe I du règlement. Le TAL publie d'ailleurs un modèle d'avis prêt à utiliser.

Un texto qui annonce « +3,8 % » ne coche à peu près aucune de ces cases : pas de date de prise d'effet claire, pas de mention des trois choix, pas de texte obligatoire, pas de signature. Faut-il en conclure qu'il ne vaut rien et qu'on peut l'ignorer ? Non — et c'est le point le plus important de cet article. Éducaloi, qui vulgarise le droit québécois, prévient que les conséquences d'un avis non conforme se décident au cas par cas : il est arrivé que le TAL déclare un tel avis nul, mais il est aussi arrivé qu'il le déclare valide parce que le locataire n'avait subi aucun préjudice de sa non-conformité. Pour obtenir la nullité, il faut démontrer un préjudice causé par le défaut de l'avis, et être soi-même de bonne foi. Traduction pratique d'Éducaloi : il est plus prudent de procéder comme si l'avis avait été donné conformément à la loi — donc de répondre dans le mois — plutôt que de parier sur sa nullité.

Car l'horloge, elle, ne parie pas. L'article 1945 C.c.Q. donne au locataire un mois à compter de la réception de l'avis pour aviser le locateur de son refus ; à défaut de réponse dans ce délai, le locataire est réputé avoir accepté la reconduction du bail aux conditions proposées. Et la transmission elle-même n'exige pas un huissier : le TAL rappelle que l'avis peut être donné par courrier recommandé, en mains propres avec accusé de réception, ou par tout autre moyen permettant d'obtenir une preuve de réception valable. Si vos échanges avec votre locateur se font habituellement par texto — c'était le cas ici, depuis trois ans —, prétendre que le texto « ne compte pas » est un argument fragile. La bonne réponse n'est donc pas le silence : c'est un refus écrit, envoyé dans le mois, avec preuve de réception, qui mentionne au passage les défauts de l'avis reçu. Vous gardez vos deux protections au lieu d'en sacrifier une.

Bail à durée indéterminée : les délais qui s'appliquent vraiment

Le bail de la membre est à durée indéterminée : il n'a pas de date de fin, il se poursuit tant que les parties ne le modifient pas ou qu'une fin légale n'intervient pas. Le droit au maintien dans les lieux (art. 1936 C.c.Q.) et la reconduction automatique font que le locateur ne peut pas mettre fin au bail à sa guise ; pour modifier le loyer, il doit suivre l'article 1942 C.c.Q. : pour un bail à durée indéterminée, l'avis de modification doit être donné entre un et deux mois avant la modification proposée. C'est plus court que le délai de trois à six mois des baux de 12 mois ou plus — une raison de plus de ne pas laisser filer le dossier.

La suite est symétrique. Vous refusez dans le mois (art. 1945). Le locateur qui veut maintenir sa hausse doit alors, dans le mois de la réception de votre refus, s'adresser au TAL pour faire fixer le loyer (art. 1947 C.c.Q.). S'il ne le fait pas dans ce délai, le bail est reconduit aux conditions antérieures : même loyer, mêmes conditions. Autrement dit, refuser n'est pas un geste symbolique : ça déplace le fardeau. Ce n'est plus à vous de justifier votre refus ; c'est au locateur de justifier sa hausse, chiffres à l'appui, devant le Tribunal. Et pendant tout ce temps, vous restez dans votre logement : le refus d'une augmentation n'est pas un départ, sauf les exceptions limitées de la section F du bail (immeuble construit ou converti depuis cinq ans ou moins, coopérative), que le TAL énumère expressément.

« Vous payez moins que le marché » : un argument qui ne fixe pas un loyer au TAL

Reste la question que la membre pose directement : comment savoir si 3,8 %, c'est « acceptable » ? Au Québec, il n'existe pas de pourcentage maximum légal d'augmentation — les pourcentages que le TAL publie chaque année sont des repères, pas des plafonds. Mais il existe une méthode, et elle ne contient aucune ligne « valeur marchande ». Quand le Tribunal fixe un loyer, il applique le Règlement sur les critères de fixation de loyer : pour les demandes dont l'avis a été donné à compter du 1^er janvier 2026, la nouvelle méthode retient le pourcentage de base fondé sur la moyenne de l'indice des prix à la consommation du Québec sur trois ans (estimée à 3,1 % pour 2026 selon le TAL), la variation des taxes municipales et scolaires, la variation des primes d'assurance, les dépenses d'immobilisation (travaux majeurs) à hauteur de 5 %, et les dépenses liées à un nouveau service ou à un ajout. Les loyers des voisins, le prix « du marché » dans le village et l'erreur de prix commise par le locateur à la signature du bail n'y figurent pas.

Concrètement : si, selon le récit, aucun investissement n'a été fait dans la maison en trois ans, le poste « travaux majeurs » est à zéro, et il resterait à vérifier les taxes et les assurances réelles de l'immeuble — des chiffres que seul le locateur détient et qu'il devra produire s'il demande une fixation, notamment dans le formulaire de renseignements nécessaires à la fixation du loyer qu'il doit compléter et notifier au locataire. Vous pouvez aussi tester un scénario avec l'outil de calcul du TAL, en entrant les chiffres que votre locateur accepte de vous fournir. S'il refuse de fournir quoi que ce soit, ce refus-là aussi fait partie du portrait : une hausse qui ne s'appuie sur aucun chiffre vérifiable est une hausse qui se négocie — ou qui se refuse, par écrit et dans les délais. Rien n'interdit de négocier une entente, comme la membre l'a fait l'année précédente ; mais une entente signée sous la menace, sans connaître ces repères, se paie ensuite chaque mois.

« Sinon, je reprends le logement » : une reprise ne sert pas de levier de négociation

Venons-en à la phrase qui fait peur : « si vous refusez l'augmentation, je reprendrai le logement ». Une reprise de logement, en droit québécois, ce n'est pas une sanction pour refus de hausse. C'est une procédure distincte, étroitement encadrée. Le locateur propriétaire peut reprendre un logement pour y habiter lui-même ou y loger un bénéficiaire prévu par la loi — notamment ses père et mère, ses enfants, ou un parent ou allié dont il est le principal soutien (art. 1957 C.c.Q.). Il doit donner un avis de reprise au moins six mois avant la date prévue de la reprise lorsque le bail est à durée indéterminée (art. 1960 C.c.Q.), et cet avis doit indiquer la date de la reprise, le nom du bénéficiaire et, s'il y a lieu, son lien avec le locateur (art. 1961 C.c.Q.). Un texto qui ne nomme personne, ne donne aucune date et arrive comme réplique à un refus de hausse ne ressemble en rien à cet avis.

La mécanique protège aussi le locataire une fois l'avis reçu — et elle fonctionne à l'inverse de celle de la hausse. Pour une reprise, le locataire doit aviser le locateur dans le mois s'il entend ou non s'y conformer, mais s'il ne répond pas, il est réputé avoir refusé (art. 1962 C.c.Q.), et c'est alors au locateur de s'adresser au TAL dans le mois pour faire autoriser la reprise. Devant le Tribunal, il devra convaincre que son intention de reprendre est réelle : l'article 1963 C.c.Q. permet au Tribunal de refuser la reprise s'il n'est pas convaincu que le locateur compte vraiment reprendre le logement pour le motif invoqué, ou si la reprise vise une autre fin. Une reprise obtenue de mauvaise foi expose en outre le locateur à des dommages-intérêts, y compris punitifs (art. 1968 C.c.Q.), et un logement repris ne peut pas être reloué ni utilisé à une autre fin sans l'autorisation du TAL (art. 1970 C.c.Q.). Nous ne pouvons pas affirmer que la reprise brandie dans ce récit serait de mauvaise foi — aucun tribunal ne s'est prononcé. Mais un texto qui conditionne expressément le maintien dans les lieux à l'acceptation d'une hausse est exactement le genre de pièce qu'on conserve précieusement : si un avis de reprise formel arrive un jour, ce fil de messages fera partie de ce que le TAL pourra examiner. Ajoutons que l'article 1902 C.c.Q. interdit au locateur de harceler un locataire de manière à restreindre sa jouissance paisible ou à l'amener à quitter son logement, sous peine de dommages-intérêts, y compris punitifs.

Votre plan d'action en 6 étapes

1. Conservez tout, tout de suite. Captures d'écran du fil complet, avec les dates visibles, sauvegardées à deux endroits. Ne négociez plus jamais une hausse de vive voix sans résumé écrit ensuite.
2. Répondez dans le mois de la réception du texto — par écrit, avec preuve de réception. Utilisez le modèle de réponse du TAL : « Je refuse les modifications proposées et je renouvelle mon bail. » Notez dans la même lettre que l'avis reçu ne contient pas les mentions obligatoires, sans en faire votre seul argument.
3. Demandez les chiffres. Quelles taxes, quelles assurances, quels travaux justifient le pourcentage demandé ? Par écrit. Comparez avec l'outil de calcul du TAL et les critères du Règlement.
4. Ne signez aucune entente « pour être en paix » sans délai de réflexion. Une entente claire et libre est valide ; une signature arrachée sous la menace se conteste beaucoup plus difficilement que vos droits ne se défendent à temps.
5. Si un avis de reprise formel arrive, vérifiez-le comme un document juridique : délai de six mois respecté ? Bénéficiaire nommé, avec son lien ? Répondez dans le mois et conservez le fil de textos de la négociation de hausse : c'est votre contexte.
6. Faites-vous accompagner avant d'agir. Le TAL répond au 1 800 683-2245, et les comités logement offrent une aide gratuite partout au Québec — précieux en région, loin des grands centres.

Pour aller plus loin sur les réflexes de base, relisez notre check-list des 30 jours après un avis d'augmentation et notre guide sur la reprise de logement, vos droits et les délais. Et si la pression prend la forme d'un ultimatum explicite, notre article sur la reprise utilisée comme levier pour faire accepter une hausse de 9 % montre, dans un dossier différent, pourquoi ces messages écrits comptent.

Questions fréquentes

Je n'ai reçu qu'un texto. Puis-je simplement l'ignorer et exiger le formulaire officiel ?

Vous pouvez demander le formulaire — faites-le par écrit — mais n'ignorez pas le texto en attendant. Selon Éducaloi, la nullité d'un avis non conforme se décide au cas par cas et exige de démontrer un préjudice ; le TAL a déjà maintenu des avis imparfaits. Le geste sûr : répondre dans le mois de la réception du texto, par écrit avec preuve de réception, en refusant la hausse et en signalant les défauts de l'avis. Vous contestez la forme sans perdre le délai.

Mon bail est à durée indéterminée. Mon propriétaire peut-il m'augmenter quand il veut ?

Non. Même sans date de fin, une modification du loyer exige un avis donné entre un et deux mois avant la modification proposée (art. 1942 C.c.Q.), votre délai d'un mois pour refuser (art. 1945), et, en cas de refus, une demande de fixation du locateur au TAL dans le mois suivant (art. 1947). Hors de cette séquence, le bail se poursuit aux conditions antérieures.

Mon loyer est vraiment sous le prix du village. Le TAL va-t-il le « rattraper » ?

Non : la fixation ne compare pas votre loyer à ceux du voisinage. Le Tribunal applique les critères du Règlement — pourcentage de base lié à l'inflation, taxes, assurances, travaux majeurs, nouveaux services — à votre immeuble et à votre logement. Un loyer bas au départ ne crée aucun droit à un rattrapage, et une « erreur » de prix à la signature ne fait pas partie des critères.

Il m'a écrit que si je refuse, il reprend le logement. Dois-je préparer mes boîtes ?

Non. Une menace par texto n'est pas un avis de reprise : un avis valide exige six mois de préavis pour un bail à durée indéterminée, la date de la reprise et le nom du bénéficiaire avec son lien (art. 1960 et 1961 C.c.Q.). Si un tel avis arrive, répondez dans le mois ; à défaut de réponse, vous êtes réputé avoir refusé, et c'est au locateur de prouver son intention réelle devant le TAL (art. 1962 et 1963). Conservez le texto de menace : il fera partie du contexte soumis au Tribunal.

L'essentiel à retenir

• Un avis d'augmentation par texto n'est pas un avis conforme (art. 1943 C.c.Q. : montant ou pourcentage, délai de refus, texte obligatoire, date et signature) — mais l'ignorer est un pari perdant : répondez dans le mois, sinon vous êtes réputé avoir accepté (art. 1945 C.c.Q.).
• Bail à durée indéterminée : avis entre un et deux mois avant la modification (art. 1942) ; après votre refus, le locateur a un mois pour demander la fixation au TAL, sinon le bail se reconduit aux anciennes conditions (art. 1947).
• La « valeur marchande » ne fixe pas un loyer au Québec : seuls comptent les critères du Règlement (inflation, taxes, assurances, travaux majeurs, nouveaux services). Zéro travaux en trois ans, ce sont des chiffres à demander — pas un pourcentage à subir.
• Une reprise exige six mois d'avis, un bénéficiaire nommé et un projet réel à prouver (art. 1960, 1961, 1963) ; en matière de reprise, le silence du locataire vaut refus, pas acceptation (art. 1962) — l'inverse exact de la hausse.
• Le texto « acceptez, sinon je reprends » est une preuve à conserver, pas un ordre à exécuter : il documente la pression si le dossier se rend un jour au TAL.

Article publié par l'équipe de Très Bons Locataires, communauté québécoise de plus de 13 000 locataires, active depuis 2015. Il fait suite au récit d'un membre de notre communauté dont les augmentations de loyer se négociaient uniquement par texto, sous menace de reprise du logement. Les personnes et les détails identifiants ont été modifiés pour préserver l'anonymat, et les faits rapportés sont présentés comme le récit du membre : aucun tribunal ne les a encore tranchés.

Sources

• Code civil du Québec, art. 1902, 1936, 1942, 1943, 1945, 1947, 1957, 1960, 1961, 1962, 1963, 1968 et 1970 — LégisQuébec (art. 1942 : délais de l'avis de modification, dont un à deux mois avant la modification proposée pour un bail à durée indéterminée ; art. 1943 : contenu de l'avis ; art. 1945 : refus du locataire dans le mois, silence valant acceptation ; art. 1947 : demande du locateur au Tribunal dans le mois du refus ; art. 1960 à 1963 : avis de reprise de six mois, contenu de l'avis, silence du locataire valant refus et pouvoir du Tribunal de refuser une reprise dont l'intention n'est pas établie)
• Tribunal administratif du logement — Modification d'une condition du bail (avis écrit, délais selon la durée du bail, preuve de réception « par tout autre moyen permettant d'obtenir une preuve de réception valable », avis daté et signé, texte obligatoire de l'annexe I, trois choix du locataire, demande de fixation et formulaire de renseignements) et modèle officiel d'avis d'augmentation de loyer (TAL-806) ; ligne d'information du TAL : 1 800 683-2245
• Règlement sur les critères de fixation de loyer (chapitre T-15.01, r. 2) — LégisQuébec, et page du TAL sur les modifications réglementaires entrées en vigueur le 1^er janvier 2026 (nouvelle méthode : pourcentage de base, taxes, assurances, dépenses d'immobilisation à 5 %, nouveaux services ; pourcentage de base estimé à 3,1 % pour 2026)
• Éducaloi — Le renouvellement de bail et la hausse de loyer (avis non conforme : conséquences déterminées au cas par cas, nullité seulement si le locataire a subi un préjudice et est de bonne foi ; prudence recommandée : répondre dans le mois comme si l'avis était conforme)
• Éducaloi — Reprise de logement : 5 situations où vous pouvez contester (délais de l'avis de reprise, dont six mois avant la date prévue pour un bail à durée indéterminée ; contenu obligatoire de l'avis : motif, date, nom du bénéficiaire et lien avec le propriétaire)

Information générale seulement : cet article ne constitue pas un avis juridique. En cas de doute, contactez le TAL au 1 800 683-2245 ou le comité logement de votre région.

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