Hausse de 40 $ et bail raccourci de 12 à 4 mois : ce que le proprio peut proposer, ce que vous pouvez refuser

Selon le récit partagé dans notre groupe le 30 novembre 2023, un membre de notre communauté voit son loyer grimper par paliers : 650 $ en 2021, puis 720 $, et maintenant le propriétaire en veut 40 $ de plus, soit 760 $. Justification avancée, selon le membre : une hausse de taxes… prévue pour 2025. Pendant ce temps, écrit-il, le propriétaire n'a rien investi dans le bloc depuis au moins trois ans. Et il y a un deuxième morceau au dossier, passé presque inaperçu dans son message : la durée de son bail serait passée de 12 mois à 4 mois.

Le membre s'est informé, et il a ajouté une mise à jour à son post : selon les renseignements qu'il dit avoir obtenus, une vingtaine de dollars serait justifiée — et le propriétaire « n'a pas le droit » de changer la durée de son bail. La première affirmation, nous ne pouvons pas la confirmer : sans les chiffres de l'immeuble, personne ne peut calculer la hausse exacte. La deuxième est presque vraie, mais le « presque » change tout. Voici ce que les sources officielles disent vraiment, point par point.

Sommaire

• Le récit, selon le membre : deux hausses, une taxe future et un bail qui rapetisse
• La durée du bail : il peut la proposer, il ne peut pas l'imposer
• Pourquoi un bail de 4 mois change la partie
• Les 40 $ : non, il n'existe pas de « 5 % permis sans travaux »
• Des taxes de 2025 pour justifier une hausse en 2023 ?
• Et le « 20 $ justifié » du membre ?
• Votre plan d'action si on vous propose la même chose
• Questions fréquentes
• L'essentiel à retenir

Le récit, selon le membre : deux hausses, une taxe future et un bail qui rapetisse

Reprenons les faits tels que le membre les présente — c'est son récit, et aucun tribunal ne l'a tranché. Son loyer était de 650 $ en 2021. Il est passé à 720 $, une hausse de 70 $. Le propriétaire demande maintenant 760 $, soit 40 $ de plus : +5,6 % d'un coup, et +16,9 % par rapport à 2021. Selon le membre, aucun investissement n'a été fait dans l'immeuble depuis au moins trois ans, et la raison donnée pour la nouvelle hausse serait une augmentation de taxes à venir en 2025. Enfin — c'est l'objet de sa mise à jour — la durée du bail aurait été réduite de 12 mois à 4 mois.

Sous son post, les réponses partent dans toutes les directions : un membre affirme que « la loi permet 5 % d'augmentation par année sans aucun travaux », un autre avance « 2,5 % pour 2023 », un troisième conseille simplement de refuser et de laisser le propriétaire aller au TAL. C'est un bon échantillon de ce qui circule chaque hiver dans la communauté — un mélange de vrais réflexes et de chiffres inventés. Démêlons, en commençant par le morceau que presque tout le monde a manqué : la durée.

La durée du bail : il peut la proposer, il ne peut pas l'imposer

Le point de départ, c'est l'article 1941 du Code civil du Québec : le bail d'un locataire qui a droit au maintien dans les lieux (art. 1936 C.c.Q. : un droit personnel auquel on ne peut pas renoncer d'avance) est reconduit de plein droit, aux mêmes conditions et pour la même durée. Un bail de 12 mois redevient un bail de 12 mois, automatiquement, sans signature, sans formulaire. Personne n'a à « renouveler » quoi que ce soit pour que ça arrive.

L'article 1942 C.c.Q. ouvre ensuite une porte — une seule : lors de la reconduction, le locateur peut modifier les conditions du bail, « notamment la durée ou le loyer », mais seulement s'il donne un avis de modification écrit dans les délais : de trois à six mois avant la fin du bail quand celui-ci dure 12 mois ou plus (un à deux mois s'il dure moins de 12 mois). Le Tribunal administratif du logement (TAL) le confirme sur sa page « Modification d'une condition du bail » : l'avis doit indiquer clairement les modifications proposées, « qu'il s'agisse du loyer ou d'autres conditions telles que la durée du bail », le délai d'un mois du locataire pour refuser, et le texte obligatoire prévu par règlement. L'avis doit être daté et signé.

Donc, soyons précis, parce que la nuance protège : le propriétaire du membre n'a pas enfreint la loi en proposant un bail de 4 mois — l'article 1942 nomme expressément la durée parmi les conditions modifiables. Ce qu'il ne peut pas faire, c'est l'imposer. Si le locataire refuse par écrit dans le mois, le bail est reconduit et c'est le locateur qui, s'il persiste, doit s'adresser au TAL dans le mois du refus pour faire statuer sur la modification (art. 1947 C.c.Q.) ; s'il ne le fait pas, le bail est reconduit aux conditions antérieures — 12 mois, ancien loyer. L'exception à connaître : les logements visés à l'article 1955 C.c.Q. (notamment les immeubles construits ou convertis depuis cinq ans ou moins dont la section F du bail est remplie, les coopératives pour leurs membres et certains logements d'établissements d'enseignement), où le locataire qui refuse doit quitter à la fin du bail.

Reste le piège que le récit laisse entrevoir, et il est majeur. L'article 1941 ajoute que les parties « peuvent convenir d'un terme de reconduction différent », et l'article 1945 C.c.Q. prévoit que le locataire qui ne répond pas dans le mois de la réception de l'avis est réputé avoir accepté les conditions proposées. Autrement dit : un bail de 4 mois signé — ou accepté par silence — devient la nouvelle durée, légalement. Si le membre a signé un nouveau bail de 4 mois, sa situation n'est plus celle d'un refus, et seul un examen du document par le TAL (1 800 683-2245) ou un comité logement peut dire ce qui s'en dégage. La règle pratique tient en une phrase : on ne signe jamais un bail raccourci « pour régler ça vite », et on ne laisse jamais passer le mois sans répondre.

Pourquoi un bail de 4 mois change la partie

À première vue, 4 mois au lieu de 12, ça semble administratif. En pratique, ça triple la fréquence de tout le reste. Un bail de 4 mois arrive à échéance trois fois par année. À chaque reconduction, le locateur peut de nouveau proposer une hausse ou une autre modification — avec un avis d'un à deux mois avant le terme, puisque le bail dure moins de 12 mois (art. 1942 C.c.Q.). Et à chaque fois, le locataire a un mois pour répondre, faute de quoi il est réputé accepter. Un seul avis égaré pendant des vacances, et la nouvelle condition entre en vigueur.

Précisons ce que le bail court ne change pas : ni le droit au maintien dans les lieux — on ne peut pas vous mettre dehors au bout de 4 mois parce que le terme arrive — ni le droit de refuser chaque modification et de demeurer dans le logement. Ce qu'il change, c'est la charge de vigilance : trois fenêtres de négociation par année au lieu d'une, trois occasions de hausse proposée, et une stabilité qui s'effrite pour quelqu'un qui planifie — école des enfants, travail, épargne. C'est précisément pour ça qu'un refus de la modification de durée se défend au même titre que le refus de la hausse : ce ne sont pas deux dossiers, c'est le même avis, et on y répond en une seule lettre.

Les 40 $ : non, il n'existe pas de « 5 % permis sans travaux »

Corrigeons les deux chiffres lancés dans les commentaires, parce qu'ils reviennent chaque saison. Non, la loi ne « permet » pas 5 % d'augmentation par année sans travaux. Non, il n'y a pas eu un taux officiel de « 2,5 % pour 2023 » qui s'appliquerait à tous les loyers. Au Québec, il n'existe aucun pourcentage maximum général qu'un locateur peut demander ni qu'un locataire doit accepter : le locateur propose, le locataire accepte, négocie ou refuse — et si le dossier se rend en fixation, le TAL calcule le loyer pour cet immeuble-là, selon le Règlement sur les critères de fixation de loyer (art. 1953 C.c.Q.). Les pourcentages que le TAL publie chaque année ne sont pas un plafond : ce sont les taux applicables aux composantes du calcul.

À quoi ressemble ce calcul ? Pour les avis donnés avant le 1^er janvier 2026 — c'était le régime applicable au renouvellement du membre — le Tribunal tenait compte, selon la part attribuable au logement, de la variation des taxes foncières et scolaires, des assurances, de l'énergie, des frais d'entretien, de services et de gestion, du revenu net et des dépenses d'immobilisation (les gros travaux). Depuis le 1^er janvier 2026, une méthode simplifiée s'applique aux avis donnés à compter de cette date : un pourcentage de base lié à la moyenne de l'IPC du Québec sur trois ans (3,1 % pour 2026), des ajustements si les taxes ou les assurances augmentent au-delà de ce qui est déjà couvert par la base, et 5 % des dépenses d'immobilisation admissibles. Notre dossier sur la nouvelle méthode de calcul du TAL la détaille.

Deux conséquences pour le cas du membre. D'abord, « aucun investissement depuis trois ans » ne met pas la hausse à zéro : l'entretien courant, la gestion, les assurances et les taxes réelles peuvent justifier quelque chose même sans gros travaux. Ensuite, et c'est le revers : sans dépenses d'immobilisation, il n'y a tout simplement pas de composante « travaux » dans le calcul — le propriétaire ne peut pas facturer des rénovations qui n'existent pas. Entre les deux, tout se joue sur les chiffres de l'immeuble, que le locataire ne détient pas. C'est le locateur qui devra les déposer si le dossier va en fixation.

Des taxes de 2025 pour justifier une hausse en 2023 ?

C'est l'argument le plus faible du dossier, et il faut le dire clairement tout en restant juste. Dans le calcul de fixation, ce sont les taxes exigibles qui comptent : le règlement compare les taxes de la période de référence à celles de l'année suivante, comptes réels à l'appui. Une hausse de taxes « prévue pour 2025 », invoquée à l'automne 2023 pour un renouvellement qui s'en vient, n'est ni exigible ni documentée : c'est une prévision à deux ans, et le TAL ne fixe pas un loyer sur une prévision.

La bonne réponse n'est pas de nier que les taxes augmentent — elles augmentent, et leur variation réelle fait légitimement partie du calcul. La bonne réponse est de demander les pièces : le compte de taxes municipales et le compte de taxes scolaires, pour l'année en cours et la précédente, et le résultat de l'outil de calcul du TAL rempli avec ces chiffres. Le Tribunal met cet outil gratuitement à la disposition des deux parties justement pour « faciliter une entente », et il prévient que le résultat ne vaut que si les renseignements saisis sont exacts. Un locateur qui refuse de montrer ses comptes tout en invoquant une taxe de 2025 vous donne, sans le vouloir, l'information la plus utile : sa hausse n'est pas calculée, elle est souhaitée.

Et le « 20 $ justifié » du membre ?

Le membre écrit s'être informé et avoir conclu qu'« il peut augmenter de 20 $ environ ». Nous le rapportons comme ce que c'est : l'estimation qu'il dit avoir obtenue. Elle est plausible — 20 $ sur 720 $, c'est +2,8 %, dans l'ordre de grandeur des composantes de base des grilles récentes — mais elle n'est vérifiable ni par lui ni par nous sans les taxes, les assurances et les frais réels de son immeuble. La même prudence s'applique d'ailleurs aux 40 $ du propriétaire : ni l'un ni l'autre chiffre n'est « le » chiffre tant qu'un calcul documenté ou une décision du TAL ne l'a pas établi.

C'est exactement pour ça que la procédure est construite comme elle l'est. Le locataire n'a pas à prouver le bon montant pour refuser : il répond dans le mois qu'il refuse les modifications et qu'il demeure dans le logement — notre check-list des 30 jours et notre guide des trois options de réponse détaillent la mécanique. Le fardeau se déplace ensuite : au locateur de négocier, ou de demander la fixation au TAL dans le mois, chiffres à l'appui (art. 1947 C.c.Q.). Et s'il laisse passer son mois, le bail est reconduit aux anciennes conditions — 720 $, 12 mois. Dans ce dossier comme dans celui de la grille livrée trop tard, les délais protègent celui qui les respecte.

Votre plan d'action si on vous propose la même chose

1. Vérifiez l'avis avant son contenu. Écrit, daté, signé, reçu dans les délais (trois à six mois avant la fin pour un bail de 12 mois ou plus), avec le délai d'un mois pour refuser et le texte obligatoire ? Un avis hors délai ou incomplet se signale au TAL — et on répond quand même dans le mois, par prudence.
2. Lisez toutes les modifications, pas juste le loyer. Durée raccourcie, services retirés, nouvelles interdictions : tout ce qui est dans l'avis vous sera réputé accepté si vous vous taisez. La durée est une condition comme les autres (art. 1942 C.c.Q.).
3. Répondez par écrit dans le mois, aux deux volets. « Je refuse l'augmentation de loyer et la modification de la durée proposées, et je renouvelle mon bail » — avec une preuve de réception. Le modèle de réponse du TAL existe ; notre check-list vous guide jour par jour.
4. Demandez le calcul, pas des impressions. Comptes de taxes (année courante et précédente), primes d'assurance, et le résultat de l'outil de calcul du TAL. Une taxe « prévue » dans deux ans ne remplace aucun de ces documents.
5. Ne signez pas un bail raccourci sous pression. Un terme différent accepté — par signature ou par silence — devient la règle pour la suite (art. 1941 et 1945 C.c.Q.). Si c'est déjà signé, faites examiner le document par votre comité logement avant la prochaine échéance, qui arrivera vite : dans quatre mois.
6. Laissez ensuite l'horloge travailler. Après votre refus, le locateur a un mois pour saisir le TAL (art. 1947 C.c.Q.). S'il ne le fait pas, votre bail est reconduit aux anciennes conditions. S'il le fait, il devra déposer ses chiffres — c'est là que les taxes de 2025 rencontreront les comptes de 2023 et 2024.

Questions fréquentes

Mon propriétaire peut-il vraiment raccourcir mon bail de 12 à 4 mois ?

Il peut le proposer dans un avis de modification donné dans les délais (art. 1942 C.c.Q. — la durée est nommée parmi les conditions modifiables). Il ne peut pas l'imposer : par défaut, votre bail est reconduit pour la même durée (art. 1941 C.c.Q.). Refusez par écrit dans le mois et demeurez dans le logement ; ce sera à lui de demander au TAL de statuer dans le mois suivant (art. 1947 C.c.Q.), sauf si votre logement fait partie des exceptions de l'article 1955 C.c.Q.

J'ai signé le nouveau bail de 4 mois. Est-ce que tout est perdu ?

Non, mais la partie change. Les parties peuvent convenir d'un terme de reconduction différent (art. 1941 C.c.Q.), donc le bail de 4 mois signé risque de s'appliquer. Votre droit au maintien dans les lieux demeure entier : à chaque échéance — aux quatre mois — le bail se reconduit, et vous pouvez refuser chaque nouvelle modification proposée, dont une tentative de raccourcir encore ou une hausse. Faites lire le document signé par un comité logement ou le TAL pour confirmer ce à quoi vous avez consenti.

Il n'y a donc aucun pourcentage « normal » pour juger une hausse ?

Aucun pourcentage unique ne s'applique à tous les logements. Le TAL publie les taux de chaque composante (base liée à l'indice des prix, taxes, assurances, entretien, immobilisations selon la méthode applicable à la date de l'avis), et le calcul se fait avec les revenus et dépenses de votre immeuble, via l'outil de calcul officiel ou en fixation. Un pourcentage entendu dans les commentaires — 5 %, 2,5 % — ne dit rien de votre dossier, dans un sens comme dans l'autre.

Une hausse de taxes future peut-elle justifier une hausse aujourd'hui ?

En fixation, le Tribunal tient compte de la variation des taxes exigibles, documentée par les comptes. Une hausse annoncée pour une année ultérieure n'est pas encore une dépense de l'immeuble : elle ne peut pas, à elle seule, chiffrer votre augmentation. Demandez les comptes de taxes réels ; si le locateur saisit le TAL, c'est sur ces documents que le calcul se fera.

Si je refuse la hausse mais pas la durée, ou l'inverse ?

Répondez volet par volet, par écrit, dans le même mois : vous pouvez accepter une modification et refuser l'autre. Ce qui n'est pas refusé expressément peut être tenu pour accepté — d'où l'importance de nommer chaque modification de l'avis dans votre lettre, y compris la durée. En cas de doute sur la formulation, utilisez le modèle de réponse proposé par le TAL ou faites relire votre lettre par un comité logement avant de l'envoyer.

L'essentiel à retenir

• Votre bail se reconduit aux mêmes conditions et pour la même durée (art. 1941 C.c.Q.) : le 12 mois est le défaut, le 4 mois ne peut venir que d'une proposition acceptée — ou réputée acceptée.
• Le locateur peut proposer de modifier la durée comme le loyer (art. 1942 C.c.Q.), par avis écrit de trois à six mois avant la fin d'un bail de 12 mois ou plus ; il ne peut rien imposer sans votre accord ou une décision du TAL.
• Le silence vaut acceptation après un mois (art. 1945 C.c.Q.) : répondez toujours par écrit, à chaque volet de l'avis. Après votre refus, le locateur a un mois pour saisir le TAL, sinon les anciennes conditions s'appliquent (art. 1947 C.c.Q.).
• Il n'existe aucun pourcentage maximum général ni taux « permis sans travaux » : le TAL calcule immeuble par immeuble selon le Règlement sur les critères de fixation de loyer — et sans gros travaux, pas de composante travaux.
• Une taxe future ne chiffre pas une hausse présente : exigez les comptes de taxes réels et le calcul fait avec l'outil officiel du TAL. Ni les 40 $ demandés ni les 20 $ estimés par le membre ne sont établis sans ces chiffres.

Article publié par l'équipe de Très Bons Locataires, communauté québécoise de plus de 13 000 locataires, active depuis 2015. Il fait suite au récit d'un membre de notre communauté dont le loyer devait passer de 720 $ à 760 $ pendant que son bail rapetissait de 12 à 4 mois. Les personnes et les détails identifiants ont été modifiés pour préserver l'anonymat, et les faits rapportés sont présentés comme le récit du membre : aucun tribunal ne les a encore tranchés.

Sources

• Tribunal administratif du logement — Modification d'une condition du bail (reconduction automatique et droit au maintien dans les lieux ; l'avis de modification doit indiquer clairement les modifications proposées, dont la durée du bail, le délai d'un mois pour refuser et le texte obligatoire ; les trois réponses possibles du locataire)
• Tribunal administratif du logement — Pourcentages applicables aux critères de fixation de loyer (pourcentages annuels par composante du calcul ; outil de calcul officiel, spécifique à l'immeuble et au logement ; méthode simplifiée pour les avis donnés à compter du 1^er janvier 2026 : pourcentage de base de 3,1 % pour 2026, dépenses d'immobilisation à 5 %)
• Éducaloi — Le renouvellement de bail et la hausse de loyer (reconduction automatique aux mêmes conditions ; délais d'avis selon la durée du bail ; réponse écrite du locataire dans le mois, à défaut de quoi les modifications sont réputées acceptées ; en cas de refus, le locateur peut s'adresser au TAL)
• Code civil du Québec, art. 1936, 1941, 1942, 1943, 1945, 1947, 1953 et 1955 — LégisQuébec (droit personnel au maintien dans les lieux ; reconduction aux mêmes conditions et pour la même durée, sauf entente sur un terme différent ; modification des conditions, notamment la durée ou le loyer, par avis de trois à six mois pour un bail de 12 mois ou plus ; refus du locataire dans le mois, à défaut de quoi il est réputé accepter ; demande du locateur au TAL dans le mois du refus, sinon reconduction aux conditions antérieures ; fixation selon les critères prévus par règlement ; exceptions de l'article 1955)
• Règlement sur les critères de fixation de loyer, art. 3 — LégisQuébec (le Tribunal tient compte notamment de la variation des taxes foncières et scolaires exigibles et des primes d'assurance, selon la part attribuable au logement — régime applicable aux avis donnés avant le 1^er janvier 2026)

Information générale seulement : cet article ne constitue pas un avis juridique. En cas de doute, contactez le TAL au 1 800 683-2245 ou le comité logement de votre région.